Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

420 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
420 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Доли в квартире

Добрый день.

Имеется 2-хкомнатная квартира и 5 собственников - отец с 3 малолетними детьми и его мать (бабушка). У всех равные доли. Не удается добром договориться о размене. Есть ли варианты продажи этой квартиры без согласия собственника 1/5 или принуждения его к сделке?

Спасибо.

17 Февраля 2014, 18:53, вопрос №372732 Марианна, г. Москва
Свернуть

Екатерина Белова

Сотрудник поддержки Правовед.ru

Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Задать вопрос юристам сайта.

Сегодня 05.12.2016 мы ответили на 1022 вопроса. Среднее время ответа — 14 минут.

Ответы юристов (1)

  • Юрист - Никишина Нина Федоровна
    Никишина Нина Федоровна, г. Орел
    Общаться в чате

    Уважаемая Марианна, теоретически такое возможно, если доказать в суде, что таким образом собственник нарушает права всех остальных, и если истец/истцы владеют большей долей квартиры, чем ответчик.

    Решение Верховного суда РФ Вам в помощь.

    ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
    ОПРЕДЕЛЕНИЕот 3 апреля 2012 г. N 5-В11-134
    Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составепредседательствующего Харланова А.В., судей Пчелинцевой Л.М. и Момотова В.В.рассмотрела в открытом судебном заседании 03 апреля 2012 г. гражданское дело по иску Кирисенко Н.И. к Грачевой С.Н., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Грачевой Е.Е., Грачеву Е.И., Грачеву И.И. о признании права собственности на долю жилого помещения, прекращении права на долю в праве собственности на жилое помещение, выплате компенсации за долю в праве собственности на жилое помещение, прекращении права пользования жилым помещением, признании несовершеннолетней Грачевой Е.Е. не приобретшей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, по встречному иску Грачева И.И., Грачева Е.И., Грачевой С.Н., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Грачевой Е.Е., к Кирисенко Н.И. о вселении, обязании не чинить препятствий в пользовании жилым помещением, определении порядка пользования жилым помещениемпо надзорной жалобе Кирисенко Н.И. на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 22 декабря 2010 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 апреля 2011 г.Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л.М., объяснения Кирисенко Н.И., поддержавшей доводы надзорной жалобы, объяснения Грачевой С.Н. и ее представителей в порядке ст. 53 ГПК РФ — Самохиной О.Н., Самохина А.А., полагавших жалобу не подлежащей удовлетворению, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
    установила:

    Кирисенко Н.И. обратилась в суд с иском к Грачевой С.Н. действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Грачевой Е.Е., Грачеву Е.И., Грачеву И.И. о признании права на долю жилого помещения, прекращении права собственности на долю в праве собственности на жилое помещение, выплате компенсации за долю в праве собственности на жилое помещение, прекращении права пользования жилым помещением, признании несовершеннолетней Грачевой Е.Е. не приобретшей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета.В обоснование своих требований Кирисенко Н.И. указала, что 18 ноября 1999 г. приобрела по договору купли-продажи трехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: г. <...>. 28 декабря 1999 г. зарегистрировала в указанном жилом помещении своего мужа — ответчика Грачева И.И. 02 ноября 2007 г. Кирисенко Н.И. и Грачев И.И. расторгли брак. Решением мирового судьи судебного участка N 160 района <...> г. <...> от 27 июня 2008 г. за Кирисенко Н.И. было признано право собственности на 13/14 доли указанной квартиры, за Грачевым И.И. на 1/14 доли, которая соответствует 2,5 кв. метров жилой площади. После вынесения данного решения Грачев И.И. в квартиру не вселялся, постоянно проживает по адресу: <...> область, <...>. 02 апреля 2009 г. Грачев И.И. заключил со своим сыном Грачевым Е.И. договор пожизненного содержания с иждивением, в результате чего собственником 1/14 доли квартиры стал Грачев Е.И., который 19 мая 2009 г. зарегистрировался в спорной квартире как собственник 1/14 доли, а 21 июля 2009 г. зарегистрировал в квартире свою несовершеннолетнюю дочь Грачеву Е.Е. 26 октября 2009 г. договор пожизненного содержания с иждивением между Грачевым И.И. и Грачевым Е.И. был расторгнут. 15 декабря 2009 г. Грачев И.И. заключил договор пожизненного содержания с иждивением с Грачевой С.Н. — бывшей супругой сына Грачева Е.И., в результате чего собственником 1/14 доли квартиры стала Грачева С.Н., которая 02 февраля 2010 г. зарегистрировалась в спорной квартире. Никто из ответчиков в спорную квартиру не вселялся и не проживает в ней. 

    По мнению истца, доля Грачевой С.Н. в общей собственности незначительна, в натуре ее выделить нельзя, Грачева С.Н. не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, в связи с чем право собственности Грачевой С.Н. должно быть прекращено с выплатой ей компенсации за принадлежащую ей долю. Также истец указала на то, что ответчик Грачев Е.И. с момента расторжения договора пожизненного содержания с иждивением прекратил право пользования спорным жилым помещением.

    Грачев И.И., Грачев Е.И., Грачева С.Н., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Грачевой Е.Е., обратились в суд со встречным иском к Кирисенко Н.И. о вселении, обязании не чинить препятствий в пользовании жилым помещением, определении порядка пользования жилым помещением. Просили выделить в свое пользование комнату 11,4 кв. метров.

    Решением Тушинского районного суда г. Москвы от 22 декабря 2010 г. иск Кирисенко Н.И. к Грачеву Е.И. о признании его прекратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета был удовлетворен. В остальной части иска Кирисенко Н.И. было отказано. Встречный иск Грачева И.И. о вселении и обязании не чинить препятствий в пользовании жилым помещением был удовлетворен. В удовлетворении остальной части встречных исковых требований было отказано.

    Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 апреля 2011 г. решение суда оставлено без изменения.

    В надзорной жалобе заявитель Кирисенко Н.И. ставит вопрос о передаче жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены в части обжалуемых судебных постановлений и вынесения нового судебного постановления об удовлетворении ее исковых требований в полном объеме.

    По результатам изучения доводов надзорной жалобы Кирисенко Н.И. 02 декабря 2011 г. судьей Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л.М. дело было истребовано в Верховный Суд Российской Федерации, и ее же определением от 29 февраля 2012 г. надзорная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 9 декабря 2010 г. N 353-ФЗ «О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» апелляционные, кассационные и надзорные жалобы и представления прокурора, не рассмотренные на день вступления в силу настоящего Федерального закона, рассматриваются по правилам, действовавшим на день их подачи в суд соответствующей инстанции.Поскольку надзорная жалоба Кирисенко Н.И., поданная ею 14 ноября 2011 г., не была рассмотрена на день вступления в силу указанного Федерального закона (1 января 2012 г.), то она рассматривается по правилам гл. 41 ГПК РФ (Производство в суде надзорной инстанции) в редакции, действовавшей до 1 января 2012 г.

    Проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению, поскольку имеются основания для отмены в обжалуемой части судебных постановлений в порядке надзора.Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что в настоящем деле такого характера существенное нарушение норм материального права было допущено судами первой и второй инстанций, которое выразилось в следующем.

    Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 02 ноября 2007 г. Кирисенко Н.И. и Грачев И.И. расторгли брак. Решением мирового судьи судебного участка N 160 района <...> г. <...> 27 июня 2008 г. за Кирисенко Н.И. признано право общей долевой собственности на 13/14 доли трехкомнатной квартиры, находящейся по адресу: г. <...>, за ее бывшим мужем Грачевым И.И. признано право общей долевой собственности на 1/14 доли указанной квартиры.02 апреля 2009 г. Грачев И.И. заключил со своим сыном Грачевым Е.И. договор пожизненного содержания с иждивением, в результате чего собственником 1/14 доли в праве собственности на квартиру стал Грачев Е.И., который 19 мая 2009 г. зарегистрировался в спорной квартире как собственник 1/14 доли, а 21 июля 2009 г. зарегистрировал в квартире свою несовершеннолетнюю дочь Грачеву Е.Е.26 октября 2009 г. договор пожизненного содержания с иждивением между Грачевым И.И. и Грачевым Е.И. был расторгнут.15 декабря 2009 г. Грачев И.И. заключил договор пожизненного содержания с иждивением с Грачевой С.Н. — бывшей супругой его сына Грачева Е.И., в результате чего собственником 1/14 доли в праве собственности на квартиру стала Грачева С.Н., которая 02 февраля 2010 г. зарегистрировалась в спорной квартире.Спорная трехкомнатная квартира состоит из изолированной комнаты площадью 11, 4 кв. метра, жилой запроходной комнаты площадью 8,1 кв. метра, жилой проходной комнаты площадью 16,3 кв. метра. На 13/14 доли Кирисенко Н.И. приходится 49,6 кв. метра общей площади квартиры, в том числе 33,2 кв. метра жилой площади. На 1/14 доли Грачевой С.Н. (ранее — Грачева И.И., Грачева Е.И.) приходится 3,8 кв. метра общей площади квартиры, в том числе 2,5 кв. метра жилой площади. Комнат такой площади в квартире не имеется.Отказывая Кирисенко Н.И. в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на 1/14 доли в праве собственности на жилое помещение, прекращении права общей собственности Грачевой С.Н. на 1/14 доли в праве собственности на жилое помещение с выплатой компенсации за нее, прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета ответчиков Грачевой С.Н., Грачевой Е.Е., Грачева И.И., суд исходил из вывода о том, что с учетом положений п. 4 ст. 252 ГК РФ принудительная компенсация за незначительную долю в общем имуществе возможна лишь в отношении участника общей собственности, заявившего требование о выделе своей доли. Принудительное изъятие у сособственника принадлежащей ему на праве собственности незначительной доли жилого помещения нормами гражданского законодательства не допускается. Сособственник жилого помещения Грачева С.Н. самостоятельных требований о выделе принадлежащей ей доли не заявляла.Также суд не нашел оснований для признания не приобретшей права пользования спорным жилым помещением и снятия с регистрационного учета несовершеннолетней Грачевой Е.Е., ссылаясь на то обстоятельство, что родители ребенка были вправе определять место жительства дочери по месту жительства сначала отца Грачева Е.И., затем матери Грачевой С.Н., каковым является спорная квартира.Удовлетворяя встречный иск Грачева И.И. о вселении в спорную квартиру и нечинении препятствий в пользовании ею, суд указал на то, что Грачев И.И. был вселен в спорную квартиру в период брака с Кирисенко Н.И. в качестве члена семьи собственника жилого помещения, а поэтому, по смыслу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, не утратил право пользования квартирой по месту государственной регистрации.С выводами суда первой инстанции согласился суд второй инстанции.

    Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что данные выводы суда основаны на неправильном толковании норм материального права.

    Согласно п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ). При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК РФ). С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК РФ).Из содержания приведенных положений ст. 252 ГК РФ следует, что участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения — обратиться в суд за разрешением возникшего спора.Кирисенко Н.И. как участник долевой собственности, реализуя данное право, обратилась с иском к сособственнику Грачевой С.Н., поскольку действие законоположений п. 4 ст. 252 ГК РФ распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности. Закрепляя в п. 4 ст. 252 ГК РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

    В настоящем деле, разрешая спор по существу, суд пришел к следующим выводам: выделить в пользование Грачевой С.Н., Грачевой Е.Е., Грачеву И.И. комнату, равную площади, соответствующей принадлежащей Грачевой С.Н. доли в праве собственности (1/14) невозможно, поскольку комнаты площадью 2,5 кв. метра в спорной квартире не имеется; доказательств, свидетельствующих о наличии сложившегося порядка пользования спорной квартирой между Грачевыми и Кирисенко Н.И. не представлено; с учетом норм ст. 247 ГК РФ о праве участника общей долевой собственности на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, оснований для удовлетворения встречных требований Грачевой С.Н. о вселении ее и Грачевой Е.Е. в спорное жилое помещение и обязании Кирисенко Н.И. не чинить препятствий в пользовании жилым помещением не имеется; Грачева С.Н. и ее дочь Грачева Е.Е. в спорную квартиру не вселялись, в ней никогда не проживали, являются посторонними людьми сособственнику 13/14 доли в праве собственности Кирисенко Н.И., проживание их в квартире будет сопряжено с пользованием доли собственности Кирисенко Н.И., что противоречит требованиям ст. 209 ГК РФ; заключая с Грачевым И.И. договор пожизненного содержания с иждивением, Грачева С.Н. знала о сложившемся порядке пользования спорной квартирой, по которому Грачев И.И. не пользовался жилым помещением; до предъявления иска Кирисенко Н.И. о прекращении права собственности на 1/14 доли ответчик Грачева С.Н. не заявляла требования о вселении в квартиру, была согласна с установленным порядком владения и пользования этим имуществом; право пользования 1/14 доли в праве собственности на квартиру Грачева С.Н. не может реализовать, так как невозможно выделить ей долю в этом имуществе.В соответствии с п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.Между тем приведенные выводы суда в отношении сложившихся правоотношений между участниками общей долевой собственности по поводу объекта собственности (жилого помещения) свидетельствуют о наличии исключительного случая, когда данный объект не может быть использован всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственника, имеющего большую долю в праве собственности. Следовательно, защита нарушенных прав и законных интересов собственника значительной доли в праве на имущество Кирисенко Н.И. возможна в силу п. 4 ст. 252 ГК РФ путем принудительной выплаты участнику долевой собственности Грачевой С.Н. денежной компенсации за ее долю с утратой ею права на долю в общем имуществе.Размер денежной компенсации за 1/14 доли в праве собственности на квартиру составляет с учетом результатов экспертной оценки спорного имущества <...> рублей (л.д. 45 — 84). Кирисенко Н.И. в соответствии с ее исковыми требованиями предлагала выкупить у сособственника Грачевой С.Н. 1/14 доли за <...> рублей.Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов (п. 2 ст. 20 ГК РФ).Поскольку ни отец несовершеннолетней Грачевой Е.Е., ни ее мать никогда не проживали в спорной квартире, то регистрацию в спорном жилом помещении несовершеннолетней Грачевой Е.Е. ее отцом Грачевым Е.И. в данном случае следует расценивать как злоупотребление правом со стороны сособственника доли. Из вывода суда о том, что Грачева С.Н. и ее дочь Грачева Е.Е. в спорную квартиру не вселялись и не проживали в ней, следует, что Грачева Е.Е. в силу ч. 1 ст. 31 ЖК РФ не приобрела право пользования данным жилым помещением.Также судом было неправомерно отказано в удовлетворении требования Кирисенко Н.И. о прекращении права пользования спорным жилым помещением и снятии с регистрационного учета ее бывшего мужа Грачева И.И.В связи с тем, что право собственности Грачевой С.Н. на 1/14 доли в праве собственности на жилое помещение подлежит на основании п. 4 ст. 252 ГК РФ прекращению в связи с ее выкупом сособственником Кирисенко Н.И., а право пользования спорным жилым помещением Грачева И.И. как рентополучателя производно от прав Грачевой С.Н., следовательно, право пользования Грачева И.И. данным жилым помещением также подлежит прекращению.Право пользования спорным жилым помещением не может быть сохранено за Грачевым И.И. также по основаниям, указанным в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, согласно которой в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Судом установлено, что Грачев И.И. был зарегистрирован в спорной квартире 28 декабря 1999 г. в качестве члена семьи собственника квартиры Кирисенко Н.И. 02 ноября 2007 г. Кирисенко Н.И. и Грачев И.И. расторгли брак. Какого-либо соглашения между Кирисенко Н.И. и Грачевым И.И. по вопросу пользования спорным жилым помещением заключено не было.Судебная коллегия находит обоснованным довод надзорной жалобы Кирисенко Н.И. о том, что ее совместное проживание с Грачевым И.И. невозможно по причине его неприязненного отношения к Кирисенко Н.И., угрозам убийством с его стороны, что подтверждается вынесенным в отношении Грачева И.И. приговором суда от 21 августа 2008 г. по ст. 119 УК РФ.С учетом изложенного вынесенные по настоящему делу судебные постановления судов первой и второй инстанций Судебная коллегия признает незаконными и подлежащими отмене в обжалуемой части.Принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены, Судебная коллегия находит возможным, отменяя судебные постановления в обжалуемой части, принять в этой части новое решение, полностью удовлетворив иск Кирисенко Н.И. и отказав в удовлетворении встречного иска Грачева И.И., не передавая дело для нового рассмотрения, поскольку судебными инстанциями допущена ошибка в применении и толковании норм материального права.Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьями 387, 388, 390 ГПК РФ,
    определила:

    решение Тушинского районного суда г. Москвы от 22 декабря 2010 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 апреля 2011 г. в части отказа в удовлетворении исковых требований Кирисенко Н.И. к Грачевой С.Н., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Грачевой Е.Е., Грачеву Е.И., Грачеву И.И. и в части удовлетворения встречных исковых требований Грачева И.И. к Кирисенко Н.И. отменить и вынести по делу в этих частях новое решение, которым исковые требования Кирисенко Н.И. удовлетворить: признать за Кирисенко Н.И. право собственности на 1/14 долю жилого помещения, расположенного по адресу: г. <...>; прекратить право собственности Грачевой С.Н. на 1/14 доли в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г. <...>; взыскать с Кирисенко Н.И. в пользу Грачевой С.Н. компенсацию за 1/14 доли в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г. <...> в размере <...> руб.; прекратить право пользования Грачевой С.Н. жилым помещением, расположенным по адресу: г. <...>; снять Грачеву С.Н. с регистрационного учета по адресу: <...>; признать Грачеву Е.Е. не приобретшей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: г. <...>; снять Грачеву Е.Е. с регистрационного учета по адресу: <...>; прекратить право пользования Грачева И.И. жилым помещением, расположенным по адресу: г. <...>; снять Грачева И.И. с регистрационного учета по адресу: <...>; В удовлетворении встречного иска Грачева И.И. к Кирисенко Н.И. о вселении в жилое помещение, расположенное по адресу: г. <...>, обязании не чинить препятствии в пользовании жилым помещением, расположенным по адресу: г. <...>, отказать.В остальной части судебные постановления оставить без изменения.

    17 Февраля 2014, 19:08
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
stats