Маткапитал внесен в ипотеку, могу ли я продать квартиру, при этом доли детей просто заморозить на счетах детей?

Маткапитал внесен в ипотеку, могу ли я продать квартиру, при этом доли детей просто заморозить на счетах детей?

 Добрый день!

 Если говорить о законности, то необходимо исходить из положений ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. 

То есть, в силу закона Вы обязаны выделить доли в праве собственности детям именно в квартире, на которую использован материнский капитал.

Вместе с тем, выделить доли детям в этой квартире можно либо с согласия банка, либо после выплаты ипотеки в полном объёме.

В любом случае на продажу долей детей необходимо будет согласие органа опеки и попечительства., как и на распоряжение денежными средствами, помещенными на спецсчета детей.

Здравствуйте!

Нет, это не законно и Вы так сделать не сможете.

Обоснование продолжу ниже

Добрый день! 

Продать квартиру без выделения долей детям не получится никак. Вам необходимо будет получить в банке разрешение на выделение долей, а также взять в органе опеки распоряжение, разрешающее обременять доли несовершеннолетних, далее составить соглашение о выделении долей и зарегистрировать его в Росреестре. И уже потом продавать квартиру, опять таки с разрешения органа опеки и банка (скорей всего опека разрешит продать только с одновременным приобретением долей детям в другой квартире)

Если банк не дает согласия на выделение долей детям, схема продажи следующая: 

Вы получаете от продавцов задаток и гасите ипотеку в банке.
Снимаете обременение с квартиры.
Наделяете детей долями.
Получаете разрешение органов опеки на продажу детских долей, опять таки, скорей всего опека разрешит продать только с одновременным приобретением долей детям в другой квартире.
Заключаете с покупателем договор купли-продажи квартиры у нотариуса и подаёте его на регистрацию в Росреестр. После перехода права собственности на покупателя получаете остаток суммы за квартиру.

Алена!

Если вы продаете квартиру, куда внесли маткапитал, то сначала выделяете доли всем членам семьи (ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»), затем обращаетесь в опеку и получаете разрешение на продажу долей детей (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 ФЗ Об опеке и попечительстве).

Если опека вам разрешит положить деньги от продажи долей детей на счета, тогда так и сделаете

Т.к. квартира в настоящее время обременена залогом банка, выдавшего Вам ипотечный кредит, продажа квартиры возможна только с согласия банка-залогодержателя.

Также, учитывая, что в оплату квартиры (в погашение части ипотечного кредита) были использованы средства мат.капитала, Вы обязаны выделить в данной квартире доли детям. 

Обычно доли в квартире выделяются детям после погашения ипотеки и снятия с квартиры обременения в виде залога банка.

Но если вы планируете продажу данной квартиры, в ней обязательно сначала необходимо выделить доли детям.

Данная обязанность предусмотрена ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Замена на денежную компенсацию в данном случае не предусмотрена.

Продажа квартиры, в оплату которой были использованы средства мат.капитала, без выделения долей детям, может быть расценена как нецелевое использование средств мат.капитала, последствием чего может стать обжалование сделки по отчуждению квартиры со стороны ПФР, привлечение владельца сертификата на мат.капитал к уголовной ответственности за мошенничество, также может последовать требование о возврате средств мат.капитала.

Поэтому в данной ситуации выделение долей детям в квартире необходимо до совершения сделки по ее отчуждению.

Однако, учитывая, что квартира обременена залогом банка до момента погашения обязательств по ипотечному кредиту, выделение в такой квартире долей детям по мат.капиталу может быть затруднительным, т.к. на данное действие также необходимо получить согласие банка-залогодержателя. 

Банки неохотно идут на оформление сделок с выделенной детской долей, т. к. могу возникнуть проблемы с реализацией имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему, при невозможности заемщиками погашать ипотечный кредит.

Если банк согласится на выделение долей детям, необходимо будет также перед продажей квартиры получить согласие органа опеки в порядке ст. 37 ГК РФ сначала на передачу данных долей в залог банку-залогодержателю, т.к. квартира находится в залоге у банка, и даже при его согласии на выделение в ней долей детям, данные доли также подлежат обременению залогом.

Уже после всех этих мероприятий при согласии, опять же, банка-залогодержателя и согласии органа опеки, можно будет продавать квартиру.

При этом для получения согласия органа опеки на сделку по продаже квартиры с долями детей необходимо предоставить в орган опеки подтверждение того, что материальное и жилищное положение детей не ухудшится. Это может быть одновременная покупка на имя детей иного жилого помещения, по своим характеристикам не хуже продаваемого с предоставлением предварительного договора о покупке такого помещения, либо, с согласия органа опеки — это может быть открытие на имя детей спец.счетов в банке с обязательством направить средства от продажи долей детей на данные спец.счета.