Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как гарантировать себе продление аренды в данном помещении?
Здравствуйте. Планирую покупку бизнеса( пункт выдачи заказов Вайлдбериз). В образце о продаже говорится только о переуступке прав аренды помещения. А по договору аренды она истекает 31 августа 2023 года. Как гарантировать себе продление аренды в данном помещении? Окупаемость 15 месяцев. И рядом открывается метро осенью(новая Москва) возможно повышение аренды. С этим я могу смирится, главное продлить договор.
Анастасия, здравствуйте. Вам следует изучить договор аренды в части:
1.Возможности сдачи объекта в субаренду (требуется ли согласие собственника-арендодателя). Если требуется, то в какой форме это осуществляется.
2. Каков срок аренды основного договора аренды. Если этот срок был более года, то потребуется регистрация в Росреестре. Я говорю о том, что если договор аренды был зарегистрирован, то и договор субаренды также подлежит регистрации.
Вам нужно понимать, что согласно абзац. 2 ч. 2 ст. 615 ГК РФ, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Также в договоре аренды должны быть указаны положения о преимущественно праве на субаренду. Вы как субарендатор должны входить в данную категорию, т.е. должно быть указано следующее: в случае прекращения договора аренды субарендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды при прекращении договора аренды между арендодателем и арендатором.
Скорее всего Вам придется заключать новый договор аренды с арендодателем по истечении срока действия договора аренды между нынешнем арендодателем и арендатором. Я говорю о том, что по истечении срока действия договора аренды 31.08.2023, Вы должны поменять статус субарендатора на арендатора. В любом случае с учетом Вашей окупаемости договор нужно будет регистрировать в Росреестре.
Таким образом Вашей гарантией будут наличие в действующем договоре аренды положения о возможности сдачи объекта в субаренду и возможности смены субарендатора на арендатора после прекращения действующего договора аренды.
Здравствуйте Анастасия!
Гражданским кодексом РФ не предусмотрены отдельные нормы переуступки прав аренды. Полагаю, в данной ситуации применимы нормы об уступке прав требования, предусмотренные главой 24 ГК РФ.
т.е перемена лиц в обязательстве .
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Без них договор будет считаться незаключенным.
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/adbefccc8d538d42038164bb81d886c76e719d63/
Если в договоре говорится о переуступке прав аренды, то можно заключить договор субаренды до конца срока, т.е. до 31.08.2023 г.
По истечению срока аренды Вам необходимо заключать договор на новый срок .
На заметку: при заключении договора аренды на срок менее года регистрировать его в росреестре не обязательно и он будет считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/a0853bf9b3125bd8f70a1e2906097a474688eeda/
Дополню свой ответ:
Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.
Нужно регистрировать договор, на основании которого уступают требования об уплате арендных платежей по зарегистрированному договору аренды (см. Пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54).
base.garant.ru/71843584/
Без регистрации такой договор по общему правилу не влечет юридических последствий для третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/a0853bf9b3125bd8f70a1e2906097a474688eeda/