Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

256 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
256 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Покупка квартиры, помогите разобраться

Я покупатель, договорились с продавцом о проведении сделки, но продавец хочет получить деньги быстрее, чем завершится сделка. Схема, которую мне предлагает продавец: мы закладываем деньги в ячейку, подписываем предварительный договор купли-продажи, и получить они хотят деньги с ячейки не после выдачи документов с Росреестра, а когда у нас документы примут. Так же передачу денег оформить договором займа. Мне не понятна эта схема и какие риски для меня существуют? как это все оформить правильно?

01 Февраля 2014, 16:04, вопрос №358286 Наталья, г. Санкт-Петербург

Уточнение клиента

я так понимаю из ваших советов, что лучше идти по стандартной схеме, если же продавцу хочется быстрее она может сейчас отказаться от сделки, либо искать другого, кто на это согласится.

01 Февраля 2014, 16:23
1000 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (21)

  • Юрист - Буров Андрей Геннадьевич

    Здравствуйте, Рекомендую при такой схеме воспользоваться услугами какого либо банка по аренду банковской ячейки

    01 Февраля 2014, 16:07
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Добрый день! Так деньги и так буду закладываться в ячейку, просто выдаваться раньше, чем я получу свидетельство о собственности.

    01 Февраля 2014, 16:09
  • Адвокат - Саакян Артур

    Схема абсолютно неправильная. Обязательно оформляйте передачу денег, как в счет оплаты по договору купли-продажи.

    Через банковскую ячейку распространенная схема, но с условием, что продавец деньги получит только после регистрации перехода права, так надежней для вас. 

    Если проведете деньги в качестве займа, а не в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи, то сделка по сути будет безденежная, со всеми вытекающими негативными последствиями.

    01 Февраля 2014, 16:10
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    То есть, не идти на договор займа и пусть ждут пока выдача документов произойдет?

    01 Февраля 2014, 16:11
  • Юрист - Иванов Денис
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Вообще, такие условия возможно оговорить непосредственно в договоре купли-продажи. Например, в пункте где указаны сроки расчётов, указать твёрдую дату (которая согласована сторонами как момент передачи денег), пусть даже такая дата окажется календарно ближе, чем момент гос.регистрации договора купли-продажи и, соответственно, регистрации перехода права собственности на квартиру в ЕГРП.

    Главное, надлежит помнить, что договор КП квартиры считается заключенным с момента его регистрации в ЕГРП (Росреестр). Таким образом, получается, что Вы передали деньги, следуемые продавцу, до заключения договора. Я считаю, что нормам действующего законодательства это не противоречит. Единственное, что следует актом приема — передачи (или сравнимым по форме и содержанию документом) зафиксировать передачу (получение) денежных средств.

    В случае, если по каким-то причинам в регистрации договора КП и/или последующего перехода права собственности на квартиру будет отказано, денежные средства, переданные авансом по сделке, которая в силу решения об отказе, принятого надлежащим органом, осталась незаключенной, Вам придётся взыскивать с несостоявшегося продавца, что бывает сложно, если соответствующий размер денежной массы отсутствует у такой стороны сделки (как и желание деньги немедленно возвратить). Поэтому, по возможности я бы прибегал к более прозрачным и сбалансированным схемам.

    Что же касается самого способа передачи денег под сложным условием — то здесь на Ваш выбор ряд вариантов: хранение денег в ячейке под условием, или помещение денег на специальный счет под тем же условием, и т.п.

    01 Февраля 2014, 16:13
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Вот и я думаю, если сделка не состоится, то проблему тогда начнутся уже у меня, а не у продавца.

    01 Февраля 2014, 16:16
  • Адвокат - Саакян Артур

    То есть, не идти на договор займа и пусть ждут пока выдача документов произойдет?

    Да. Меня предложенный продавцом вариант уже настораживает, в плане его порядочности..

    01 Февраля 2014, 16:13
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гостеева Яна
    Гостеева Яна
    Юрист, г. Москва
    • 2695ответов
    • 1297отзывов

    Уважаемая Наталья.

    Продавец может хотеть всё, что угодно...

    Никакого договора займа! Иначе потом будете бегать по судам не один месяц. Только через ячейку и Продавец деньги получит ТОЛЬКО после того, как у Вас будут на руках документы!

    С уважением!

    01 Февраля 2014, 16:15
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Архипова Иветта

    Наталья!

    Эта схема опасна только тем, что продавец получает деньги до момента как право собственности будет зарегистрировано в установленном порядке. Росреестр может принять документы, но в случае, обнаружения какой — либо ошибки, могут отказать в гос.регистрации права собственности и тогда возврат денег станет крайне проблематичен, т.к. продавец по факту деньги получил, возможно потратил, а Вы право собственности не оформили по независящим от Вас обстоятельствам. Поэтому расчет предпочтительнее производить после получения документов. Необходимости оформления договора займа я не вижу, достаточно обычной расписки о получении денег за проданную квартиру и составления акта приема-передачи квартиры. При наличии этих документов есть хоть какой-то шанс доказать свое право собственности в суде.

    01 Февраля 2014, 16:15
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мурашко Владимир

    Здравствуйте, Наталья еще раз!

    Я Вам в чате писал, что лучше всего деньги передать продавцу квартиры при подписании ДКП и в получении денег получить от него расписку, написанную им собственноручно. Можно, безусловно, отдать деньги и после получения Вами правоустанавливающих документов, но если продавцу действительно нужны деньги, он может найти другого покупателя. Вообще-то, деньги передают при подписании договора либо до подписания. Почему? Потому что ДКП подписывается в присутствии регистратора и в этом ДКП указывается, что продавец деньги за квартиру получил в полном объеме и претензий к покупателю не имеет (это кроме расписки). В этом случае для Вас не будет никакого риска.

    01 Февраля 2014, 16:16
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Буров Андрей Геннадьевич

    С 1 марта 2013 года регистрация договора купли продажи недвижимости отменена, указанный договор
    вступает в силу с момента подписания сторонами. Но при этом, переход права
    собственности, все равно, подлежит государственной регистрации и право
    собственности переходит к новому собственнику именно с этого момента. Как следствие по этой схеме продавец получает денежные средства еще до возникновения у вас права собственности. С другой стороны нужно ответственно подойти к составлению договора купли продажи квартиры, одним из его существенных условий является  цена и порядок оплаты по договору. Этот пункт нужно проработать до мелочей, что бы ка кто себя по этой схеме обезопасить. В любом случае саму сделку только через банковскую ячейку, причем банк нужно выбрать понадежней, и насчет передачи денег по договору займа лучше не идти навстречу, вернуть потом можно, но через судебные тяжбы, а то и в последствии и через исполнительное производство, деньги пусть продавец получает строго после получения вами свидетельства о праве собственности и никак иначе

    01 Февраля 2014, 16:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Берестов Сергей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате

    Наталья, добрый день!

    Интерес продавцов вполне понятен. им хочется получить быстрее деньги за продаваемую ими квартиру.

    Ваш же интерес в том, чтобы получить квартиру. Точнее сказать, право собственности на квартиру. Это может быть надлежащим образом обеспечено только тогда, когда в ЕГРП будет зарегистрировано за Вами право собственности.

    А если по каким-то причинам в государственной регистрации будет отказано? Ведь деньги за квартиру тогда уже будут переданы продавцу. А вдруг у них к тому моменту денег уже не окажется?

    Для Вас это очень большой риск — лишиться денег и не приобрести квартиру.

    Ни в коем случае нельзя соглашаться на такую схему сделки.

    01 Февраля 2014, 16:18
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мысовский Виталий
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Калуга
    Общаться в чате

    Уважаемая Наталья! На мой взгляд, любая схема, которая отличается от стандартной (т.е. договор КП — подача документов — выдача свидетедьства — передача денег) должна взывать подозрение. К чему Вам эти сложности? 

    Вы заключаете предварительный договор КП, передаете деньги по договору займа, который является самостоятельным договором. Где вероятность, что, получив деньги, продавец на Ваше предложение о заключении основного договора КП, предложет Вам произвести оплату по этому договору КП, ссылаясь на то, что ранее деньги были переданы по договору займа (т.е. по совершенно другому договору). Вы можете остатья и без денег, и без квартиры! Доказать, что договор займа имеет отношение к квартире будет непросто. Я не утверждаю, что так и будет, но вопросы есть.

    01 Февраля 2014, 16:19
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Иванов Денис
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Чтобы в случае отказа в регистрации квартиры возвратить денежные средства, отданные по незаключенному (как оказалось) ДКП квартиры, а не просто спустя 6-7 месяцев в лучшем случае получить исполнительный лист, что Вы — взыскатель, а несостоявшийся продавец — должник, следует оформить документы по передаче денег так, чтобы на случай отказа в регистрации Вы имели возможность спокойно ждать возврата своих средств. То есть нужны встречные гарантии под такой случай. Это может быть сравнимое по стоимости имущество, право на которое при таком варианте развития событий (маловероятном при взаимной добросовестности и должной подготовке сделки) было на что хоть судебные меры наложить...

    01 Февраля 2014, 16:20
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Буров Андрей Геннадьевич

    И будет полезно проверить данную недвижимость на «юридическую чистоту»

    01 Февраля 2014, 16:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гостеева Яна
    Гостеева Яна
    Юрист, г. Москва
    • 2695ответов
    • 1297отзывов
    я так понимаю из ваших советов, что лучше идти по стандартной схеме, если же продавцу хочется быстрее она может сейчас отказаться от сделки, либо искать другого, кто на это согласится.Абсолютно верно. Иначе потом окажется, что там «не всё чисто»
    01 Февраля 2014, 16:25
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Саакян Артур

    я так понимаю из ваших советов, что лучше идти по стандартной схеме,
    если же продавцу хочется быстрее она может сейчас отказаться от сделки,
    либо искать другого, кто на это согласится.

    Ну если у него очередь покупателей стоит до мавзолея, то может отказаться.

    Лучше идти по стандартной схеме (утром стулья, вечером деньги), так как рискуете не малыми деньгами.

    01 Февраля 2014, 16:26
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мурашко Владимир

    Вообще-то, Наталья, риски, как таковые, всегда существуют даже при идеальных случаях. Но, если Вы предложите продавцу передачу денег после получения правоустанавливающих документов (после регистрации сделки), как предлагают некоторые коллеги, то риски будут и у продавца. Мало ли какие… Поэтому он может на это не согласиться и будет прав. В этом случае и в ДКП не нужно писать, что расчет между сторонами произведен. 

    Кроме того, при сдаче документов на регистрацию сделки в Росреестре, как правило, проверяют законность сделки. Можете это же сделать до обращения в Росреестр, обратившись к какому-либо юристу, практикующему по этим делам. Он посмотрит документы и после этого можете сдать на регистрацию, где посмотрят еще раз.  Не думаю, что при такой Вашей осторожности можете попасть в неприятность.

    01 Февраля 2014, 16:26
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мысовский Виталий
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Калуга
    Общаться в чате

    По Вашему уточнению — совершенно верно Вы рассуждаете, по этой схеме лучше не идти. Если она добросовестный продавец, то будет использовать стандартную схему сделки. Любые отклонения могут свидетельствовать о недлбросовестности продавца.

    01 Февраля 2014, 16:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Архипова Иветта

    В любом случае, договор займа, вызывает большие сомнения. На мой взгляд, оптимально к ДКП, акт приема — передачи квартиры и расписка о том, что деньги получены именно в счет оплаты за квартиру.

    01 Февраля 2014, 16:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мурашко Владимир

    «То есть, не идти на договор займа и пусть ждут пока выдача документов произойдет?»

    На договор займа не идти — однозначно. Это чревато плохими для Вас последствиями. 

    01 Февраля 2014, 16:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Саакян Артур

    Риски бывают всегда, полностью проверить чистоту сделки невозможно. Так как бывают случаи, что граждане покупают квартиру, проживают в ней в течении длительного времени и тут в один момент приходит повестка в суд. Оказывается в отношении добросовестного приобретателя заявлен иск об истребовании имущества. Оказывается, что право продавца было оспорено в судебном порядке после заключения сделки и титульный владелец на самом деле другой человек и хочет свою квартиру обратно, а сделка по которой приобреталась квартира является ничтожной. 

    Но не буду нагонять жути, так как подобные ситуации хоть и имеют место быть, но происходят редко, но прогнозировать их порой невозможно.

    01 Февраля 2014, 16:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Иванов Денис
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Про заем как вообще решили обсуждать? Заем есть передача денег в долг и на время, тогда как у Вас — купля-продажа недвижимости. Если НПА федерального уровня установлено, какой сделкой из числа предусмотренных второй частью ГК РФ оформляется переход права, значит, следует придерживаться такого порядка. Иначе получается, что Вы заранее соглашаетесь на фиктивную по сути сделку — заем. Потом действительно, суду не объясните, что Вы имели в виду, соглашаясь добровольно на заем в такой как Ваша, правовой ситуации.

    01 Февраля 2014, 16:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Берестов Сергей
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате

    Наталья, когда будете заключать договор аренды банковской ячейки, в условия доступа продавца к ячейке с деньгами укажите предоставление им оригинала выписки из ЕГРП, в которой будет указано, что Вы являетесь собственником. Кроме того, в условия доступа продавца к этой ячейке можно добавить предоставление копии свидетельства о гос.регистрации за Вами права собственности на квартиру.

    Также Вам тоже нужно будет получить с продавца расписку за то, что им деньги получены (она понадобится Вам, по меньшей мере, для налогового вычета). Сразу они Вам её не напишут (т.к. деньги ещё не переданы), а потом Вы их, возможно, не найдёте, а если и найдёте, то они могут отказаться что-либо писать. Арендуйте в таком случае две ячейки. Во вторую ячейку они поместят расписку о получении денежных средств, которую напишут заранее. Но в условиях доступа будет указано, что Вы будете иметь право доступа к ячейке при предоставлении подлинника свидетельства о гос.регистрации за Вами права собственности. 

    01 Февраля 2014, 16:35
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
stats