Можно ли оспорить договор и не платить неустойку

Передумал продавать участок по личным причинам. Можно ли оспорить договор и не платить неустойку. 

Здравствуйте!

1.К сожалению, чтобы оспорить договор через суд как сделку необходимы основания (статьи 166-168 ГК РФ), в вашем случае таких оснований нет. www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/183678d2113457065c42784a5633890012a9a37c/

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. (статья 381 ГК РФ). Поэтому с вас могут взыскать двойную сумму задатка при отказе от исполнения договора.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/f9658bf38181daad404c799a289d3df11ae5fd33/

Здравствуйте, Никита! 
 

Исходя из документов, которые Вы приложили, между Вами и покупателем был заключен предварительный договор купли-продажи. К сожалению, у Вас не имеется оснований для отказа от исполнения договора в одностороннем порядке. 

Согласно ч. 5 ст. 429 ГК РФ 

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Соответственно, при Вашем уклонении от заключения основного договора купли-продажи земельного участка покупатель вправе обратиться в суд с исковым заявлением о понуждении Вас к заключению договора. 

Более того, согласно ч. 2 ст. 381 ГК РФ 

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Таким образом, при принятии Вашего отказа от обязанности по заключению договора, покупатель имеет право требовать от Вас выплаты задатка в двойном размере. 

Добрый день.

У Вас заключен предварительный договор с оплатой задатка.

Именно в силу данного обстоятельства Ваш договор нельзя уже признавать предварительным, поскольку внесенный задаток является частью платежа за продаваемый земельный участок.

Такого же вывода придерживается и судебная практика.

В частности, в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»

отмечено

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Ввиду того, что у Вас заключен основной договор купли-продажи, стоит иметь ввиду что существенным условием договора является условие о его цене, на что указано в ст. 555 ГК РФ

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Обращаясь к условиям Вашего договора у Вас определено, что цена составляет 3 400 000 рублей. но в основном договоре Вы хотели бы прописать сумму в 1 000 000 рублей.

И в этом случае у Вас как раз имеется нарушение требований закона к определению условий о цене — поскольку она определена не достаточно точно.

В таком случае, есть основания говорить о том, что договор не соответствует условиям закона.

Поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора — можно вести речь о том, что он является незаключенным.

Второй момент, у Вас на земельном участке расположены иные объекты недвижимости.

А кому принадлежат данные объекты недвижимости — также продавцу?

И если да, то в этом случае стоит учитывать — при заключении договора купли-продажи земельного участка следует учесть, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания или сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Смотрим на этот счет ст… 35 ЗК РФ

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

И в этом случае, если вопрос об их отчуждении не решен — то также нет оснований говорить, что было достигнуто соглашение о предмете договора.

В связи с чем, также можно говорить о том, что договор стоит требовать признать незаключенным.