Как нам оформить сделку правильно

Добрый день.

Советую также заказать выписку из ЕГРН на гараж, чтобы полностью понимать правовой статус гаража.

Пока могу сказать следующее: не исключаю, что гараж был построен для владельцев квартир в многоквартирном доме, поскольку расположен, судя по всему, на земельном участке, принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме, исходя из ст. 36 Жилищного кодекса РФ. 

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Добрый день, Наталья. 

Чтобы оформить сделку, нужны:

1. Гараж, зарегистрированный как объект недвижимости, с присвоенным кадастровым номером.

2. Собственник гаража

3. Письменный договор между собственником и Вами как приобретателем.

Жильцы дома говорят. что он их. однако, никаких документов нет вообще.

Так как документов нет, то данный гараж, скорее всего, является самовольной постройкой. Ни купить, ни продать его нельзя.

ст.222 Гражданского кодекса РФ:

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Поэтому сначала тот, кто построил гараж, должен оформить на него право собственности. 

Но поскольку гараж расположен на участке 33:19:010708:108  с видом разрешенного использования «Для размещения многоквартирного дома», то размещение на нём индивидуального гаража, принадлежащего на праве собственности отдельному хозяину квартиры в доме, не получится. Гараж может быть оформлен только в коллективную (общую) собственность всех собственников квартир данного дома,  поскольку гараж расположен на придомовой территории. А всё, что на ней находится, это общее имущество на основании ст.36 Жилищного кодекса РФ, о которой указал коллега.

Поэтому сначала нужно Вам выяснить, как появился гараж, в местной администрации запросить документы — может, выдавалось разрешение и т.п. Если администрация подтвердит, что это самовольная постройка, то придется обращаться в суд, чтобы оформить самовольный гараж в общую собственность. А далее, когда гараж узаконят, решением общего собрания собственников квартир дома, можете определить порядок пользования указанным гаражом — в том числе его могут передать в пользование Вам.

С уважением, Роман.

Здравствуйте!

Если гараж является объектом капитального строительства, то для того, чтобы Вам стать его собственником нужно будет, чтобы на него было зарегистрировано право собственности и собственник гаража передал Вам право собственности по договору купли-продажи ( ст.454 ГК РФ) или сдал бы Вам  аренду (Ст.606 ГК РФ).

Но судя по всему проблема в том, что собственника у гаража нет.Вы, конечно, можете заказать выписку из ЕГРН, но скорее всего там не будет никаких сведений о собственнике.

Если кто-то из жильцов претендует на гараж, то у него должен быть документ ( например, решение о предоставлении земельног о участка для строительства гаража, разрешение исполкома, либо иной такой документ). Поинтересуйтесь у жильцов есть ли у них такие документы. Кроме того, можете сделать запрос в местную администрацию и муниципальный архив.

Если какие-то документы на гараж имеются, то о лицо, которое их имеет ( либо наследник) вправе оформить гараж по так называемой «гаражной» амнистии. И далее уже, как указывалось, выше может заключить с Вами сделку, том числе договор купли-продажи.

Согласно ст.218 ГК РФ

2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Если же никаких документов действительно нет, то мы имеем дело с самовольной постройкой.

В таком случае право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при соблюдении условий, указанных в ст.222 ГК РФ

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/f670878d88ab83726bd1804b82668b84b027802e/

В этом случае, учитывая положения ст.36 ЖК РФ о том, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, без воли собственников и решения общего собрания МКД (ст.44,46,48 ЖК РФ) никак не обойтись.

Надо будет узаконить гараж в общую долевую собственность собственников МКД, а затем Вы можете выкупить доли у собственников, либо при наличии соответствующего решения общего собрания получить гараж в свое пользование.

Добрый день, Наталья!

Если я правильно понял, то гараж стоит на участке: 33:19:010708:56 (с назначением для размещения гаража). Поэтому данный участок не относится к имуществу многоквартирного дома.

Считаю, надо начинать с определения владельца участка, после оформления прав на участок, правообладатель участка сможет оформить гараж по гаражной амнистии, только потребуется оформить технический план у кадастрового инженера. Разрешительных документов на строительство в этом случае не потребуется.

В случае, если собственника участка найти не получиться, можно воспользоваться нормами о приобретательной давности.

На основании пункта 3 статьи 218 Гражданского кодекса:

В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 234 ГК:

Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Или попробовать приобрести участок у местной администрации в аренду или в собственность. В этом случае потребуется проведение торгов, потому что заявление на приобретение участка могут подать и другие граждане.