Здравствуйте, Мила!
Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ внесены изменения в Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ), которыми машино-места отнесены к недвижимым вещам.
Согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
В силу п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ – машино-место – предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Вопросы определения общего имущества основательно урегулированы положениями ГК РФ, Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) в отношении общедолевого имущества в многоквартирных домах, квартирах, жилых помещениях (ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ).
По нежилым помещениям (в том числе, подземным автостоянкам, паркингам, отдельно стоящим гаражам и т.д.) такие нормы и положения не установлены.
В связи с этим, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ подлежит применению аналогия закона:
1. В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Таким образом, нормы ГК РФ и ЖК РФ, регламентирующие сходные отношения в отношении собственников жилых помещений, применимы к собственникам нежилых помещений.
Данная позиция подтверждается Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Как указано в ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1). Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (пункт 2).
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
1. Имеют ли отношение к общему имуществу МКД собственники машино-мест не имеющие собственности (квартиры или иные помещения в МКД) и каким законом это регламентировано?
Из приведенных выше правовых норм следует вывод, что, да, собственники машино-мест, которые даже не являются собственниками каких-либо помещений в Вашем многоквартирном доме, имеют отношение к общему имуществу.
Проще говоря, в общей собственности всех собственников находятся ведь не только какие-то общие помещения (например, лестничные клетки, бойлерные, насосные и т.п.), но и ограждающие несущие конструкции (крыша, капитальные стены и т.д.). А поэтому нельзя исключать из собственников, имеющих долю в праве собственности на общее имущество, собственников машино-мест. Даже несмотря на то, что у них отдельный вход в парковку.
2. Должны ли собственники машино-мест (посторонние) заключить договор на содержание общего имущества в МКД?
Да, договор должны заключать.
Но даже если кто-либо из собственников машино-мест отказывается от заключения договора, это не значит, что у него не возникло обязательств по содержанию общего имущества, поскольку такие обязательства следуют из закона, а не из договора. То есть оплачивать содержание общего имущества они всё равно обязаны, даже если не заключат договор.
3.Имеют ли право собственники м-м (посторонние) принимать участие в голосовании по реконструкции в МКД?
Да, поскольку они являются одними из собственников, имеющих долю в праве общей долевой собственности на общее имущество, то они вправе принимать участие в голосовании.
Решения о реконструкции принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Они как раз несут это бремя.