Можно ли при покупке квартиры с ипотечным обременением платить часть суммы банку продавца?

Не будет ли это считаться недобросовестным расчетом, так как продавец получит только часть стоимости недвижимости, а другая часть покупателем будет уплачена напрямую кредитной организации в счет долга продавца по ипотеке.

 Добрый день!

 Указанный Вами порядок расчетов допустим, если Вы в договоре укажете такой порядок как условие договора.

 Статьей 421 Гражданского Кодекса РФ предусмотрена свобода договора, и стороны самостоятельно вправе определять условия договора, в том числе, и по порядку расчетов.

И если в договоре будет указано, что покупатель производит оплату непогашенной ипотеки продавца кредитной организации, а оставшуюся часть передает продавцу, то в этом ничего незаконного нет. 

Скажу больше, это широко применяемая практика при продаже квартир, находящихся в ипотечном залоге.

Далее продолжу.

Евгений!

Ответ на данный вопрос может быть положительным. Есть статья 421 Гражданского Кодекса РФ о свободе договора — стороны договора могут предусмотреть любой порядок расчётов по договору купли-продажи, не противоречащий требованиям закона. Если в договоре купли-продажи будет предусмотрено, что надлежащим исполнением своих обязательств покупателем будет считаться в том числе и перечисление средств на счёт банка-кредитора и залогодержателя, то никаких претензий с точки зрения закона быть не должно, это не будет считаться недобросовестным исполнением своих обязательств по оплате недвижимости.

Полагаю, что и банк-кредитор должен быть заинтересован в таком погашении задолженности, продажа заложенного имущества в любом случае предполагает согласование такой сделки с залогодержателем, банк в силу положений статьи 313 Гражданского Кодекса РФ обязан принять исполнение по кредитному договору от третьего лица и если этих средств будет достаточно для полного погашения обязательств перед банком, обеспечение исполнения обязательств в виде ипотеки недвижимости может быть прекращено.

Поучается, что в скорейшем погашении долга заинтересованы все участники сделки, а потому претензий в случае перечисления денег непосредственно кредитору — банку возникнуть не должно, но важно указать на такой порядок расчётов в договоре.

Здравствуйте, Евгений!

Вы заказывали мнения трех юристов, так что добавлю свое.

О недобросовестности речи здесь идти не может, поскольку в договоре купли-продажи в силу ст. 555 ГК РФ будет прописана полная стоимость имущества. Вы меняете лишь порядок расчета по договору, что допускает ст. 421 ГК РФ.

Например, в договоре указывается, что стоимость объекта составляет 5 млн руб., из которых 2 млн руб. покупатель передает продавцу в качестве задатка, а 3 млн руб. — после регистрации права собственности. Сумма задатка вносится на такой-то счет для исполнения обязательств продавца по кредитному договору такому-то.

продавец получит только часть стоимости недвижимости

 Это не совсем так. Данный порядок расчетов не будет считаться исполнением обязательства третьим лицом. Нельзя прийти в банк и сказать: «Это Вам напрямую, закройте ипотеку Ивана Иванова». Ипотечные платежи списываются со счета заемщика, так что Вы в любом случае будете перечислять деньги на счет продавца.

Евгений, добрый день.

В кредитных договорах банки, предусматривают расчет по ним, путем списания денежных средств со счета заемщика, открытого в этом же банке (т.е. фактически ему самому), при этом досрочное погашение задолженности осуществляется при соблюдении положений ст.11 ФЗ О потребительском кредите (займе)

4. Заемщик имеет право вернуть досрочно кредитору всю сумму полученного потребительского кредита (займа) или ее часть,уведомив об этом кредитора способом, установленным договором потребительского кредита (займа), не менее чем за тридцать календарных дней до дня возврата потребительского кредита (займа), если более короткий срок не установлен договором потребительского кредита (займа).

Таким образом, чтобы обезопасить себя от рисков при расчетах, необходимо исходить из положений кредитного договора в любом случае, и кроме того, согласовать действия по досрочному погашению и снятию обременения не только с покупателем, но и с банком. Как минимум понимать порядок снятия обременения. Поэтому говорить в ключе

часть оплатить по ипотечному договору продавца напрямую кредитной организации, не передавая деньги продавцу.

 немного некорректно, это нереально ввиду вышесказанного, на ссудные счета или на какие-либо свои денежные средства банки не принимают. Это практика, а не теория, высказанная коллегами, ответившими ранее. 

Поэтому ответ на вопрос 

Не будет ли это считаться недобросовестным расчетом, так как продавец получит только часть стоимости недвижимости, а другая часть покупателем будет уплачена напрямую кредитной организации в счет долга продавца по ипотеке.

 не будет, так как денежные средства поступят на счет продавца, принадлежащего ему же. Вообще же порядок расчетов предусматривается в самом договоре. При покупке ипотечных квартир, как правило, заключается предварительный договор (см. ст.429 ГК РФ), в котором в том числе прописываются обязательства сторон совершить до заключения основного определенные действия.