И могу ли я продать дом без его выселения, а новые владельцы уже будут с ним разбираться?

он все эти годы вносил коммунальные платежи, делал техническое обслуживание и улучшения.

Вы можете заявить встречное требование — о взыскании с него неосновательного обогащения, за то, что он жил там бесплатно, не оплачивая при этом арендную плату.

Статья 1102 ГК РФ Обязанность возвратить неосновательное обогащение

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Но если удастся взыскать, то скорее всего только за последние 3 года, потому что это срок исковой давности.

И если о нём будет заявлено на суде, то за срок, превышающий 3 года — в требованиях откажут.

Сейчас хочу продать дом, но он отказался выезжать заявив, что он все эти годы вносил коммунальные платежи

Коммунальные платежи — это и так обязанность нанимателя, по общему правилу, а не наймодателя.

Он жил там, пользовался коммунальными услугами — ему их и оплачивать соответственно.

предъявляет требования вернуть истраченные на улучшения

А вот на улучшения он должен был сперва у Вас согласие получить, если эти улучшения неотделимые.

Поэтому ещё остаётся вопрос о правомерности его действий с чужой собственностью.

По аналогии с арендой:

Статья 623 ГК РФ Улучшения арендованного имущества

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

И этим можно возражать на требование о компенсации за улучшения.

По практике в отношении найма жилья:

Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 05.06.2017 N 33-11937/2017

Разрешая спор, суд исходил из того, что взыскание стоимости стоимость неотделимых улучшений не подлежит взысканию, поскольку отсутствуют доказательства согласия наймодателя на проведение капитального ремонта и неотделимых улучшений, наличие которого, в соответствии с условиями договора найма и требованиями закона, является обязательным условием для компенсации нанимателю затрат, связанных с проведением капитального ремонта и неотделимых улучшений в квартире.

У Вас хоть и договора найма нет, но это можно применить по аналогии, в целом.

. И теперь предъявляет требования вернуть истраченные на улучшения средства или отдать дом в погашение затрат на них

 Тогда вы за 3 года- срок исковой давности в принципе в рамках ответного — встречного иска можете потребовать оплату за пользование помещением.

И посчитать это по средней ставке в регионе, раз договора не было. У него это неосновательное обогащение по сути по ст 1102 гк. Так что вы тут если не в зачет выйдите (а жкх в основном обязанность нанимателя- проживающего лица, но это устанавливается договором), то скорее всего он еще вам останется должен, так как жкх намного дешевле найма или аренды. Вопрос с улучшениями правда открыт, но их стоимость надо еще доказать, как и сам факт улучшений.

по улучшениям так же есть практика, правда там был договор, а у вас никакого договора нет, но все равно — создание улучшений требует согласия наймодателя (арендодателя)

Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 31.07.2018 по делу N 33-7457/2018

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 632 ГК РФ).
Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что сторонами заключен договор найма жилого помещения на определенный срок от 24.15.2015 г. N, по условиям которого К.Е. и ее несовершеннолетнему сыну предоставлено жилое помещение — квартира, общей площадью 28,6 кв. м, расположенная по адресу: <адрес>. Срок найма жилого помещения в силу п. 1.2 договора распространяется на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Перед заключением указанного договора истец была ознакомлена с техническим состоянием квартиры и с условиями заключаемого договора.
Согласно п. 2.2.7 договора, истица, будучи нанимателем жилого помещения, приняла на себя обязательство производить своевременно, за свой счет текущий ремонт жилого и подсобных помещений.
Истец ссылается на проведение в квартире за свой счет текущего и капитального ремонта.
Между тем, текущий ремонт занимаемого жилого помещения в силу вышеприведенных норм материального права и условий п. 2.2.7 заключенного сторонами договора является обязанностью нанимателя К.Е., в силу чего расходы по проведению такого ремонта не могут быть компенсированы истцу за счет ответчика.
Доказательств того, что в квартире требовалось проведение капитального ремонта, согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г. N 170, истцом в порядке ст. 56 ГПК РФ в материалы дела не представлено. Ответчиком данное обстоятельство опровергается.
Кроме того, истцом не представлено доказательств производства ею неотделимых улучшений арендованного имущества с согласия наймодателя, в связи с чем, в силу п. 3 ст. 632 ГК РФ, стоимость таких улучшений возмещению не подлежит.
Ссылки апеллянта на достижение сторонами в указанной части устного соглашения, также доказательствами не подтверждены и ответчиком опровергаются. Допустимыми доказательствами наличия такого соглашения являются письменные доказательства, между тем, какого-либо письменного соглашения между сторонами не имеется. Показания свидетелей в указанной части являются недопустимыми доказательствами.