Для этого нужен отдельный возмездный договор?

Здравствуйте.

Для начала надо сказать, что уступить договор (ст. 392.3 ГК РФ) можно только с согласия второй стороны:

В случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Перевод долга возможен только с согласия кредитора (ст. 391 ГК РФ).

Соответственно потребуется исполнение этого правила и во взаимоотношениях с субарендаторами, поскольку в ст. 617 ГК РФ говорится только о сохранении прав аренды при перемене арендодателя в связи с переходом вещного права — права собственности, оперативного управления и др., но не в связи с изменением арендодателя в обязательственных отношениях.

Что касается учета в налоговых правоотношениях. 

В п. 1 ст. 346.16 НК РФ установлен исчерпывающий перечень расходов, на которые налогоплательщик, применяющий УСН, имеет право уменьшить налогооблагаемую базу. Расходы на приобретение права требования по гражданско-правовому договору в указанный перечень не вошли. Таким образом учесть в расходах сумму, уплаченную за уступку не получится. На это указывает Минфин РФ в своих письмах от 15.12.2011 N 03-11-06/2/172, от 09.12.2013 N 03-11-06/2/53599.

Сама же процедура попунктно может быть такой.

1. Согласование условий передачи договора с собственником. 
2. Согласование с субарендаторами готовности перезаключить договора субаренды.
3. Заключение тройственного соглашения (собственник, предыдущий арендатор и новый арендатор) о передаче прав арендатора по договору и его регистрация в Росреестре.
4. Заключение тройственных соглашений (предыдущий арендатор-субарендодатель, новый арендатор-субарендодатель и субарендатор) с субарендаторами.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.  

Здравствуйте!

Для решения вашего вопроса, следует вам нужно рассмотреть следующую процедуру с учетом требований ГК РФ Статья 392.3. «Передача договора»:

1. Переговоры и согласование условий передачи арендного бизнеса: Владелец ООО и ИП должны согласовать все условия передачи, такие как стоимость, сроки, условия субаренды и т. д.

2. Получение согласия собственника на передачу прав по договору: Владелец ООО должен получить согласие собственника помещения на передачу договора аренды. Это может потребовать письменного согласия или заключения нового договора аренды с ИП.

3. Заключение трехстороннего соглашения: Владелец ООО, ИП и собственник помещения должны заключить трехстороннее соглашение о передаче прав арендатора ООО на ИП. В этом соглашении должны быть указаны все условия и переуступка прав аренды должна быть оформлена в соответствии с требованиями ГК РФ.

4. Заключение трехсторонних соглашений с субарендаторами: После заключения основного соглашения, ИП должен заключить трехсторонние соглашения с каждым из субарендаторов, в которых будет переуступлено право субаренды. В этих соглашениях изначальная арендная ставка и условия субаренды должны остаться неизменными, и субарендаторы должны дать свое согласие на такую переуступку.

Данная правовая позиция подтверждается разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»:

По смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. 

Учет суммы, уплаченной за уступку договора, как расхода при применении УСН 15, не получится осуществить, так как такие расходы в основном не предусмотрены п.1 ст. 346.16 НК РФ.