Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Мои вопросы - может ли между физлицами быть заключен договор залога недвижимости и вправе ли Росреестр его не загеристрировать?
У нас договор займа между физлицами. В целях его обеспечения хотим заключить и нотариально заверить договор залога - объект залога это нежелая недвижимость.
Первый нотариус, к которому мы обратились решил нас отговорить, заявив, что в соответствии с законом "о потребительском кредите (займе)" физические лица не могут осуществлять деятельность по предоставлению займов другим физическим лицам в целях не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, обязательства по которым обеспечены ипотекой.
Я сам до конца не понял эту формулировку поэтому прошу вас помочь разобраться в нашей ситуации, прилагаю ответ первого нотариуса.
Мои вопросы - может ли между физлицами быть заключен договор залога недвижимости и вправе ли Росреестр его не загеристрировать?
Здравствуйте!
может ли между физлицами быть заключен договор залога недвижимости и вправе ли Росреестр его не загеристрировать
да, между физическими лицами возможно заключение договора залога, если у обоих сторон имеется право на заключение такой сделки в соответствии с законодательством РФ. Для заключения договора залога не требуется обязательно наличие юридических лиц. 2) Договор залога может быть заключен и в случае, если недвижимое имущество является единственным у залогодателя. 3) Стоимость заложенного имущества должна соответствовать сумме займа. Если стоимость квартиры превышает сумму займа в три раза, то для заключения договора залога необходимо провести независимую оценку имущества. Оценка должна быть проведена профессиональным оценщиком, в соответствии с требованиями законодательства РФ.
В соответствии с гражданским законодательством РФ, договор залога может быть заключен между физическими лицами, и не требует обязательной регистрации в Росреестре. Однако в случае, если с залогом обременяется право собственности на объект недвижимости, то такой залог должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Если недвижимое имущество является единственным у сына, то советую обратить внимание на то, что если сумма, передаваемая в залог, является значительной, то возможно, для обеспечения своих интересов, необходимо составить завещание или договор дарения на эту недвижимость в пользу других наследников, если речь идет о крупной сумме.
В соответствии со статьей 331 ГК РФ, если стоимость имущества, передаваемого в залог, превышает его стоимость три раза или более, то для оформления залога необходима независимая оценка недвижимости.1) Статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) — «Общая часть» и Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 2) Статья 333 ГК РФ — «Закладная». 3) Статья 554 ГК РФ — «Обязательства, которые должны быть оформлены в письменном виде». 4) Закон Российской Федерации от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (если требуется проведение оценки квартиры).
Здравствуйте, Денис!
Действительно, проблема такая — существует. Нотариус — не обманул. Хотя, прямого запрета на заключение договора ипотеки между гражданами в законе не указано, но в статье 6.1. Федерального Закона № 353 «О потребительском кредите (займе)» приведен перечень профессиональных участников рынка кредиторания, которые могут выступать кредиторами, в данных правоотношения и гражданин — кредитор, там не указан.
1. Деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, может осуществляться:
*кредитными организациями,
*кредитными потребительскими кооперативами,
*сельскохозяйственными кредитными потребительскими кооперативами,
*учреждением, созданным по решению Правительства Российской Федерации для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и реализации Министерством обороны Российской Федерации функций уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы военнослужащих,
*единым институтом развития в жилищной сфере,
*а также организациями, осуществляющими деятельность по предоставлению ипотечных займов в соответствии с требованиями, установленными единым институтом развития в жилищной сфере, и включенными в перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов.
Далее — продолжу.
Дополню.
В России сейчас существует позиция, которая заключается в том, что вышеуказанный перечень является окончательным и не подлежит расширительному толкованию.
В связи с этим, регистраторы Росреестра, как правило, отказывают, в регистрации прав собственности по таким сделкам.
Судебная практика по обжалованию таких решение регистраторов прав Росреестра, по стране — неодинаковая. Это происходит в связи с тем. что нет высказанной позиции Верховного Суда России — по этому вопросу.
Таким образом, имеется существенный риск того, что данная ипотечная сделка (право) зарегистрировано в Росреестре — не будет. А права приобретаются по сделкам с недвижимостью: не с момента подписания договора, а с момента государственной регистрации в Росреестре.
Здравствуйте, Денис.
Дело в том, что согласно ст.9.1 ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости)
особенности условий договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, устанавливаются Федеральным законом от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)».
Ст.6.1 ФЗ О потребительском кредите (займе) содержит исчерпывающий перечень лиц, которые вправе осуществлять деятельность по выдаче ипотечных займов и физические лица в данный перечень не входят.
На основании ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ, договор займа, обеспеченный залогом недвижимости и заключенный между физ.лицами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, является ничтожной сделкой, поскольку нарушает ст. 6.1 Закона О потребительском кредите (займе).
Соответственно, ничтожность сделки, в силу которой возникает обременение и которое планируется зарегистрировать в ЕГРН, является основанием для приостановления для гос.регистрации, а затем и для отказа. (п.13 ч.1 ст.26 ист.27 ФЗ О государственной регистрации недвижимости).