Может ли быть договор аренды недействителен, если он зарегистрирован 20

Может ли быть договор аренды недействителен, если он зарегистрирован 20.12.2022г, а договор купли-продажи подписан 18.12.2022г (зарегистрирован 23.12.2022)

 нет

Могу ли я, как собственник земли, поменять целевое использование земли и потом в судебном порядке доказать нецелевое использование?

поменять целевое — в теории возможно, но для сельхоз именно земли очень маловероятно

и нецелевое использование согласно ст 619 гк — это основание для расторжение аренды, уже сейчас, но оно действительно должно быть по их вине. А сейчас этого нет.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями

Арендадор деньги по своему договору заплатил продавцу

 ну первая оплата понятна, но теперь они уже должны вам платить- вы владелец участка — для них арендодатель

если не платят- то претензия о неоплате аренды и тоже расторжение договора потом через суд согласно все той же ст. 619 гк:

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату

Арендадор деньги по своему договору заплатил продавцу, использует по целевому назначению — садит пшеницу, построек нет.

Обратите внимание — теперь арендатор должен платить деньги Вам, как арендодателю земельного участка.

Только уведомите его письменно, что теперь — Вы собственник участка.

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

+

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025

"… ...лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором..."

К уведомлению также приложите выписку ЕГРН.

Он специально заключил этот договор. Как прекратить договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, учитывая

Как вариант — можно попробовать признать договор аренды недействительным, если доказать, что арендатор и арендодатель намеренно злоупотребили правом, заключив его.

Статья 168 ГК РФ Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

+ по ст. 10 ГК РФ (недобросовестные действия).

Уточните — арендная плата соответствует рыночной?

Лучшим вариантом в данной ситуации скорее всего будет расторжение договора купли-продажи земельного участка.

Согласно части 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Регистрация перехода права собственности на земельный участок к покупателю не является препятствием для расторжения договора.

Сначала Вам необходимо обратиться к продавцу с требованием о расторжении договора земельного участка и возврате уплаченной суммы. Если Вы получите отказ от продавца либо в течение 30 дней ответ от продавца не поступит, то можете подавать исковое заявление в суд о расторжении договора по вышеуказанному основанию.

Ниже я продолжу свой ответ...

Может ли быть договор аренды недействителен, если он зарегистрирован 20.12.2022г, а договор купли-продажи подписан 18.12.2022г (зарегистрирован 23.12.2022)

Это не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка. В силу положений части 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Могу ли я, как собственник земли, поменять целевое использование земли и потом в судебном порядке доказать нецелевое использование?

Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»

Согласно статье 7 данного Закона перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях. Ознакомиться с данными случаями можно по ссылке здесь: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/fb8838f617f64f813b15c9784b1fb4d4c6da8f0b/

Исходя из данного перечня, перевод земель сельскохозяйственного значения в другую категорию возможен, но сложен и маловероятен.

Изменение категории земли сельскохозяйственного назначения может послужить основанием для расторжения договора как со стороны арендатора, так и арендодателя в случае нецелевого использования.