Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Может ли арендатор защититься от "заказной оценки" оценочной компании?
Добрый день
Вопрос: может ли арендатор защититься от "заказной оценки" ?
Обстоятельства вопроса:
Наша организация (Негосударственное образовательное учреждение) арендует нежилое помещение. Арендодателем является администрация муниципального образования (МО), договор аренды подписан на пять лет.
В декабре 2012 года здание передано в Муниципальное автономное учреждение (МАУ КДЦ - культурно-досуговый центр) в оперативное ведение.
В связи с этим директор МАУ стоимость аренды повысил с 01.01.2013 в три раза.
Основание: "заказная оценка" оценочной компании.
Согласно приложения №1 к договору аренды №1 от 01.02.2012, "Рыночная стоимость годовой арендной платы (согласно Отчета от 09 сентября 2011 года № 461-Р/09/2011 «Об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом ... городского поселения») составляет 46065 (сорок шесть тысяч шестьдесят пять) рублей в год, без НДС, (стр. 4, Отчета от 09 сентября 2011 года № 461-Р/09/2011 г..).
В дополнительном соглашении приводится "отчет от 20.12.2012 №2012-501" - стоимость годовой арендной платы уже составляет 138910 руб.
То есть, 1-го февраля мы заключили договор с одной стоимостью аренды, а в конце года эта стоимость увеличилась в три раза.
В то же время, согласно данным Управления экономического развития и Отдела потребительской сферы Администрации МО "... район", в районе не зафиксировано с 09.09.2011г. по 20.12.2012г. троекратного увеличения индекса потребительских цен, в том числе увеличения размера арендной платы.
Таким образом, упоминаемый в дополнительном соглашении "отчет от 20.12.2012 №2012-501", является или "заказной оценкой" или не дифференцирует арендуемые помещения по назначению использования. (Например, нельзя в муниципальном учреждении культуры открыть магазин по продаже мяса ... Назначение использования арендуемого помещения должно быть профильным ..." Передача имущества в аренду возможна для целей, соответствующих видам деятельности учреждения, предусмотренным его уставом (Письмо N 81-01-39/04-КЧ)".
Позиция Арендатора:
Следовательно, применение "отчета от 20.12.2012 №2012-501" в отношение муниципального учреждения культуры для целей дополнительного соглашения от 29.12.2012 к договору аренды №1 от 01.02.2012г. является пока открытым и требует дополнительных правовых консультаций.
Спасибо
Дополнительная информация по вопросу 10.01.2013г. 20:48, вопрос № 36385
Может ли арендатор защититься от "заказной оценки" оценочной компании?:
- Пункт 1.6 договора: "Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в ... ";
- Переход права оперативного управления от администрации к учреждению оформлен (ст.617 ГК РФ) дополнительным соглашением к договору аренды: внесено в него изменения - в части наименования арендодателя);
- Второе дополнительное соглашение об увеличении в три раза стоимости аренды мы пока не подписываем, ссылаясь на необходимость получения правового заключения по нему;
- В договоре аренды присутствует пункт:
4. Платежи и расчеты по Договору
4.1 Арендатор ... ежемесячно оплачивает арендную плату в ... соответствии с отчетом от 09 сентября 2011 года № 461-Р/09/2011 «Об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом Ахтырского городского поселения» (приложение № 1).
4.2. Арендатор самостоятельно оплачивает НДС в соответствии с действующим законодательством.
4.4. Размер годовой арендной платы (приложение № 1) может быть пересмотрен Арендодателем водностороннем порядке по отдельному соглашению в следующих случаях:
4.4.1. Изменения ставки и (или) методики расчета арендной платы.
4.4.2. Изменения вида деятельности Арендатора (в рамках целей использования арендуемых помещений).
4.4.3. Ежегодно в первом квартале с учетом инфляции, либо по другим причинам предусмотренных законодательными актами Российской Федерации.
Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется Арендатору Арендодателем, является обязательным для Арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего Договора.
Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомленияо внесении соответствующих изменений. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней со дня (даты) его получения заказным письмом по почтовому адресу, указанному в Договоре.
5. Оценщики ... ТПП являются членами НП "СМАО" и мы отправили туда запрос о возможности такого "плавного" перехода "от одной точки зрения к противоположной", то есть увеличения оценки аренды в три раза.
- Если согласия Арендатора по п.4.4 для применения новой ставки не требуется:
"4.4. Размер годовой арендной платы (приложение № 1) может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке по отдельному соглашению в следующих случаях:
4.4.1. Изменения ставки и (или) методики расчета арендной платы.
4.4.2. Изменения вида деятельности Арендатора (в рамках целей использования арендуемых помещений).
4.4.3. Ежегодно в первом квартале с учетом инфляции, либо по другим причинам предусмотренных законодательными актами Российской Федерации.
Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется Арендатору Арендодателем, является обязательным для Арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего Договора.
Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений";
То отказ арендатора от изменения арендной платы может быть основанием для расторжения договора ....
Пункт 4.4.1 можно трактовать как "Изменения ставки" на основании отчета об оценке объекта " ?
Или изменение размера арендной платы в одностороннем порядке на основании отчета об оценке объекта не относится к случаям, предусмотренным самим договором аренды ?;
2. Передача на рассмотрение арбитража спора относительно договорных условий, по которым у сторон возникли расхождения. При данном варианте необходимо по общему правилу предварительное достижение сторонами соглашения относительно передачи возникшего между ними спора на разрешение суда (ст. 446 ГК).
Получается, арендатор должен быть истцом по данному делу ? Отправить протокол разногласия муниципалитету, где среди прочего будет условие о возможности передачи спора по условиям в суд. После чего Арендатор, обратившись в суд, имеет право заказать новую экспертизу. Круг замкнулся, значит Арендатор от "заказной" оценки защититься не может. Кто решит - чья экспертиза круче ?
- Или мы можем письмом Арендодателю не давать согласия на изменение цены аренды, и тогда арендодатель может обратиться в суд в порядке ст. 452 ГК РФ ?
Конечно можете защищаться. Самый эффективный способ это обратиться в суд по основаниям ст.446 ГК РФ "Преддоговорные споры".
Такие споры возможны в связи с отказом (уклонением) одной из сторон от заключения договора или разногласиями по условиям договора. Поэтому судебной практике известно два вида дел по преддоговорным спорам: а) дела по искам о понуждении заключить договор; б) дела о рассмотрении разногласий по условиям договора.
В силу принципа свободы договора граждане и юридические лица по своему усмотрению заключают договор и определяют его условия. Самостоятельно разрешают стороны и свои разногласия, возникающие при заключении договора.
ГК оставил два основания для возбуждения преддоговорных споров: первое - уклонение стороны, на которую Кодекс или иной закон возлагает соответствующую обязанность, от заключения договора (п. 4 ст. 445 ГК) и второе - передача на рассмотрение арбитража спора относительно договорных условий, по которым у сторон возникли расхождения. Однако принципиальное значение имеет то, что при последнем варианте необходимо по общему правилу (исключение составляют случаи, при которых заключение договора является обязательным) предварительное достижение сторонами соглашения относительно передачи возникшего между ними спора на разрешение суда (ст. 446 ГК).
Этому соответствует ст. 130 АПК РФ. Она разграничивает споры о понуждении заключить договор, с одной стороны, и споры, возникающие при заключении или изменении договора, - с другой. В первом случае в резолютивной части должны быть указаны условия, на которых стороны обязаны заключить договор, а во втором - решение по каждому спорному условию договора.
Применительно к первому случаю п. 4 ст. 445 ГК возлагает на сторону, необоснованно уклонившуюся от обязанности заключить договор, помимо необходимости заключить договор возместить причиненные контрагенту убытки. Для второго случая ст. 446 ГК предусматривает, что условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Приведенная формулировка означает недопустимость для суда в случаях обязательности заключения договоров выйти за пределы условий, по которым возник спор, а в остальных случаях - за пределы достигнутого сторонами соглашения о передаче спора на разрешение суду.
В нашем случае есть споры по изменению условий договора, что также подходит в ситуации.
С иском о понуждении заключить договор вправе обратиться только контрагент обязанной стороны. Аналогичное право самой обязанной стороне не предоставлено. (См. п. 2 Обзора практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров - Вестник ВАС РФ, 1997, N 7, с. 103) Таким образом именно Вы и являетесь истцом по данному делу.
Таким образом, Вам необходимо, для начала, отправить протокол разногласия муниципалитету, где среди прочего будет условие о возможности передачи спора по условиям в суд. Даже если не подпишут то у Вас будет такое право. После чего Вы, обратившись в суд, имеете право заказать новую оценку.
Во всех предусмотренных ст. 446 ГК случаях постановление арбитража представляет собой обычное решение по преобразовательному иску. Указанное решение выступает в такого рода делах в роли суррогата соглашения.
А что по поводу повышения арендной платы сказано в договоре?
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Добрый вечер.
Однозначно нужно решать вопрос о неправомерности повышения стоимости арендной платы, в связи со сменой организации, в чьем ведении находится данное имущество.
Подскажите у вас договор зарегнистрирован в росреестре? вам только предложили подписать допсоглашение о повышении цены, либо Вы это уже сделали?
Еще можно порекомендовать вам обратиться в саморегулируемую организацию в которой состоит данный оценщик с заявлением о возможности проведения экспертизы данного отчета оценки. Такая экспертиза может быть проведена, но за нее придется платить, порядок ее проведения должен быть установлен в данной организации.
могут оказаться полезными следующие документы:
1. Приказ Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 N 328
"Об утверждении федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)"
2. решение суда, по делу - http://kad.arbitr.ru/Card/bc53d448-17e1-437c-b76d-ea5866132da6
3. ФЗ "Об оценочной деятельности" - в частности ст. 16 и ст. 22.1 -
http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=132292
В данном случае, как и писала Вам п. 4.4. определяет строго условия при которых в одностороннем порядке может быть пересмотрен размер арендной платы. Исходя из изложенного, ни одного из оснований не наступило, в связи с чем увеличение арендной платы незаконно. А просто увеличить размер арендной платы можно только по соглашению сторон- что они и пытаются сделать - направив вам для подписания данное соглашение.
Добрый вечер!
Поясните, у НОУ с МАУ КДЦ какие отношения на сегодняшний день, т.е. имеются ли подписанные соглашения, договоры и т.п.?
Добрый вечер!
Все верно, в данном случае арендодатель пытаеся заключить дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке, поскольку данное изменение не подпадает ни под один из предусмотренных договором (п. 4.4.).
В случае неподписания арендатором доп.соглашения об изменении арендной платы арендодателю придется обращаться для этого в суд и обосновывать данное изменение арендной платы.
Здравствуйте!
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Порядок установления размера арендной платы и ее внесения арендатором устанавливается соглашением сторон с соблюдением требований статьи 614 ГК РФ. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.
Относительно имущества, находящегося в собственности государственной или муниципального образования, как правило существует специфика договоров их аренды в части изменения арендной платы, в частности основаниями для изменения размера арендной платы являются принятие нормативно-правовых актов Российской Федерации, получение указаний Росимущества, комитета (отдела) по управлением имуществом муниципального образования, изменяющих порядок платы за аренду государственного, муниципального имущества, внесение изменений в утвержденную методику расчета арендной платы. В остальных случаях арендная плата может изменяться по соглашению сторон.
В данном случае, если изменение размера арендной платы в одностороннем порядке на основании отчета об оценке объекта не относится к случаям, предусмотренным самим договором аренды, исходя из свободы договора, то такое изменение арендной платы арендодателем неправомерно.
Вы можете в таком случае обратиться в суд с требованием признать данное дополнительное соглашение, изменение арендной платы недействительным, так как не учитывает волю арендатора в данном изменении условия договора.
Данная позиция отражена в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 21.01.2010 по делу N А21-2234/2009. Прилагаю его Вам в приложении.
Добрый день! Арендодатель вправе изменить в одностороннем порядке размер арендной платы, если это предусмотрено договором. Приведите полностью условия об арендной плате. Ведь изменение арендной платы, не соответствующее механизму ее расчета, установленному в договоре, требует подписания дополнительного соглашения и подпадает под действие п. 3 ст. 614 ГК РФ (Определения ВАС РФ от 15.12.2010 N ВАС-16219/10 по делу N А55-37624/2009 и от 27.02.2010 N ВАС-7379/09 по делу N А72-6461/2008-3/204). Кроме того, если договором аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем арендной платы, но каким-либо образом не определен порядок оформления такого изменения, арендодатель не вправе повысить плату без согласования с арендатором (Определение ВАС РФ от 01.12.2010 N ВАС-13920/10 по делу N А59-6902/2009).То есть, тут также важно определить: исполняет ли арендодатель условие и Вашего согласия не требуется и как он его исполняет или все же Ваше согласие ему необходимо для применения новой ставки. Если согласие требуется, то для Вас будет важным то, что отказ арендатора от изменения арендной платы сам по себе не может быть основанием для расторжения договора по ст. 451 ГК РФ (Постановление ФАС Уральского округа от 06.05.2009 N Ф09-2678/09-С6 по делу N А76-23326/2008-27-247/71).
Если судить в общем, то желательно и Вам сделать экспертизу.
Думаю, что механизм расчета арендной платы по вашему договору установлен в приложении об отчете оценщика от 2011 г., муниципальных правовых актах (либо вообще не установлен), а новый отчет оценщика его полностью меняет или устанавливает новый, то есть происходит не исполнение существующих условий договора об изменении цены, а изменение условий о цене, что требует согласия другой стороны договора. Дополнительно к этому, из буквального толкования пункта 4.4. договора следует изменение размера арендной платы по дополнительному соглашению, и приведены случаи, являющиеся основанием. Один из них стал основанием для направления Вам дополнительного соглашения – это п. 4.4.1., в котором изложена возможность заключения такого допсоглашения, в связи с простым желанием арендодателя поднять ставку аренды. Однако, коль скоро требуется Ваше согласие, а это подразумевают слова «дополнительное соглашение», ставка не применяется до его получения. Помимо прочего, своими действиями по направлению Вам дополнительного соглашения арендодатель подтверждает, что согласен с тем, что требуется такое согласие и изменение в одностороннем порядке цены договора невозможно, поэтому такими действиями исполняет пункт договора об изменении арендной платы путем заключения дополнительного соглашения. Кроме того, цена аренды – существенное условие (ст. 654 ГК РФ). Соглашение сторон об изменении существенного условия, должно быть составлено в требуемой форме, то есть в той же, что и договор (ст. 432 ГК РФ). Договор, подлежащий госрегистрации, будет считаться заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Ваш договор аренды заключен на срок, требующий государственной регистрации, зарегистрирован. В связи с этим соглашение сторон об изменении размера арендной платы, также подлежит обязательной госрегистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого этим договором (п. 9 информационного письма ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», постановление ФАС Поволжского округа от 19.09.2006 по делу № А12-2026/06-С40).
Другое дело, если бы ставка аренды менялась в связи с изменением механизма расчета арендной платы в муниципальных правовых актах на эту тему. Как показывает судебная практика, в этом случае, арендная плата меняется односторонне и заключение допсоглашения и его регистрация – это лишь, мягко говоря, «дань уважения», т.к. ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Указание на обязательность уведомления об изменении арендной платы - взаимоисключающее условие по отношению к условию п. 4.4. и поэтому, полагаю, не соответствует закону. Возможно его присутствие и означало бы наличие в договоре как порядка изменения цены по соглашению, так и одностороннего порядка, если бы к нему были прописаны случаи такого одностороннего изменения. То есть, если бы были подробности к этому условию, то можно было бы рассуждать на тему того, что договором предусмотрено иное в сравнении с законом (ГК), который устанавливает общее правило изменения цены по соглашению, кроме случаев иного регулирования в договоре.
В связи с этим, вы можете не давать согласия на изменение цены аренды, и тогда арендодатель может обратиться в суд в порядке ст. 452 ГК РФ: «требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.» В суде он обязан доказывать обоснованность такого изменения.
Дополнительно по смене арендодателя заключением другого дополнительного соглашения – должно было быть получено Ваше согласие. Когда происходит замена стороны в договоре, уступается весь комплекс прав и обязанностей стороны договора, то есть, имеет место и уступка прав требования (при которой согласие другой стороны не требуется, а только надлежащее уведомление ст. 382 ГК РФ), и перевод долга, в данном случае, совокупность обязанностей арендодателя, при котором согласие контрагента обязательно (ст. 391 ГК РФ).
Для суда желательно получить заключение другого оценщика, не связанного с муниципалитетом. Хотя, конечно, ответ "тех" оценщиков некоторый интерес представляет.
Арендатор не должен, а может быть истцом. Ваше допсоглашение, как и договор аренды не являются договорами обязательными к заключению, поэтому речь об иске понуждения к заключению договора не идет. С иском, в данном случае, может обратиться арендодатель. Защититься от необоснованного завышения арендной платы можно только в суде. Для этого Вам, как ответчику нужно будет доказывать необоснованность, в том числе, путем предъявления сведений из статуправления, представления других доказательств. В числе прочих доказательств можно представить заключение, организованной Вами экспертизы. Суд будет не только экспертизы сравнивать, но основываться на доказательствах из иных источников, в частности, упомянутой справке о статистических данных на рыночные цены аренды. Чем больше доказательств из источников, не связанных со сторонами, тем меньше шансов отменить такое решение. (А это, по большому счету, прямой карьерный интерес судьи.) Но судья будет содействовать в сборе доказательств только в рамках закона, т. к. определение предмета доказывания и бремя доказывания лежит на сторонах.
Вы уже начали собирать информацию по возможностям развития дела. Пора заняться и доказательствами обоснованности Вашей позиции: закажите экспертизу. Можно это сделать и в суде, но так будет быстрее и спокойнее. В суде, при сравнивании двух противоположных экспертиз, может, например, появиться необходимость и в третьей экспертизе.
В любом случае путь, если администрация будет продолжать свои действия, только один- суд.