Планирую купить земельный участок с домом. Заключен пред.договор. Подписание основного договора завтра. Продавец подал документы на снятие с регистрации дом (жилищный департамент составил акт), но процесс завершится к концу августа, а покупаю я сейчас. Какие риски могут быть по сделке? Сделка без нотариуса, риэлтора.
Здравствуйте, Марианна!
В основном договоре купли-продажи Вам следует указать обязанность продавца сняться с регистрационного учета (указать срок — до соответствующей даты августа).
Дополнительно можно также указать, что в случае если продавец по каким-либо причинам не снимется с регистрационного учета по месту жительства, то обязан будет выплатить неустойку (можно указать её размер).
Далее продолжу.
Марина, добрый день!
Подписание основного договора завтра. Продавец подал документы на снятие с регистрации дом (жилищный департамент составил акт), но процесс завершится к концу августа, а покупаю я сейчас. Какие риски могут быть по сделке?
1. Важно отметить, что в указанном случае регистратор может приостановить регистрацию перехода права собственности и потребовать доп. документы, поскольку фактически п. 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений, принадлежащих одному лиц.
Ознакомился с договорами. Тут возникают вопросы.
2. По основному договору следует, что продается земельный участок и дом, поэтому по п.1. регистратор может и не задать вопросы.
3. В предварительном договоре и основном договоре у вас разные Покупатели, т.е. по сути Продавец осуществит продажу в нарушение требований предварительного договора. Несмотря на то, что предварительный договор имеет такое наименование — это по сути договор купли-продажи 454, 549 ГК РФ, а не предварительный договор (ст. 429 ГК РФ). Он предусматривает передачу недвижимого имущества, а не заключение договора
4. В основном договоре указано о наличии дома, но если он подлежит снятию с учета, тогда что вам продают? В договоре не выделена цена земельного участка и дома. В этом случае дом не пригоден проживанию, это риски продавца.
5. Рекомендовал бы скорректировать п.2.1. Договор в части порядка оплаты. Воспользуйтесь аккредитивом, либо ячейкой, чтобы оплатить оставшуюся часть средств после регистрации перехода прав собственности. Если это проигнорировать, то есть риски, при которых вы оплатите, а регистрация не пройдет.
Добрый день!
Риск может быть в том, что к обозначенному сроку продавец не выпишется из помещения. Даже если в договоре вы об этом напишите. В таком случае, придется в судебном порядке снимать его с регистрации. Важно чтобы после сделки продавец выехал и забрал все свои вещи. В суде с регистрации снимут, но просто это дополнительные хлопоты и расходы, которые можно кстати возложить на ответчика, в случае суда.
Закон РФ от 25.06.1993 N 5242-1 (ред. от 27.01.2023) «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»
Снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в следующих случаях:
выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением — на основании вступившего в законную силу решения суда
.
по представленному договору предметом купли-продажи является только участок с КН 14:35:210001:3477, хоть вы и пишите участок с домом, но он тоже должен быть предметом договора, то есть в этом же договоре указывается кадастровый номер и т.д. Про землю стоит дописать категорию земли и назначение. В цене договора надо разделить цену, указать сколько стоит дом и сколько стоит земля, а вместе получится общая сумма. По тексту договора везде добавить информацию про жилой дом или объединить их в одно слово «недвижимость», например.
Участок попадает в 6 ЗОУИТ (ст 105 ЗК РФ), вы не указали из, одна из них Приаэродромная территория аэродрома Якутск. Если не будет ссылка на ЗОУИТ, будет приостановка на основании ст 26 218-ФЗ от 13.07.2015 года.
ст 429 ГК РФ
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
у вас предварительный договор заключен с одни покупателем, а основной с другим, если со стороны первого покупателя не будет претензий, то оставляйте как есть, но можно было бы сделать договор с вами основной от 3 августа, например. Если продавец не против. Хотя если вы уверены, что первый покупатель не будет понуждать заключить основной договор с ним, то пусть будет как будет. А вообще договоры составлены неверно и проблемы с приостановкой регистрации возникнут.
Исходя из содержания основного договора купли-продажи, продавцу по праву собственности принадлежит только земельный участок, т.к. именно на земельный участок у него зарегистрировано право собственности в ЕГРН.
В наименовании договора и в п. 1.1 указано, что Продавец продает, а Покупатель покупает земельный участок вместе с домом, однако в отношении дома информация отсутствует, в т.ч. отсутствует описание данного объекта недвижимости (не указана общая и жилая площадь дома, отсутствует его кадастровый номер), не указано, в связи с чем данный дом принадлежит продавцу по праву собственности, право собственности продавца на дом ничем не подтверждено.
Скорее всего, продавец осуществил самовольную постройку данного дома на своем участке, но факт строительства дома ничем не зафиксировал и в эксплуатацию дом не ввел, в т.ч. уведомление о завершении строительства в ОМС не направлял, в связи с чем дом не поставлен на кадастровый учет и право собственности на дом за продавцом в связи с этим не зарегистрировано.
В связи с изложенным, регистрация перехода права собственности на объект продажи с продавца на покупателя может быть приостановлена из-за того, что в предмете договора в п. 1.1 указаны два объекта недвижимости (земельный участок и расположенный на нем дом), а право собственности у продавца имеется только на один объекта — на земельный участок.
Т.к. дом является недвижимым имуществом, для того, чтобы осуществить его продажу, он должен быть поставлен на кадастровый учет и право собственности на него должно быть зарегистрировано за продавцом в ЕГРН.
Так, в соответствии со ст. 219 ГК РФ
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
ч. 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений, принадлежащих одному лицу.
В данной ситуации покупатель собирается купить два объекта (земельный участок и дом), но как недвижимое имущество в ЕГРН имеется только один объект — земельный участок, регистрационная запись о котором внесена в ЕГРН. Информация о другом объекте – жилом доме, возведенном на этом участке, как и о его правообладателе (продавце по договору), в ЕГРН отсутствует, в связи с чем продавец никак не может подтвердить своих прав собственности на построенный жилой дом.
Таким образом, предметом сделки, в отношении которого и определяется стоимость в договоре купли-продажи, может быть только земельный участок.
Если жилой дом стоит на кадастровом учете и ему присвоен кадастровый номер, для его продажи за продавцом должно быть зарегистрировано право собственности на данный дом в ЕГРН.
В п. 1.1 Договора купли-продажи в качестве предмета договора указаны земельный участок и расположенный на нем дом.
Для продажи обоих объектов они оба должны быть в собственности у Продавца и право должно быть зарегистрировано в ЕГРН.
Если дом будет сниматься с учета, лучше дождаться снятия его с кадастра, и после этого заключать договор о покупке земельного участка.
Кроме того, если по каким-то причинам снятие с регистрационного учета в срок, установленный договором, не произойдёт (например, продавец откажется сниматься с регистрационного учета), то, будучи собственником, Вы вправе будете обратиться в суд с исковым заявлением о признании продавца утратившим право пользования данным домом и о снятии его с регистрационного учета по месту жительства.
В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса РФ:
Поскольку продавец перестаёт быть собственником дома, то он утрачивает права пользования им и, соответственно, не вправе проживать в доме и должен быть снят с регистрационного учета по месту жительства в данном жилом помещении.
Кроме того, надо отметить, что в Вашем договоре земельный участок и дом обозначены, как единый объект.
Между тем, земельный участок и дом являются разными объектами недвижимого имущества, каждый из которых должен быть самостоятельно поставлен на кадастровый учет и иметь свой кадастровый номер.
Поэтому я бы рекомендовал внести уточнения в основной договор. Указать, что Вы отдельно приобретаете земельный участок, отдельно жилой дом, указать отдельно кадастровые номера каждого из этих объектов недвижимого имущества. Иначе регистрация действительно может быть приостановлена.