Другие выплаты в данной ситуации я так понимаю не возможны?

Question

Здравствуйте, ситуация следующая: В 2022 году была куплена 3-х комнатная квартира в строящемся доме по ДДУ с использованием эскроу счета. Куплена за наличные, с использованием средств материнского капитала. Застройщик в апреле 2023 года меняет проектную документацию. В результате этого происходят следующие значимые изменения: 1. Вместо 5 квартир на этаже становится 8 (в общем была увеличена площадь этажа за счет увеличения стены на 1м, были убраны 4-х комнатные квартиры и вместо них появились 1 и 2 комнатные) 2.Изменился номер квартиры и изменилась площадь квартиры: была 76,28 м2, стала 94 м2 по нашему стояку на всех этажах , но именно моя квартира единственная со всего дома по нашему стояку стала 77,41м2 за счет того что застройщик подогнал площадь квартиры под площадь проданную по ДДУ. Сделано это было за счет того, что поменялась планировка квартиры, а именно: одну дальнюю комнату они отдали соседней квартире, за счет этого они почти уложились в проданную площадь. Соответственно квартира по факту стала двухкомнатной и для того, что бы она стала снова трехкомнатной, они одну большую комнату поделили на 2 комнаты (малюсенькие), причем одна из комнат теперь не имеет выхода в коридор(одна комната стала проходной) Обо всех изменениях застройщик меня не предупреждал заранее, я сам узнал случайно. Я написал письмо официально заказное, как предписано в договоре, и оправил на имя директора строительной компании, чтобы мне дали официальный документ за подписью должностного лица, с изменениями в проект. (на тот момент у меня не было схемы квартиры и я не подозревал о изменении планировки). Только после этого на меня вышел юрист из строительной компании и начали мне предлагать варианты: 1. Оставить все как есть и подписать дополнительное соглашение. 2. Выбрать другую квартиру 3. Расторгнуть ДДУ. 1.Вариант- не рассматриваю 2.Вариант -предложил квартиру которая меня устроит застройщик думает ответ пока не дал 3.Вариант-как крайний случай, только смущает то что год деньги лежали на эскроу счете, на вкладе можно за год было заработать приличную сумму, а при расторжении я получу только оплаченную сумму.(другие выплаты в данной ситуации я так понимаю не возможны?) Чтобы мои переговорные позиции были сильными мне нужно понимать: 1.На данном этапе(сдача дома в декабре 2024) как в данной ситуации можно максимально выгодно для себя поступить и что я могу от застройщика требовать: хочу согласиться на 2 вариант без доплаты. При отказе застройщика на обмен квартиры по своему стояку ключ в ключ без доплаты, могу ли я потребовать от застройщика придерживаться изначального проекта квартиры и механизм этого требования (претензия или суд? Какие шансы в одном и другом случае) Какие возможны неустойки и компенсации, может быть штрафы на данном этапе и в последствии после сдачи дома? 2.Если не соглашаться ни на что и настаивать на первоначальном проекте, есть ли вариант дождаться сдачи дома и не принимать квартиру до тех пор пока не приведут в исходное состояние (скорее технически не возможно будет сделать), либо уменьшение цены сделки(компенсация) и в каких пределах ее реально уменьшить? В приоритете не копить проблему до сдачи дома, а решить вопрос как можно скорее и с наиболее выгодной для себя позиции.

Ирина Фролова · Answer

Здравствуйте, Валерий! Вы вправе расторгнуть договор только в судебном порядке, мотивировать нормой ниже и тем, что абсолютно не рассчитывали на такой план квартиры, договор заключен на конкретную планировку. Согласно ст.9 ФЗ о долевом участии 1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. После расторжения договора застройщик обязан вернуть средства + неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Сумма конечно не большая, но иного законодатель не предусмотрел. Во внесудебном порядке, к сожалению, возможно расторгнуть только по соглашению сторон. Касаемо варианта 2: тут все зависит от того как вы договоритесь с застройщиком. Действует свобода договора — ст.421 ГК РФ. Естественно, дополнительное соглашение к договору также нужно регистрировать. Касаемо первого варианта, вам придется настаивать на том что застройщик не прав и требовать устранения недостатков либо компенсации ваших затрат, либо уменьшения цены договора. Согласно ч.2 ст.7 данного ФЗ В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Плюс будет начисляться неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки до момента фактического передачи объекта. Естественно, финансово судиться будет выгоднее и взыскивать все убытки и неустойки плюс штраф 50% от суммы удовлетворенного иска плюс компенсация морального вреда. Однако, так следует действовать если вы уверены в финансовом положении застройщика и уверены что он вам вернет деньги после 1-1,5 судов. С уважением, юрист Ирина Фролова!

Александр Щепин · Answer

Здравствуйте, Валерий! Как уже указала коллега, Вы можете расторгнуть договор в судебном порядке на основании п. 2) ч. 1.1. ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом участии) Согласно ч. 2 Закона о деловом участии Застройщик в случае расторжения договора в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить Вам денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации , действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. При этом, если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Кроме того, согласно позиции, изложенной в п. 19. Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020) Участник долевого строительства вправе взыскать с застройщика возмещение убытков ввиду неисполнения обязательства, рассчитанных абстрактным методом на основании п. 2 ст. 393.1 ГК РФ, наряду с законной неустойкой, установленной ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Таким образом, при расторжении договора в судебном порядке Вы можете рассчитывать на взыскание: 1) Процентов в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в двойном размере (если заключали договор как физическое лицо), 2) Убытков в соответствии с п. 2 ст. 393.1 ГК РФ, которые рассчитывается как разница между ценой объекта, установленной договором долевого участия в строительстве и текущей ценой объекта . Текущая цена объекта может быть определена отчетом о рыночной стоимости; Также по смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», на отношения, вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, распространяет свое действие Закон РФ «О защите прав потребителей». В силу пункта 6 статьи 13, статьи 15 Закона о защите прав потребителей можете также требовать: 3) Моральный вред ; 4) Штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Следует учитывать, в период с 29.03.2022 до 30.06.2023 не начисляются проценты , подлежащие уплате по ч. 2 ст. 9. Закона о долевом участии, в связи с действием моратория введенного Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 N 479. Таким образом, можете использовать указанные имущественные санкции, которые Вы потенциально можете применить к застройщику для переговоров. Если уверены в платежеспособности организации, то можете рассмотреть Вариант с решением вопроса в судебном порядке. С уважением, Щепин Александр!

Павел Попов · Answer

Здравствуйте! Мнение третьего юриста: С учётом требований ч. 2 ст. 7 и ст.9 Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в данной ситуации, у вас есть несколько вариантов действий: 1. Принять предложение застройщика и подписать дополнительное соглашение, оставив все как есть. Следует учесть, что это означает согласие на изменения и компенсации от застройщика. 2. Рассмотреть предлагаемую вариантную квартиру и принять решение, если она вас устроит. Обсудите с застройщиком возможные компенсации или пересмотр условий. 3. Расторгнуть ДДУ. В этом случае, вы имеете право потребовать возврат оплаченной суммы и неустойку в соответствии с законодательством. Учтите возможные ограничения по выплатам, указанные в договоре. Таким образом, вы можете выбрать свою правовую позицию по вашему вопросу, выбор за вами: 1. Вы можете требовать от застройщика придерживаться изначального проекта квартиры, так как произошли существенные изменения в планировке и площади квартиры без вашего согласия. Для этого можно предъявить претензию застройщику, требуя безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Если застройщик отказывается удовлетворить ваше требование, вы можете обратиться в суд. 2. Если вы не соглашаетесь ни на что и настаиваете на первоначальном проекте квартиры, вы можете дождаться сдачи дома и не принимать квартиру до тех пор, пока не будет выполнен первоначальный проект. Следует учесть, что технически это может быть затруднительно или даже невозможно. В таком случае, вы можете требовать соразмерного уменьшения цены договора или компенсации за недостатки. 3. Что касается возможных неустоек и компенсаций, это зависит от конкретных условий вашего договора. Обычно, если застройщик не исполняет свои обязательства или делает отступления от условий договора, вы можете требовать выплаты неустойки. Однако, точные условия и размер неустойки должны быть указаны в вашем договоре. Пожалуйста, обратитесь к нему для получения подробной информации о возможных штрафах и компенсациях. С уважением!