Как проверить документы на земельный участок со старым домом при покупке?

Здравствуйте!

например такие как: Виды разрешенного использования: под существующий жилой дом.

Вид разрешенного использования (ВРИ) – это установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка, существующих и возводимых на нем капитальных объектов.То есть  тот вид деятельности, для ведения которой может использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты недвижимости.

Существует Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержденный  приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412.

В чистом виде в нем нет такого ВРИ как «под существующий жилой дом» 

Но есть, например, «Для индивидуального жилищного строительства» с кодом 2.1., который допускает размещение жилого дома; выращивание сельскохозяйственных культур; размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек.

Далее продолжу.

Здравствуйте, Андрей Попов!  Вид разрешенного пользования: для индивидуального жилищного строительства. Вы же будете строить новй дом или реконструировать старый, для тех же целей. Судьбу дома решать Вам как собственнику в соответствии со ст.209 ГК РФ. Дом старый 1957 года постройки. Лучше новый отстроить, по материальным возможностям. Если два собственника и более нужно разрешение на снос от местной администрации. Если собственник один дом зарегистрирован в Росреестре, собственник должен уведомить государственные органы перед проведением работ и после их завершения. Затем кадастровый инженер зафиксирует ликвидацию объекта, и дом можно будет снять с учета. Только после этого недвижимость перестанет облагаться налогом, а собственник сможет построить на участке новый дом.

При сносе жилого дома нужно: Отключение дома от инженерных сетей; Подача уведомления о сносе объекта; Демонтаж здания; Подача уведомления о завершении сноса; Фиксация сноса кадастровым инженером; Снятие дома с кадастрового учета.

Когда отстроите дом, а это может затянуться на года, уведомляете местную администрацию о завершении строительства и вводе в эксплуатацию. Уведомление или разрешение на снос, строительство не займет много времени. Основное время занимает сам процесс сноса, строительство или реконструкция.

Здравствуйте,  Андрей.

Я рекомендую Вам запросить у продавцов градостроительный план земельного участка, который выдается правообладателю бесплатно в соответствии со статьей 57.3. Градостроительного кодекса местной администрацией.

Возможно они смогут запросить его через Госуслуги.

Если хотите забронировать за собой этот участок и дом заключите предварительный ДКП с авансом или с задатком, на Ваше усмотрение.

В ГПЗУ будет указано пятно застройки и существующие ограничения в использовании земельного участка.

Построить новый дом на месте старого, с сохранением пятна застройки старого дома, можно его превысить при этом, лучше через реконструкцию. По налогам выгоднее через реконструкцию.

Реконструировать возможно в упрощенном порядке согласно так называемой дачной амнистии если участок имеет вид разрешенного использования ИЖС или ЛПХ (пункт 12 статьи 70 ФЗ О государственной регистрации недвижимости) или через уведомительный порядок согласно статьи 51.1. Градостроительного кодекса РФ.

С уважением!  Г.А. Кураев

Добрый день!

По земельному участку и дому в «Правила землепользования и застройки муниципального образования «Рощинское городское поселение» Выборгского района Ленинградской области» (год утверждения 2022)"

нет ограничений.

Но земельный участок находится в общей долевой собственности у двух лиц по 2/5, у кого еще 1/5?

Вы приобретаете 4/5, а по закону  

ГК РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Далее. Для полноценного распоряжения участком вам необходимо понять у кого 1/5.

Без согласия 1/5 сносить и строить нельзя.

Если решите эти вопросы. Оптимально надо действовать так:

На портале госуслуг района получить уведомление о соответствии планируемого строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома. Получение его снимет все риски.

Построите новый дом, снося старый, и когда поставите новый дом на учет согласно техническому плану, старый автоматом снимется с учета.

Но при сносе надо решать вопросы с энергообеспечением дома и другими сетями.

Здравствуйте, Андрей!

В первую очередь хочу обратить Ваше внимание, что, согласно выписке из ЕГРН, у одного собственника 2/5 земли и дома, у второго собственника 2/5 земли и дома. Остается еще 1/5, собственник которой не указан. Это может помешать сделке купли-продажи, поскольку в силу ст. 246 ГК РФ на продажу объектов требуется согласие всех собственников.

Либо — как вариант — Вы купите 4/5 у известных владельцев и попадете в общую долевую собственность с незнакомцем. Конечно, проблема решаема: если найдется — признание доли незначительной с выплатой компенсации (ст. 252 ГК РФ), если не найдется — через 15 лет признаете право собственности по приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

Еще один важный момент: один из собственников (Лихтерова) — 1933 года рождения. Человек — пожилой, может не осознавать своих действий. Справку из ПНД требуйте обязательно. Но риск признания сделки недействительной по основанию ст. 177 ГК РФ будет сохраняться.