Помогите пожалуйста, что делать в данной ситуации?

Question

Выиграл аукцион на аренду земельного участка под ИЖС. Договор аренды мне готовы отдать спустя 7 месяцев после аукциона. Земельный комитет требует уплатить арендную плату за весь период, пока у меня не было договора, и не мог приступать к строительству, ссылаясь на акт приема передачи участка. Добрый день! уважаемые юристы. 25 апреля 2022г., выиграл аукцион на аренду земельного участка для индивидуального жилищного строительства. Арендная плата составила около 25 000 в месяц. 02 июня 2022., выехали на место с представителями земельного комитета, поставили точки и подписали акт приёма передачи земельного участка. Далее я подписал договор со своей стороны. Земельный комитет пояснил, что участок находится на территории закрытого территориального образование, и для подписание договора со своёй стороны, им необходимо получить согласование со службой безопасности, и это может занять от недели до двух месяцев. Арендная плата за этот переду будет начнется, с чем я был согласен. Шли месяцы, строительный сезон подходил к концу.В сентябре я обратился в зем. Комитет, там пояснили что согласования пока нету, дали какой-то договор (скан прилагаю, там в конце даже нет подписей, он только прошит и стоит печать на наклейки), который по их словам не имеет юр. силы, но можно начинать строится. Строится глубокой осенью, с непонятным договором я не решился. Вчера со мной связались представители зем. комитета, сказали что 02 декабря 2022 г пришел, мой договор, можно забирать, И я должен оплатить арендную плату (предполагаю что 200 тысяч, за период когда у меня не было договора, и я не мог приступать к строительству) Когда я пришёл забирать договор, то увидел, что в шапки договора стоит дата 16 сентября. Попросил сделать сопроводительное письмо к договору, что фактически я его получил 08 декабря2022 года, они на отрез отказались, договор не стал забирать и просто ушел. Помогите пожалуйста, что делать в данной ситуации? Считаю что плачивать период когда я не мог стоится и потерял всё лето не справедливо. Приложение: Договор который мне дали в сентябре, протокол, уведомление.

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Александр. Проблема в том, что Вы подписали акт приема-передачи, соответственно приняли земельный участок в свое пользование. Период оформления Договора аренды, есго согласования с органами ЗАТО не влияет на Вашу обязанность уплачивать арендную плату за период, когда Вы имели возможность им пользоваться. При этом, если Вы хотите чтобы Вас освободили от арендной платы Вам нужно будет доказать, что Вы не могли пользоваться земельным участком по вине Арендодателя или по вине третьих лиц, органов ЗАТО. Вы сами подавали заявления на предоставление Вам доступа на Ваш участок в органы ЗАТО (ФСБ, в Администрацию), на оформление Вам пропуска? Вам был ограничен доступ к участку в связи с пропускным режимом ЗАТО?

Юрий Колковский · Answer

Помогите пожалуйста, что делать в данной ситуации? Считаю что плачивать период когда я не мог стоится и потерял всё лето не справедливо. Здравствуйте. По вопросу что делать с договором полагаю следует ответить так — рядом со своей подписью ставите дату, когда Вы получили договор. Считаю что плачивать период когда я не мог стоится и потерял всё лето не справедливо. Что касается справедливости. В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, то ее правовые последствия сделки наступают после регистрации. При этом в соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ, момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом. То есть если у Вас есть подписанный договор, то в принципе тот факт, что он не зарегистрирован на ваши отношения влиять не будет. Но если подписей на договоре нет, то фактически его можно считать заключенным только после проставления соответствующих подписей. Ввиду этого если Вы подпишете и укажете дату подписания Вами текущую, то на отношения до этой даты договор распространяться не будет. Длительность срока, в течение которого Вы не могли получить договор (в том числе и с учетом двух месяцев, которые обычно берет ФСБ на проверку Ваших документов) оказалась весьма значительной. Но как было указано выше, если договор Вами не подписан, он и не может считаться заключенным. Поэтому предлагаю подписать договор и указать в нем дату подписания. В этом случае для арендодателя будет крайне затруднительно если не невозможно взыскать с Вас плату за период до подписания Вами договора. Но сам факт задержки с передачей договора есть смысл задокументировать, как и то по чьей вине эта задержка произошла. Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Ольга Романова · Answer

Добрый день! Я полагаю, не получится не платить арендную плату. Имущество считается переданным в аренду (возвращенным из аренды) с момента его фактической передачи во владение арендатора (арендодателя). Хотя, могут быть нюансы. Нужно внимательно перечитать полученный договор. И да, надо определиться с датой получения договора. То есть как-то зафиксировать момент передачи договора. Не было договора, не было возможности регистрации права, не было возможности получить уведомление о планируемом строительстве на основании ст 51.1 ГрК РФ, построить дом, сделать тех план и сдать его в Росреестр. Потому что не было зарегистрированного права на участок в ЕГРН. Можно пробовать на основании п 4 ст 614 ГК РФ обратиться в администрацию с просьбой об уменьшении арендной платы. Есть рассмотренное ВС РФ дело по лесному участку. kad.arbitr.ru/Document/Pdf/9ee11200-5ba6-4094-b941-14be4982747f/8e839ef9-c43d-407c-a234-e6884692d4ac/A40-668-2018_20190213_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума № 73 в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). Верховный суд обратил внимание на договор между сторонами, один пункт которого устанавливает обязанность арендатора по внесению арендной платы с момента передачи земельного участка, другой пункт, что платить надо после регистрации права. Этих обстоятельств оказалось достаточно для того, чтобы Экономколлегия направила дело на пересмотр. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду Поэтому для положительного решения дела, имеют значение все обстоятельства.