За арендную плату предыдущего арендатора?

Здравствуйте,  Андрей.

Долги по аренде не переходят на новго собственника объекта недвижимости если иное не предусмотрено Вашим ДКП.

При этом, если объект незавершенного строительства не зарегистрирован, то он не может быть объектом ДКП.

Соответственно, речь можно будет вести только об уступке прав и обязанностей по Договору аренды, которая при приоберетении права аренды на аукционе по общему правилу запрещена.

Судебная практика в подтверждение

Вместе с тем, по мнению судов, норма п. 9 ст. 22 ЗК РФ допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в п. 7 ст. 448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них (Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2020 N 19АП-2885/2020 по делу N А14-19384/2019).

www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&ts=152063346302181327837778444&cacheid=E9289B7CA071FAB7BCC4A97B093B584E&mode=splus&rnd=E3D6390A3EE72375A5578CB39D22B713&base=QUEST&n=169254&dst=1000000001#z7xltUTAluU3QMpB2

Таким образом, Вам необходимо изучить Договор аренды в первую очередь, им скорее всего запрещена уступка прав и обязанностей по Договору аренды и если это так, то Вам стоит отказаться от этого объекта.

За арендную плату предыдущего арендатора? Либо комитет после регистрации недостроя расторгнет с ним договор, а со мной заключит на новых условиях?

Здравствуйте.

Задолженность по арендной плате это долг предыдущего арендатора, который как раз видимо и будет покрываться за счет суммы, вырученной от продажи объекта незавершенного строительства. Согласно ст. 39.6. ЗК РФ

2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

То есть для достройки объекта Вам будет предоставлен этот участок.

на каких условиях мне потом комитет передаст этот земельный участок в аренду?

 Условия скорее всего будут сходными с ранее имевшимися, разве что будет с учетом возможного изменения ставки арендной платы, она будет другой.

При этом не совсем понятно вот что.

Вы пишете:

зарегистрированный объект незавершенного строительства,

 а далее указываете:

после регистрации недостроя

 Так он все-таки зарегистрирован или нет? Или приставы регистрируют его для продажи с согласия взыскателя?

Здравствуйте!

Если я приобрету у него зарегистрированный объект незавершенного строительства, то на каких условиях мне потом комитет передаст этот земельный участок в аренду? За арендную плату предыдущего арендатора? Либо комитет после регистрации недостроя расторгнет с ним договор, а со мной заключит на новых условиях?

 Если право на объект незавершенного строительства зарегистрировано в установленном порядке, то приобрести его покупатель может заключив договор купли-продажи (Ст.8.1,454 ГК РФ). Земельный участок можно было бы получить путем передачи прав и обязанностей по договору аренды. Потому как переход права собственности на объект невозможен без передачи земли, есть принцип единства судьбы недвижимости и земельного участка.

Но проблема в том, что земельный участок был приобретен на аукционе.А это является основанием для запрета передачи  прав и обязанностей по договору аренды.п. 9 ст. 22 ЗК Рф

Согласно 448 ГК РФ

7. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Если такой договор будет заключен, т о можно признать недействительным.ст.166-181 ГК РФ.

Приобрести объект недвижимости без земли, как я сказал, тоже невозможно.Вы пишите, что «комитет после регистрации недостроя расторгнет с ним договор» — так право же на объект зарегистрировано за Вашим продавцом Вы пишите?

Расторгнуть договор аренды комитет может с продавцом при наличии оснований, указанных в законе ( ст.450-452 ГК РФ) или догворе аренды(ст.606 ГК РФ). Проблема в том, что как он с Вами заключит этот договор, если Вы приобрести не сможете без земли объект?

Арендатор не уплачивал плату и комитет подал на него в суд на взыскание арендной платы.

Ну, взыщет комитет арендную плату, что дальше?