Какие еще гипотетические риски у данной сделки?

Question

Хочу купить квартиру в новостройке. Объект достраивает Фонд защиты дольщиков, т.к первоначальный застройщик ООО «МОНТАЖСТРОЙ» (ОГРН 1127847252939) признан банкротом. Планируемая дата сдачи дома в эксплуатацию 4 квартал 2022. "Продавец" физ.лицо, купил несколько квартир в данном доме по договору цессии у ООО "СИЛА", которое приобрело квартиры по ДДУ у ООО «МОНТАЖСТРОЙ якобы по акту взаиморасчетов(со слов агента, которая работает с этим ЖК) т.к являлось подрядчиком у застройщика. Переуступка прав с ООО СИЛА на физлицо, у которого я сейчас хочу купить квартиру(т.е право требования) состоялась в ноябре 2018 года, когда ООО «МОНТАЖСТРОЙ уже считался проблемным. В сентябре 2018 года на федресурсе было опубликовано первое намерение подать заявление на признание застройщика банкротом. В августе 2019г было возбуждено дело о признании застройщика банкротом, на основании заявления ООО ВЕРОНА 21.01.2020 ООО «МОНТАЖСТРОЙ» признано банкротом и открыто конкурсное производство 16.09.2022 прекращено производство по делу о банкротстве. На данный момен у "Продавца" есть уведомление о включении в реестр требований жилого помещения. Местные нотариусы не проводят сделки по договору цессии. Имеет ли смысл идти на такую сделку? Лично у меня возникло несколько вопросов. Возможно я перестраховываюсь...... Вопрос 1. Правильно ли я понимаю, что если дело о банкротстве закрыто, то конкурсный управляющий не нашел ничего подозрительного в данных сделках и могут ли кредиторы застройщика (если вдруг докопаются)оспорить ДДУ с ООО СИЛА и дальнейшую переуступку физ лицу в рамках ст.10 ст.168, заподозрив его в сговоре с застройщиком и уменьшении конкурсной массы, после завершения процедуры банкротства. И как это отразится на моей сделке? Вопрос 2. Продавец настаивает на сделке через банковскую ячейку. Не понимаю мотивов такого архаичного способа оплаты, с условием того, что я не иду на понижение стоимости в договоре. Какой затребовать документ- подтверждение передачи денежных средств? Вопрос 3. Деньги будут передаваться после регистрации договора цессии в Росреестре и после этого я подаю заявление в суд на замену сведений в реестре требований. Насколько это безопасно? Может ли суд отказать в правоприемстве? Вопрос 4. Есть ли необходимость проводить сделку через нотариуса? Вопрос 5. Про ООО СИЛА мне ничего не известно надо ли мне проверять его на банкротство? Вопрос 5. Какие еще гипотетические риски у данной сделки?

Григорий Арутюнов · Answer

Добрый день! Вопрос 1. Правильно ли я понимаю, что если дело о банкротстве закрыто, то конкурсный управляющий не нашел ничего подозрительного в данных сделках и могут ли кредиторы застройщика (если вдруг докопаются)оспорить ДДУ с ООО СИЛА и дальнейшую переуступку физ лицу в рамках ст.10 ст.168, заподозрив его в сговоре с застройщиком и уменьшении конкурсной массы, после завершения процедуры банкротства. И как это отразится на моей сделке? Это не так. Согласно Определению Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области дело № А56-80283/2019 от 16.09.2022 было прекращено из-за отсутствия финансирования. Принимая во внимание, что надлежащему выполнению мероприятий конкурсного производства в деле о банкротстве ООО «МС» препятствует отсутствие имущества должника и финансирования со стороны лиц, участвующих в деле о банкротстве, суд полагает возможным производство по делу прекратить. Ссылка на документ: kad.arbitr.ru/Document/Pdf/ee798a80-bbcb-4422-93ee-6a470252b68f/04d1f23d-e5b2-4310-89a8-4f61529c8f58/A56-80283-2019_20220916_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True Теоретически, может появится кредитор, который будет готов профинансировать такую процедуру. В таком случае, арбитражный управляющий может начать анализировать сделки и попытаться их оспаривать по ст. 61.2 ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве), либо по общим основаниям, предусмотренным статьями 10, 168 ГК РФ.

Эмиль Таубулатов · Answer

Здравствуйте, Ольга! 1 вопрос. Согласен с коллегой. Банкротства не было, поэтому возможности оспаривания сделок юрлица за предыдущие 1 (3) года по статье 61.2. «Оспаривание подозрительных сделок должника» Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ в данном случае не будет. 2 вопрос. Расчеты посредством использования банковских ячеек на сегодняшний день законом не урегулированы и вся процедура осуществляется исключительно на страх и риск использующих данную процедуру лиц. При таких значительных рисках специалисты рекомендуют подробно прописывать всю процедуру в договоре. В договоре купли-продажи и аренды банковского сейфа необходимо будет подробно прописать как и в чьём присутствии должны происходить закладка и проверка денежных средств, а также у кого будет храниться ключ и прочие документы, необходимые для раскрытия ячейки. Учитывайте также, что сам банк не будет контролировать ни закладку, ни изъятие, по причине чего все эти моменты необходимо будет взять под жесткий контроль с Вашей стороны. Существует допуслуга по описи вложения в банковскую ячейку, но учтите, что она платная, и оказывают её далеко не все банки. Поинтересуйтесь, есть ли такая услуга в Вашем банке.

Юрий Колковский · Answer

Вопрос 1. Правильно ли я понимаю, что если дело о банкротстве закрыто, то конкурсный управляющий не нашел ничего подозрительного в данных сделках и могут ли кредиторы застройщика (если вдруг докопаются)оспорить ДДУ с ООО СИЛА и дальнейшую переуступку физ лицу в рамках ст.10 ст.168, заподозрив его в сговоре с застройщиком и уменьшении конкурсной массы, после завершения процедуры банкротства. И как это отразится на моей сделке? Здравствуйте. Согласно ст. 56 закона О банкротстве Принятие арбитражным судом решения об отказе в признании должника банкротом является основанием для прекращения действия всех ограничений, предусмотренных настоящим Федеральным законом и являющихся последствиями принятия заявления о признании должника банкротом и (или) введения наблюдения. Каких-то особых последствий для случая, когда для продолжения банкротства отсутствует финансирование, закон не установил. Все ограничения в этом случае прекращают свое действие. Вопрос 2. Продавец настаивает на сделке через банковскую ячейку. Не понимаю мотивов такого архаичного способа оплаты, с условием того, что я не иду на понижение стоимости в договоре. Какой затребовать документ- подтверждение передачи денежных средств? Ну мотивы вообще довольно сложно объяснимы. Если Вы готовы предложить какой-то другой устраивающий другую сторону вариант, можете предложить. Документом, подтверждающим передачу средств будет факт открытия ячейки, который удостоверяется банком, предоставляющим ее для такой цели. Вопрос 3. Деньги будут передаваться после регистрации договора цессии в Росреестре и после этого я подаю заявление в суд на замену сведений в реестре требований. Насколько это безопасно? Может ли суд отказать в правоприемстве? А какой реестр требований при прекращении дела по банкротству? Вопрос 4. Есть ли необходимость проводить сделку через нотариуса? Особых оснований я не усматриваю. Вопрос 5. Про ООО СИЛА мне ничего не известно надо ли мне проверять его на банкротство? Учитывая, что уступает Вам физлицо особого смысла я не вижу. Единственное, цена не должна быть слишком заниженной.

Владимир Балашов · Answer

Здравствуйте Вопрос 1. Правильно ли я понимаю, что если дело о банкротстве закрыто, то конкурсный управляющий не нашел ничего подозрительного в данных сделках и могут ли кредиторы застройщика (если вдруг докопаются)оспорить ДДУ с ООО СИЛА и дальнейшую переуступку физ лицу в рамках ст.10 ст.168, заподозрив его в сговоре с застройщиком и уменьшении конкурсной массы, после завершения процедуры банкротства. И как это отразится на моей сделке? не просто не нашел — а нет оснований для признания должника банкротом Вопрос 2. Продавец настаивает на сделке через банковскую ячейку. Не понимаю мотивов такого архаичного способа оплаты, с условием того, что я не иду на понижение стоимости в договоре . Какой затребовать документ- подтверждение передачи денежных средств? это вот не хорошо лучший вариант или безналичный перевод или безотзывной покрытый аккредитив потому что при банковской ячейки проблема это подтверждение суммы оплаты. Если они вам расписку выдадут — еще куда не шло, но она должна быть на всю сумму в договоре. Если нет понижения цены в договоре- ячейка тоже не имеет смысла в общем то. Вы не скрываете цену и такой скрытый вариант расчетов вам не нужен. . Переуступка прав с ООО СИЛА на физлицо, у которого я сейчас хочу купить квартиру(т.е право требования) состоялась в ноябре 2018 года, когда ООО «МОНТАЖСТРОЙ уже считался проблемным. у вас именно цессия пойдет и кроме нее надо обязательно сам дду посмотреть- цессия если уступает право требования по самому дуу гк Статья 388. Условия уступки требования 1. Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону. условия дду для вас будут неизменными причем у дду есть особенно — дду должен быть полностью оплачен для цессии запросите документы об этом у продавца иначе такую сделку нельзя провести Статья 11. Уступка прав требований по договору 1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»