Как влияют преднамеренные обременения на иск о расторжении договора мены комнаты?

Здравствуйте, Ярослав. 

Факт обременения предмета судебного спора залогом должен быть учтён судом. 

Суд, как правило требует свежую выписку из ЕГРН на предмет спора или запрашивает её сам. 

По моему мнению и в большинстве случаев судебной практики залог не препятствует разделу имущества, так как он не прекращается. 

Подтверждение в Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016)
 

По решению суда будет зарегистрирован переход права собственности или изменение режима собственности в отношении предмета судебного спора в соответствии с ФЗ О государственной регистрации недвижимости.

С уважением! Г. А. Кураев 

1.Может ли это как-то повлиять на решение суда, при том что достаточно оснований для расторжения договора. Будет ли он вообще рассматривать эти факты обременения.

Здравствуйте.

Основания прекращения залога предусмотрены статьей 352 ГК РФ. Однако признание договора купли-продажи, на основании которого возникла ипотека в силу закона, расторгнутым (прекращенным) не перечислено среди этих оснований. Суды также сходятся во мнении о том, что если в отношении спорной квартиры была установлена ипотека, она сохраняет свою силу, поскольку такого основания для ее прекращения, как лишение залогодержателя в последующем уже после заключения договора ипотеки права собственности на вещь, законом не предусмотрено. Вместе с тем и препятствием для продавца в расторжении договора купли-продажи квартиры и ее возврата наличие непогашенной ипотеки никак не является. На это например указывает Определение ВС РФ от 03.02.2015 N 78-КГ14-39.

2. Если данный суд факты обременения не будет рассматривать, а иск удовлетворит, то как в дальнейшем нужно действовать чтобы зарегистрировать собственность.

 Что касается самого технического действия — регистрации права собственности, то решение суда является одним из проавоустанавливающих документов, ввиду чего никаких препятствий при регистрации права собственности быть не должно.
Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.  

Ярослав, добрый день!

В соответствии со ст.353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

 
Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Отвечая на Ваш дополнительный вопрос. Идея предыдущего собственника состояла в том, что он фактически уже получил стоимость комнаты в виде займа (кредита), оформив залог  этой комнаты. В случае перехода права собственности на комнату по общему правилу правопреемник залогодателя (новый собственник) приобретает права и обязанности залогодателя. Т.е. на комнату может быть обращено взыскание кредитором по суду, если не будет признана сделка займа недействительной.