Если Вы покупаете нежилое помещение в доме, оно должно быть оформлено именно как отдельный объект недвижимого имущества, т.е. должно быть поставлено на кадастровый учет как помещение с присвоением индивидуального кадастрового номера.
У продавца должно быть подтверждение зарегистрированного в ЕГРН права собственности на данное нежилое помещение, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Затребуйте у продавца свежую (актуальную) выписку из ЕГРН на продаваемое помещение.
В выписке должны быть указаны следующие сведения:
— описание самого помещения (его площадь, местоположение в доме, адрес, кадастровый номер помещения)
— план помещения (сейчас он также указывается в выписке ЕГРН);
— данные о собственнике (если выписку заказывает сам собственник): ФИО, дата регистрации за ним права собственности на помещение, а также указание на документ-основание возникновения права собственности;
— сведения о наличии или отсутствии обременений в виде залога, ареста, ограничений и др. в графе «Особые отметки».
Также у продавца следует запросить договор, по которому продавец купил данное помещение. Данный документ-основание возникновения права собственности — должен совпадать с тем, который указан в Выписке из ЕГРН.
Если помещение не выделено как объект недвижимости, т.е. не имеет отдельного кадастрового номера, оно не может являться предметом продажи, т.к. в этом случае оно является помещением общего пользования, т.е. общим имуществом собственников МКД.
Также следует запросить сведения о самом продавце:
— если он покупал помещение, находясь в браке, следует запросить у него нотариальное согласие супруга на сделку в соответствии со ст. 35 СК РФ. В противном случае Росреестр зарегистрирует переход права, но в выписке из ЕГРН у Покупателя, подтверждающей его право собственности на помещение, в графе «Особые отметки» будет указано, что согласие от супруга продавца на сделку не было предоставлено, что будет являться основанием для возможного оспаривания такой сделки супругом продавца. Также могут возникнуть проблемы с дальнейшей продажей помещения.
— продавец не должен состоять на учете в психо- или невро- диспансерах;
— в договор купли-продажи следует включить заверение продавца об обстоятельствах в порядке ст. 431.2 ГК РФ — что продавец не обладает признаками банкротства.
Согласно п. 1 ст. 431.2 ГК РФ
Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.
Также рекомендую Вам проверить сведения в отношении продавца, не возбуждено ли в отношении него банкротное производство, в ходе которого Ваша сделка может быть оспорена как подозрительная
Также рекомендую Вам проверить сведения в отношении продавца, не возбуждено ли в отношении него банкротное производство, в ходе которого Ваша сделка может быть оспорена как подозрительная.
Не лишним будет и проверка на наличие долгов на сайте ФССП по возбужденным исполнительным производствам в отношении продавца, а также лучше проверить сайты судов по месту жительства продавца, нет ли в отношении него каких-либо рассматриваемых судом споров, по которым он является ответчиком, поскольку кредиторы также могут оспорить сделку отчуждения имущества, как совершенную с целью причинения вреда кредиторам.