И не совсем понимаю, за что они переживают?

Здравствуйте, Михаил!

Покупатели не хотят покупать объект, потому что их проконсультировали, что даже при наличие завещания может быть наследник обязательной доли, который не заявился к нотариусу, но фактически принял наследство, и может в дальнейшем заявить свои права.

Хотя это не совсем корректно, потому что нотариус таких наследников должен выявлять, а если у вас завещание, то только такие наследники могут появиться.

Это право предусмотрено в ГК РФ

ГК РФ Статья 1149. Право на обязательную долю в наследстве
 

Правила о наследовании нетрудоспособными лицами, установленные п. 1 ст. 1149, применяются также к лицам предпенсионного возраста — женщинам, достигшим 55 лет, и мужчинам, достигшим 60 лет (ФЗ от 26.11.2001 N 147-ФЗ).
 
1. Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 и 2 статьи 1148 настоящего Кодекса, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля), если иное не предусмотрено настоящей статьей.

(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 259-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
 
2. Право на обязательную долю в наследстве удовлетворяется из оставшейся незавещанной части наследственного имущества, даже если это приведет к уменьшению прав других наследников по закону на эту часть имущества, а при недостаточности незавещанной части имущества для осуществления права на обязательную долю — из той части имущества, которая завещана.

 
3. В обязательную долю засчитывается все, что наследник, имеющий право на такую долю, получает из наследства по какому-либо основанию, в том числе стоимость установленного в пользу такого наследника завещательного отказа.

 
4. Если осуществление права на обязательную долю в наследстве повлечет за собой невозможность передать наследнику по завещанию имущество, которым наследник, имеющий право на обязательную долю, при жизни наследодателя не пользовался, а наследник по завещанию пользовался для проживания (жилой дом, квартира, иное жилое помещение, дача и тому подобное) или использовал в качестве основного источника получения средств к существованию (орудия труда, творческая мастерская и тому подобное), суд может с учетом имущественного положения наследников, имеющих право на обязательную долю, уменьшить размер обязательной доли или отказать в ее присуждении.

1) О чем именно пытаются сказать эти люди?) Я совсем не специалист в теме продаж квартир, наследства и т.п. и не совсем понимаю, за что они переживают?

 Михаил, добрый день! Они опасаются того, что может появится наследник который начнет оспаривать завещание на основании которого вы стали собственником и в этом случае можно будет оспаривать и сделку по которой ВЫ эту квартиру продали, срок давности по таким сделкам 3 года

Уже от двух людей — потенциальных клиентов я слышал, что они очень не хотят связываться с наследной квартирой, т.к. "… вот, срок исковой давности по таким квартирам 3 года, а если кто-то придет и заявит на нее… права". Подскажите, пожалуйста: 1) О чем именно пытаются сказать эти люди?) Я совсем не специалист в теме продаж квартир, наследства и т.п. и не совсем понимаю, за что они переживают? 2) Верно ли что по наследной квартире в случае ее продажи может возникнуть ситуация когда в течение 3 лет кто-то может прийти к новому собственнику и предъявить какие-то права на это имущество? Почему 3 года?

 Добрый день!

 Это явное заблуждение народных масс, что подобного рода квартира, полученная в наследство, может вернуться через суд в наследственную массу, если объявятся «скрытые» наследники (не знавшие об открытии наследства), которые будут претендовать на наследство — на эту квартиру. А общий срок исковой давности установлен статьей 196 Гражданского Кодекса РФ:

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Потенциальные покупатели, действуя под таким заблуждением, стараются избегать покупки квартир, право собственности на которое возникло менее чем 3 года назад.

Но!

Далее продолжу.

Уважаемый Михаил! Доброго! Скорее просто надумывают. Если Вам именно нотариус выдал свидетельство о праве на наследство (Вы единственный наследник), то гарантия почти 99%, что все «чисто».

Слишком большая ответственность у нотариуса.

Касаемо же сроков исковой давности — они разные смотря какое основание признания недействительности (см. ст.ст.166-181 ГК РФ)

Здравствуйте.

Потенциальные покупатели опасаются, что объявятся некие наследники, которые могут оспорить завещание, затем по цепочке оспорить договор купли продажи квартиры и истребовать у них купленную квартиру в течение срока исковой давности, который составляет 3 года.

Причина в юридическом невежестве этих покупателей. Даже если допускать вероятность того, что объявятся какие-либо другие наследники или заинтересованные лица, которые смогут в суде признать завещание недействительным, то от проданная Вами квартира не будет истребована у покупателей (п. 42 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9  «О судебной практике по делам о наследовании»).

42. Если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников — при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (статья 1105 ГК РФ).

Суд лишь обяжет Вас возместить этим наследникам стоимость проданного наследства, в то время как покупателей квартиры, тем более если они добросовестные, свою квартиру не потеряют.

Советую донести эту позицию до покупателей либо искать других, более подкованных в сфере продажи недвижимости.

Здравствуйте. 

1) О чем именно пытаются сказать эти люди?)

 Они говорят о том, что в практике иногда бывают случаи, когда наследники, которые по тем или иным причинам (например, долгая болезнь, периоды ограниченной дееспособности или какие-то подобные обстоятельства) пропустили срок на принятие наследства, имеют право по закону попытаться восстановить этот срок и вступить в наследство. В законе это звучит так: 

По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.

По признании наследника принявшим наследство суд определяет доли всех наследников в наследственном имуществе и при необходимости определяет меры по защите прав нового наследника на получение причитающейся ему доли наследства (пункт 3 настоящей статьи). Ранее выданные свидетельства о праве на наследство признаются судом недействительными.

Статья 1155 ГК РФ.

То есть для тех граждан, которые по уважительным причинам не смогли вступить в наследство, закон оставляет «лазейку» и дает возможность через суд восстановить срок и вступить в наследство по истечении общего полугодичного срока. 

Верно ли что по наследной квартире в случае ее продажи может возникнуть ситуация когда в течение 3 лет кто-то может прийти к новому собственнику и предъявить какие-то права на это имущество?

 2. Теоретически — да. Но, на самом деле, сказать, что именно наследование более опасно, чем, например, другие сделки, нельзя. Отмена сделок возможна и по многим другим основаниям и категориям дел. Например, в делах о  банкротстве это очень частая история.

3.Это общий срок исковой давности и он установлен статьей 196 ГК РФ: 

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

То есть в течение этого срока лицо может обратиться в суд и попытаться восстановить срок.

Доброго дня Михаил

Даже завещание можно оспорить, также нотариусом может быть не учтен какой-либо наследник первой очереди, который имеет обязательную долю в наследстве. 

Всё это может быть оспорено в течение 3 лет (срок исковой давности), а в некоторых случаях и дольше. Если такая ситуация возникнет, то, теоретически, сделка купли-продажи становиться ничтожной (поскольку продавать Вы имеете право только своё имущество).

Именно этого и боятся покупатели:

ГК

Статья 196. Общий срок исковой давности
1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Статья 1149
1. Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 и 2 статьи 1148 настоящего Кодекса, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля), если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Статья 1131. Недействительность завещания
1. При нарушении положений настоящего Кодекса, влекущих за собой недействительность завещания, в зависимости от основания недействительности, завещание является недействительным в силу признания его таковым судом (оспоримое завещание) или независимо от такого признания (ничтожное завещание).
2. Завещание может быть признано судом недействительным по иску лица, права или законные интересы которого нарушены этим завещанием.
Оспаривание завещания до открытия наследства не допускается.
Совместное завещание супругов может быть оспорено по иску любого из супругов при их жизни. После смерти одного из супругов, а также после смерти пережившего супруга совместное завещание супругов может быть оспорено по иску лица, права или законные интересы которого нарушены этим завещанием.
3. Не могут служить основанием недействительности завещания описки и другие незначительные нарушения порядка его составления, подписания или удостоверения, если судом установлено, что они не влияют на понимание волеизъявления завещателя.
4. Недействительным может быть как завещание в целом, так и отдельные содержащиеся в нем завещательные распоряжения. Недействительность отдельных распоряжений, содержащихся в завещании, не затрагивает остальной части завещания, если можно предположить, что она была бы включена в завещание и при отсутствии распоряжений, являющихся недействительными.
5. Недействительность завещания не лишает лиц, указанных в нем в качестве наследников или отказополучателей, права наследовать по закону или на основании другого, действительного, завещания.

Это если в кратце...

С уважением, А.Г. Филанович