Может ли арендатор защититься от "заказной оценки" оценочной компании?

В любом случае путь, если администрация будет продолжать свои действия, только один- суд.

могут оказаться полезными следующие документы:

1. Приказ Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 N 328
"Об утверждении федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)"

2. решение суда, по делу - http://kad.arbitr.ru/Card/bc53d448-17e1-437c-b76d-ea5866132da6

3. ФЗ "Об оценочной деятельности" - в частности ст. 16 и ст. 22.1 -

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=132292

В данном случае, как и писала Вам п. 4.4. определяет строго условия при которых в одностороннем порядке может быть пересмотрен размер арендной платы. Исходя из изложенного, ни одного из оснований не наступило, в связи с чем увеличение арендной платы незаконно. А просто увеличить размер арендной платы можно только по соглашению сторон- что они и пытаются сделать - направив вам для подписания данное соглашение.

Добрый вечер!

Все верно, в данном случае арендодатель пытаеся заключить дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке, поскольку данное изменение не подпадает ни под один из предусмотренных договором (п. 4.4.).

В случае неподписания арендатором доп.соглашения об изменении арендной платы арендодателю придется обращаться для этого в суд и обосновывать данное изменение арендной платы.

Думаю, что механизм расчета арендной платы по вашему договору установлен в приложении об отчете оценщика от 2011 г., муниципальных правовых актах (либо вообще не установлен), а новый отчет оценщика его полностью меняет или устанавливает новый, то есть происходит не исполнение существующих условий договора об изменении цены, а изменение условий о цене, что требует согласия другой стороны договора. Дополнительно к этому, из буквального толкования пункта 4.4. договора следует изменение размера арендной платы по дополнительному соглашению, и приведены случаи, являющиеся основанием. Один из них стал основанием для направления Вам дополнительного соглашения – это п. 4.4.1., в котором изложена возможность заключения такого допсоглашения, в связи с простым желанием арендодателя поднять ставку аренды. Однако, коль скоро требуется Ваше согласие, а это подразумевают слова «дополнительное соглашение», ставка не применяется до его получения. Помимо прочего, своими действиями по направлению Вам дополнительного соглашения арендодатель подтверждает, что согласен с тем, что требуется такое согласие и изменение в одностороннем порядке цены договора невозможно, поэтому такими действиями исполняет пункт договора об изменении арендной платы путем заключения дополнительного соглашения. Кроме того, цена аренды – существенное условие (ст. 654 ГК РФ). Соглашение сторон об изменении существенного условия, должно быть составлено в требуемой форме, то есть в той же, что и договор (ст. 432 ГК РФ). Договор, подлежащий госрегистрации, будет считаться заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Ваш договор аренды заключен на срок, требующий государственной регистрации, зарегистрирован. В связи с этим соглашение сторон об изменении размера арендной платы, также подлежит обязательной госрегистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого этим договором (п. 9 информационного письма ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», постановление ФАС Поволжского округа от 19.09.2006 по делу № А12-2026/06-С40).

Другое дело, если бы ставка аренды менялась в связи с изменением механизма расчета арендной платы в муниципальных правовых актах на эту тему. Как показывает судебная практика, в этом случае, арендная плата меняется односторонне и заключение допсоглашения и его регистрация – это лишь, мягко говоря, «дань уважения», т.к. ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Указание на обязательность уведомления об изменении арендной платы - взаимоисключающее условие по отношению к условию п. 4.4. и поэтому, полагаю, не соответствует закону. Возможно его присутствие и означало бы наличие в договоре как порядка изменения цены по соглашению, так и одностороннего порядка, если бы к нему были прописаны случаи такого одностороннего изменения. То есть, если бы были подробности к этому условию, то можно было бы рассуждать на тему того, что договором предусмотрено иное в сравнении с законом (ГК), который устанавливает общее правило изменения цены по соглашению, кроме случаев иного регулирования в договоре.

В связи с этим, вы можете не давать согласия на изменение цены аренды, и тогда арендодатель может обратиться в суд в порядке ст. 452 ГК РФ: «требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.» В суде он обязан доказывать обоснованность такого изменения.

Дополнительно по смене арендодателя заключением другого дополнительного соглашения – должно было быть получено Ваше согласие. Когда происходит замена стороны в договоре, уступается весь комплекс прав и обязанностей стороны договора, то есть, имеет место и уступка прав требования (при которой согласие другой стороны не требуется, а только надлежащее уведомление ст. 382 ГК РФ), и перевод долга, в данном случае, совокупность обязанностей арендодателя, при котором согласие контрагента обязательно (ст. 391 ГК РФ).

Для суда желательно получить заключение другого оценщика, не связанного с муниципалитетом. Хотя, конечно, ответ "тех" оценщиков некоторый интерес представляет.

Арендатор не должен, а может быть истцом. Ваше допсоглашение, как и договор аренды не являются договорами обязательными к заключению, поэтому речь об иске понуждения к заключению договора не идет. С иском, в данном случае, может обратиться арендодатель. Защититься от необоснованного завышения арендной платы можно только в суде. Для этого Вам, как ответчику нужно будет доказывать необоснованность, в том числе, путем предъявления сведений из статуправления, представления других доказательств. В числе прочих доказательств можно представить заключение, организованной Вами экспертизы. Суд будет не только экспертизы сравнивать, но основываться на доказательствах из иных источников, в частности, упомянутой справке о статистических данных на рыночные цены аренды. Чем больше доказательств из источников, не связанных со сторонами, тем меньше шансов отменить такое решение. (А это, по большому счету, прямой карьерный интерес судьи.) Но судья будет содействовать в сборе доказательств только в рамках закона, т. к. определение предмета доказывания и бремя доказывания лежит на сторонах.

Вы уже начали собирать информацию по возможностям развития дела. Пора заняться и доказательствами обоснованности Вашей позиции: закажите экспертизу. Можно это сделать и в суде, но так будет быстрее и спокойнее. В суде, при сравнивании двух противоположных экспертиз, может, например, появиться необходимость и в третьей экспертизе.