Покупка квартиры, помогите разобраться

Здравствуйте, Рекомендую при такой схеме воспользоваться услугами какого либо банка по аренду банковской ячейки

Схема абсолютно неправильная. Обязательно оформляйте передачу денег, как в счет оплаты по договору купли-продажи.

Через банковскую ячейку распространенная схема, но с условием, что продавец деньги получит только после регистрации перехода права, так надежней для вас. 

Если проведете деньги в качестве займа, а не в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи, то сделка по сути будет безденежная, со всеми вытекающими негативными последствиями.

Вообще, такие условия возможно оговорить непосредственно в договоре купли-продажи. Например, в пункте где указаны сроки расчётов, указать твёрдую дату (которая согласована сторонами как момент передачи денег), пусть даже такая дата окажется календарно ближе, чем момент гос.регистрации договора купли-продажи и, соответственно, регистрации перехода права собственности на квартиру в ЕГРП.

Главное, надлежит помнить, что договор КП квартиры считается заключенным с момента его регистрации в ЕГРП (Росреестр). Таким образом, получается, что Вы передали деньги, следуемые продавцу, до заключения договора. Я считаю, что нормам действующего законодательства это не противоречит. Единственное, что следует актом приема — передачи (или сравнимым по форме и содержанию документом) зафиксировать передачу (получение) денежных средств.

В случае, если по каким-то причинам в регистрации договора КП и/или последующего перехода права собственности на квартиру будет отказано, денежные средства, переданные авансом по сделке, которая в силу решения об отказе, принятого надлежащим органом, осталась незаключенной, Вам придётся взыскивать с несостоявшегося продавца, что бывает сложно, если соответствующий размер денежной массы отсутствует у такой стороны сделки (как и желание деньги немедленно возвратить). Поэтому, по возможности я бы прибегал к более прозрачным и сбалансированным схемам.

Что же касается самого способа передачи денег под сложным условием — то здесь на Ваш выбор ряд вариантов: хранение денег в ячейке под условием, или помещение денег на специальный счет под тем же условием, и т.п.

Уважаемая Наталья.

Продавец может хотеть всё, что угодно...

Никакого договора займа! Иначе потом будете бегать по судам не один месяц. Только через ячейку и Продавец деньги получит ТОЛЬКО после того, как у Вас будут на руках документы!

С уважением!

Наталья!

Эта схема опасна только тем, что продавец получает деньги до момента как право собственности будет зарегистрировано в установленном порядке. Росреестр может принять документы, но в случае, обнаружения какой — либо ошибки, могут отказать в гос.регистрации права собственности и тогда возврат денег станет крайне проблематичен, т.к. продавец по факту деньги получил, возможно потратил, а Вы право собственности не оформили по независящим от Вас обстоятельствам. Поэтому расчет предпочтительнее производить после получения документов. Необходимости оформления договора займа я не вижу, достаточно обычной расписки о получении денег за проданную квартиру и составления акта приема-передачи квартиры. При наличии этих документов есть хоть какой-то шанс доказать свое право собственности в суде.

Здравствуйте, Наталья еще раз!

Я Вам в чате писал, что лучше всего деньги передать продавцу квартиры при подписании ДКП и в получении денег получить от него расписку, написанную им собственноручно. Можно, безусловно, отдать деньги и после получения Вами правоустанавливающих документов, но если продавцу действительно нужны деньги, он может найти другого покупателя. Вообще-то, деньги передают при подписании договора либо до подписания. Почему? Потому что ДКП подписывается в присутствии регистратора и в этом ДКП указывается, что продавец деньги за квартиру получил в полном объеме и претензий к покупателю не имеет (это кроме расписки). В этом случае для Вас не будет никакого риска.

Наталья, добрый день!

Интерес продавцов вполне понятен. им хочется получить быстрее деньги за продаваемую ими квартиру.

Ваш же интерес в том, чтобы получить квартиру. Точнее сказать, право собственности на квартиру. Это может быть надлежащим образом обеспечено только тогда, когда в ЕГРП будет зарегистрировано за Вами право собственности.

А если по каким-то причинам в государственной регистрации будет отказано? Ведь деньги за квартиру тогда уже будут переданы продавцу. А вдруг у них к тому моменту денег уже не окажется?

Для Вас это очень большой риск — лишиться денег и не приобрести квартиру.

Ни в коем случае нельзя соглашаться на такую схему сделки.

Уважаемая Наталья! На мой взгляд, любая схема, которая отличается от стандартной (т.е. договор КП — подача документов — выдача свидетедьства — передача денег) должна взывать подозрение. К чему Вам эти сложности? 

Вы заключаете предварительный договор КП, передаете деньги по договору займа, который является самостоятельным договором. Где вероятность, что, получив деньги, продавец на Ваше предложение о заключении основного договора КП, предложет Вам произвести оплату по этому договору КП, ссылаясь на то, что ранее деньги были переданы по договору займа (т.е. по совершенно другому договору). Вы можете остатья и без денег, и без квартиры! Доказать, что договор займа имеет отношение к квартире будет непросто. Я не утверждаю, что так и будет, но вопросы есть.