Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Есть ли третий, может быть лучший, вариан?
Брат и сестра владеют недвижимостью 50/50. Цена планируемой продажи - 3,5млн. руб.
- Доля сестры во владении более 5 лет. Не облагается налогом.
- Доля брата свежая, владение меньше года. Облагается налогом.
Сестра - не резидент РФ.
Какой лучший вариант снизить налоговую нагрузку? Отношения доверительные.
Вариант 1. Риэлтор предлагает брату подарить свою долю сестре. В этом случае якобы налога не возникает. Какой источник данной налоговой ситуации, где найти законодательное обоснование?
Вариант 2. Брат дарит сестре 50% своей доли. В этом случае верно ли понимаю, что у обоих доход от свежеприобретенной доли менее 1млн. руб., что не облагается налогом?
Какие подводные камни в этих вариантах? Есть ли третий, может быть лучший, вариан? Какова вероятность при всех этих сделках налог из 13% перекваилифицировать в 30% (нерезидент)?
Здравствуйте, Оксана!!
Вариант 1. Риэлтор предлагает брату подарить свою долю сестре. В этом случае якобы налога не возникает.
В данном случае действительно не возникает на налога при дарении, ни налога при продаже квартиры сестрой.
Так, в соответствии с пунктом 18 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации устанавливается, что:
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками (супругами… полнородными и неполнородными братьями и сестрами
А так как сестра уже владеет более пяти лет и с учетом того, что моментом возникновения права собственности у участников общей долевой собственности на квартиру является момент первоначальной государственной регистрации права собственности на недвижимость (разъяснения Федеральной налоговой службы от 22 октября 2012 г. № ЕД-4-3/17824 и Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 3 ноября 2017 г. N 03-04-05/72486 ), то и при продаже не будет уплачиваться налог на доходы.
Если отношения доверительные и сестра поделиться доходом от продажи квартиры, то это вариант приемлемый.
Вариант 1. Риэлтор предлагает брату подарить свою долю сестре. В этом случае якобы налога не возникает. Какой источник данной налоговой ситуации, где найти законодательное обоснование?
Оксана, добрый день! Все верно, при дарении недвижимости между близкими родственниками не возникает ндфл у одаряемого ( ст. 217 НК РФ). При этом срок владения будет считаться в целом по всей квартире от момента регистрации прав на первую долю, а не отдельно по каждой доле. Эта позиция неоднократно озвучивалась Минфином
Какова вероятность при всех этих сделках налог из 13% перекваилифицировать в 30% (нерезидент)?
для этого нет оснований в описанной ситуации
Здравствуйте. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК РФ).
На основании п. 18.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ доходы в денежной и натуральной форме, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено этим пунктом.
В свою очередь, абзацем 2 этого пункта предусмотрено, что доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями или детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными братьями и сестрами).
Доходы в виде иного имущества и имущественных прав, не относящихся к указанному списку, полученные по договору дарения, не подлежат налогообложению в целях главы 23 НК РФ независимо от того, являются ли даритель и одаряемый членами семьи и (или) близкими родственниками.
Иными словами, любые подарки, полученные от близких родственников или членов семьи, включая недвижимое имущество, не подлежат налогообложению НДФЛ. В то время как доход, например, в виде недвижимого имущества, полученный физическим лицом в порядке дарения от физического лица, не признаваемого членом семьи и близким родственником в соответствии с Семейным кодексом РФ по отношению к одариваемому физическому лицу, подлежит обложению НДФЛ в установленном порядке (письма Минфина России от 30.03.2016 N 03-04-05/17788, ФНС России от 25.07.2014 N БС-4-11/14487@).
Таким образом, доход в виде стоимости недвижимого имущества полученного в дар от близкого родственника освобождается от налогообложения.
Также на основании Письма Федеральной налоговой службы от 25 июля 2014 г. N БС-4-11/14487@ «О налогообложении дохода физических лиц»:
«Доходы в виде недвижимого имущества, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (далее — Семейный кодекс) (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)»
В Вашем случае будет оптимально если нерезидент подарит резиденту часть своей доли (налог за дарение отсутствует, т.к. не возникает дохода), а приобретший вторую долю резидент продает имущество и передает часть денежных средств нерезиденту. Денежные средства нерезиденту лучшн передавать наличными по понятным причинам.
Оксана, добрый день.
Вариант 1. Риэлтор предлагает брату подарить свою долю сестре. В этом случае якобы налога не возникает. Какой источник данной налоговой ситуации, где найти законодательное обоснование?
При дарении налогов не возникает ни у кого, так как даритель не получает дохода, а доход сестры в виде полученного дара освобождается от налогооблажения в силу п.18.1 ст.217 НК РФ
Доходы от продажи освобождаются от налогооблажения при превышении минимального срока владения -п.17. ст.217 НК РФ. Минимальный срок владения исчисляется с даты регистрации права на первую долю. Подробнее об этом здесь
Таким образом, при этом варианте налоги никто не платит. Поскольку предметом дара является доля в праве собственности, то сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Соответственно, будут расходы на нотариуса
Вариант 2. Брат дарит сестре 50% своей доли. В этом случае верно ли понимаю, что у обоих доход от свежеприобретенной доли менее 1млн. руб., что не облагается налогом?
А зачем? Тем более не факт, что такой вариант приведет к оптимизации налогооблажения. Имущественный вычет, предусмотренный пп.1 п.2 ст.220 НК РФ в размере до 1 млн.рублей распределяется при продаже пропорционально долям (пп.3 п.2 ст.220 НК РФ). Если продаваться квартира будет даже пусть разными договорами, но с небольшой разницей во времени, есть вероятность. что ИФНС доначислит НДФЛ.
Первый вариант намного удачнее, однозначно, нет рисков.
Подробная консультация по вопросу возможна в чате.
Вообще доходы от продажи квартиры не зависят от доли в праве собственности на эту квартиру.
Сособственники могут заключить соглашение о перераспределение доходов, главное, подать декларацию о доходах вовремя, иначе налоговая будет считать доходы от доли в квартире.
Но такая схема тоже подойдет. Если подарить 1/2 доли сестре, то у брата останется 1/4, что по доходу подразумевает 875 т.р., что покрывает имущественный вычет в один миллион.
В соответствии с письмом ФНС России от 13.06.2012 № ЕД-4-3/9664@ прописано, что:
Таким образом, Вы можете заключить соглашение о распределении доходов в той пропорции, как вы сами пожелаете (также в помощь статья 421 Гражданского кодекса РФ о свободе договора).
Это соглашение составляется в произвольной форме
Это соглашение Вы будете сдавать вместе с подачей декларации о доходах по форме 3-НДФЛ, то есть Вы должны иметь по экземпляру на каждого собственника.
Также учитывайте тот момент, что если будете выдавать покупателю квартиры расписки в получении денег, то в этих расписках должна быть указано именно та сумма, которая прописана в соглашении, так как расписка имеет приоритет перед соглашением, если возникнет какой-либо спор, в том числе, с налоговой.
Но здесь обязательна подача декларации до 30 апреля следующего за годом покупки года.
Таких оснований законодательство на данный момент не предусматривает.
Также стоит понимать, что если сестра предположительно не может приехать на регистрацию перехода права собственности на квартиру, то ей необходимо выписать доверенность на брата или другое доверенное лицо.
Учитывать надо и кадастровую стоимость квартиры. Если цена продажи будет меньше, чем 70 процентов кадастровой стоимости квартиры, то налоговая будет рассчитывать ену продажи в размере 70 процентов кадастровой стоимости.
В Вашем случае кадастровая стоимость не должна быть выше 5 миллионов.