Есть ли основания отказать Арендатору в возврате арендной платы?

Арендодатель мотивирует свой отказ возврата арендной платы тем, что понесенные убытки Арендатор вправе/должен требовать от виновной стороны, т.е. от Управляющей компании.

 Здравствуйте

Да, такая позиция есть в судебной практике

Из материалов дела следует, что между ИП Цырятьевым С.Н. и ИП Антоняном Г.В. заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Красноярская, д. 57.
Техническое обслуживание и обеспечение надлежащего состояния коммунальных сетей многоквартирного дома, в котором расположено спорное нежилое помещение,осуществляется ООО УК «Высота». В результате произошедшего затопления имуществу предпринимателя причинены убытки в общей сумме 549 249 рублей 53 копейки, в том числе материальный ущерб в виде ремонта пришедшего в негодность помещения, стоимости арендной платы за простой помещения, а также расходы на проведение экспертного исследования.
ИП Антоняном Г.В. в адрес ООО УК «Высота» направлена претензия с требованием о возмещении ущерба.
Как обоснованно указано судами, заглушка на общедомовом канализационном стояке является общим имуществом,бремя содержания которого, и как следствие — ответственность за ненадлежащее его содержание, возложена на ООО УК «Высота».
Также предпринимателем заявлено требование о взыскании 100 000 рублей уплаченной арендной платы за период с февраля по март 2018 года, когда истец не имел возможности использовать помещение по назначению.
Согласно пункту 3.1 договора аренды от 20.03.2017 арендная плата за помещение составила 70 000 рублей в месяц.
Исходя из фактического количества дней в феврале и марте, когда истец не имел возможности использовать затопленное помещение, с учетом уточнения исковых требований, суды пришли к правильному выводу о правомерности требования истца о взыскании 100 000 рублей убытков в виде уплаченной арендной платы в спорном периоде.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26.08.2019 N Ф02-3741/2019 по делу N А19-18199/2018
Требование: О взыскании убытков, причиненных затоплением нежилого помещения.

поэтому да, необходимо отправить его к ук — сначала выставить им претензию с требованием эти убытки выплатить, а если они роткажутся- то пускай взыскивает с них через суд.

Главное все эти обстоятельства залива доказать, и что за эти все проблемы отвечает именно ук- ну то есть это они делали ремонт, это затопление из за некачественного ремонта.

Здравствуйте.

Арендатор мотивирует своё требование тем, что он не мог пользоваться арендованным помещение по независящим от него обстоятельствам и по судебной практике (разъяснение Верховного суда) он не обязан платить за аренду в этот период (на время ремонта).

 На мой взгляд арендатор прав и его позиция обоснована.

Базовой нормой, предопределяющей его требования является ст. 614 ГК РФ в силу которой

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

При этом указанная норма носит императивный характер и не допускает установления иного варианта поведения сторон договором. 

Таким образом, ухудшение самого помещения в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает предполагает возникновение у него права на уменьшение арендной платы, в том числе путем исключения части арендных платежей за тот период времени, в течение которого он не мог пользоваться помещением.

Более того, указанная позиция подтверждена и в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021)

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г., п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 г. N 305-ЭС17-17952.

Таким образом, ВС РФ подтвердил позицию изложенную им в Обзоре 2015 г., на которую арендатор ссылается в своей претензии.

На этой позиции, при наличии доказательств того, что арендатор не имел реальной возможности использования арендованного имущества арбитражная практика 2021 — 2022 г.г. удовлетворяет требования арендатора.

Например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.09.2021 N Ф05-20420/2021 по делу N А41-57765/2020

По результатам оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принципов допустимости и относимости доказательств, установленных ст. ст. 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правильного распределения бремени доказывания суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии предусмотренной законом совокупности обстоятельств для удовлетворения заявленных исковых требований, так как установил наличие ограничения доступа ответчика в арендованное помещение с 19.06.2020, в связи с чем в соответствии со ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации на стороне ответчика не возникла обязанность по оплате за пользование имуществом за период, когда такое пользование предметом аренды не происходило.

Учитывая то, что решения судов должны способствовать формированию единообразия судебной практики, не умаю, что при существующей позиции на уровне ВС РФ, при обращении арендатора с иском в суде ему будет отказано.

В Постановление Конституционного Суда РФ от 23.12.2013 N 29-П отмечалось, что после принятия постановления Пленума ВС РФ, Обзора судебной практики, в котором разъясняется смысл той или иной нормы права, применение судамив ходе рассмотрения дела конкретных правовых норм должно соотноситься с данными разъяснениями, поскольку в противном случае иное может свидетельствовать о судебной ошибке, допущенной при разрешении дела.

Таким образом, позиция арендатора в Вашем случае является достаточно обоснованной и предполагает наличие у него существенных шансов на положительный исход дела в суде в его пользу.