Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
В связи с этим вопрос - какие риски могут тут быть и как можно от них защититься?
Добрый день.
Прошу помощи в решении следующего вопроса относительно купли-продажи жилой недвижимости. После смерти матери сын вступил в наследство (неизвестно об отце, наверно, его тоже нет в живых). Через месяц после вступления в наследство сын продал эту недвижимость покупательнице. А еще через 2 месяца эта покупательница опять выставила эту квартиру на продажу, как сказала, "по семейным причинам". К тому же, она предлагает существенно занизить сумму в договоре.
В связи с этим вопрос - какие риски могут тут быть и как можно от них защититься? Юристы риелторской компании проверяют эту квартиру (чтобы никто не был прописан, не было долгов по коммунальным услугам, нотариальную доверенность от мужа текущей собственницы с согласием на продажу), но другие моменты, особенно касающиеся предыдущего собственника (наследника) они никак не проверят. Если прошлая сделка (между наследником и текущей собственницей) по каким-то причинам будет признана недействительной (какие это могут быть причины?), то может ли быть автоматически признана и новая сделка (между мной и текущей собственницей) недействительной, что повлечет возврат купленной мной квартиры наследнику? Может быть лучше вообще не связываться с этим объектом, если нет гарантированной возможности проверить все моменты?
Спасибо.
Когда сделки совершаются одна за другой это вызывает определенные подозрения. Зачем тогда покупать, если сразу продавать.
И не стоит соглашаться на уменьшение цены в договоре ни в коем случае. Т.к. если сделка будет оспорена по каким то основаниям в суде то вы сможете получить только сумму которая указана в договоре, никакие дополнительные расписки к этому договору купли-продажи суд не примет во внимание. Закон О несостоятельности (банкротстве)
Надо смотреть обязательно не являются ли первый и второй собственники квартиры банкротами, нет ли в отношении нет исполнительных производств на сайте ФССП и уже каких то судебных дел.
Если объявится еще наследник по умершей собственнице, то для вас это не страшно. Все претензии у него могут быть только к первому наследнику, получившему деньги от нового покупателя.
Сергей Петров!
Признать сделку недействительной в связи с тем, что появится еще один наследник и отобрать у вас квартиру не смогут, т.к. вы защищены п. 42 Постановления Пленума ВС РФ № 9.
Но по остальным момента нужно квартиру проверять. Первоначально нужно осмотреть квартиру на предмет несанкционированных перепланировок, т.е. сверить план квартиры с ее действительным состоянием.
Советую поговорить с соседями на предмет того кто жил в этой квартире. Может выясниться, что там проживал кто-то, кто сидит в тюрьме или находится в психбольнице. Стоит так же запросить карточку регистрации, чтобы проследить, кто был зарегистрирован
Так же нужно выяснить, может быть те, кто продают или продали являются банкротами. Если у них эта квартира единственная, то сделку признавать недействительной не будет ФУ, т.к. эта квартира в результате признания сделки недействительной все равно окажется под защитой ст. 446 ГПК РФ. А вот если у Продавца квартира была не единственной, то квартиру конечно отберут и продадут с торгов, а вы встанете в очередь за деньгами.
предлагает существенно занизить сумму в договоре.
В настоящее время можно и не идти на всяческие ухищрения, скрывая полную стоимость. Вам достаточно в расписке указать полную стоимость данного имущества. Если возникнут обстоятельства, когда придется потребовать возврата денежных средств в полном размере, при этом в договоре будет стоять меньшая сумма, суд при вынесении решения будет руководствоваться распиской, а не договором.
Данная позиция отражена в Определении N 18-КГ17-12 (п. 4 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018) «Разрешение споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В силу приведенных выше положений п. 1 ст. 461 данного кодекса в указанных случаях продавец обязан возместить покупателю убытки, под которыми согласно ст. 15 этого же кодекса понимаются произведенные лицом расходы.
Как установлено судом и следует из материалов дела, в договоре, заключенном в письменной форме 10 апреля 2008 г., стороны указали цену участка 900 000 руб.
В письменной расписке от 15 апреля 2008 г. ответчик указал, что получил от истца за продаваемый участок 3 900 000 руб.
Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован 6 мая 2008 г.
В судебном заседании суда первой инстанции ответчик А. подтвердил факт выдачи расписки и факт уплаты истцом за земельный участок 3 900 000 руб., указав, что покупная цена в договоре купли-продажи была занижена в целях уменьшения налогообложения при продаже недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно и в соответствии с законом взыскал понесенные истцом убытки (расходы на приобретение земельного участка)
К тому же, она предлагает существенно занизить сумму в договоре.
Здравствуйте
Занизить в договоре или занизить вообще?
Потому заниженная сумма в договоре- это сам по себе риск- даже без прочих всех моментов- в случае любого спора даже с ней- потом реально получить только сумму указанную в договоре. Все остальное- риски- хоть займы иногда придумывают, хоть расписки и т.д.
) по каким-то причинам будет признана недействительной (какие это могут быть причины?)
Стандартные в рамках гк
Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным
Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет
Статья 173. Недействительность сделки юридического лица, совершенной в противоречии с целями его деятельности
Статья 173.1. Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления
Статья 174. Последствия нарушения представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица
Статья 174.1. Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено
Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения
Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств
Именно из за появление другого наследника- сделку недействительной не признают- он будет иметь только право на часть именно денег- полученных от продажи квартиры.
42. Если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников — при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (статья 1105 ГК РФ).
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9
«О судебной практике по делам о наследовании»
Но конечно подозрения еще вызывает и скорость продажи. Вообще в таких ситуациях сделку лучше не заключать- тут сразу 2 момента
1. занижение цены
2. скорость продажи.
Иногда так поступают рейдеры, если они получили объект целиком (иногда законно, иногда полузаконно) — а потом их цель как можно скорее его продать.
то может ли быть автоматически признана и новая сделка (между мной и текущей собственницей) недействительной,
Если условно летит 1 сделка по какому то основанию, то соответственно и ваша сделка тоже- потому что ваш продавец не имел права на объект. Это всегда риск и проблема. Не факт, что это будет- но ситуации бывают разные.
что повлечет возврат купленной мной квартиры наследнику?
В теории — да. Зависит от конкретного суда и ситуации- чтобы именно признали сделки недействительными и вернули объект изначальному владельцу по наследству.
Может быть лучше вообще не связываться с этим объектом, если нет гарантированной возможности проверить все моменты?
Даже если вы просто в чем то сомневаетесь- лучше отказаться. Одно занижение цены- это уже риск и повод от сделки отказаться на самом то деле.
Допустим не недействительность будет — а проблемы с состоянием квартиры и суд просто с вашим же продавцом. А она отвечать будет именно ценой в рамках договора, ну может быть по ст 15 гк докажите убытки… и все. А все что вне договора- мимо. Это ваши тоже риски и тоже потери. Эти ситуации бывают намного чаще, чем недействительность. + опять же вопрос с оформлением занижения, просто расписки- некие займы- это все оч рискованно. Договор продажи мебели иногда делают отдельный- уже лучше, но тоже не 100% гарантия.
Сергей, добрый день.
Нет необходимых исходных данных — оснований приобретения права наследодателем-матерью, отсутствуют сведения об отце, сведений об обстоятельствах наследования.
Если квартира приобреталась в период их брака за счет общих доходов супругов, внезапно объявившийся супруг/бывший супруг умершей матери требовать выдела супружеской доли (см.Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 08.06.2022 N 88-13908/2022), соответственно в этом случае нотариус не мог выдать свидетельство о праве на наследство на всю квартиру сыну, независимо от того восстановит ли супруг умершей срок для принятия наследства. В этом случае возникнет и вопрос о признании свидетельства о праве на наследство недействительным, недействительным договоров купли-продажи, пример из судебной практики см. по ссылке
Может быть лучше вообще не связываться с этим объектом, если нет гарантированной возможности проверить все моменты?
при том описании, что указано в вопросе — действительно так.
При необходимости подробной консультации вы можете обратиться для индивидуальной консультации в чат
С уважением
На уменьшение суммы в договоре не соглашайтесь, если будут настаивать лучше откажитесь от сделки.
https://fssp.gov.ru/
У меня по судебной практике действительно с квартирами которые быстро продаются после покупки что то случается. Начинаются суды по оспариванию сделок.