Здравствуйте! Собираюсь купить гараж в кооперативе, какие мне нужны документы от нынешнего собственника? Также буду благодарен, если подскажете хороший типовой договор для такой сделки, но это не обязательно
Здравствуйте, Данила!
В первую очередь Вам надо выяснить, зарегистрировано ли на продавца право собственности на гараж.
Для этого потребуйте предоставить выписку из ЕГРН о праве собственности на гараж.
Помимо этого, с целью проверки юридической чистоты предстоящей сделки надо запросить следующие документы для проверки объекта купли-продажи и самого продавца:
1) выписку из ЕГРН о переходах права на объект (вдруг гараж несколько раз перепродавался).
2) копии правоустанавливающих документов (те документы, на основании которых продавец стал собственником гаража, например, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.п.).
3) справки об отсутствии задолженности по оплате взносов в кооператив.
4) копию паспорта самого продавца (или паспортные данные).
Здравствуйте!
Для регистрации перехода права собственности и Ваше право собственности на гараж надо составить договор купли-продажи и акт приема передачи (или в договоре указывается что он одновременно является передаточным актом) на основании выписки из ЕГРН (свидетельства о ГРП), уплатить госпшлину. Если гараж был куплен прежним собствеником во время брака — нотариальное согласие супруги на продажу.
Эти документы представляются в Росреестр (МФЦ) на основании ст. 18. Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Вам необходимо также проверить отсутствие задолженности за эксплуатационные расходы на основании справки из гаражного кооператива (или последние квитанции об оплате).
Для эксплуатации Вам может понадобится технический план гаража, попросите оставить продавца.
Для подтверждения права собственности продавца на гараж самый основной документ — выписка из ЕГРН. В выписке также будет указана информация о наличии (отсутствии) обременений на объект.
Учитывая, что гараж находится в ГСК, продавец должен являться членом ГСК, а также должен подтвердить оплату членских и паевых взносов в полном объеме (отсутствие долгов) — подтверждается соответствующими справками за подписью Председателя ГСК.
Необходимо ознакомиться с Уставом ГСК и протоколом собрания с указанием личности выбранного председателя,
Свидетельством о регистрации кооператива как юридического лица, о присвоении кооперативу ИНН.
Если земельный участок под гаражом продавцом не оформлен, следует запросить у кооператива договор о долгосрочной аренде и строительстве ГСК, заключенный с администрацией населенного пункта, где находится гараж.
Чаще всего земельный участок, на котором размещены гаражи, находится в собственности местного самоуправления, и купить его вместе с гаражом у продавца не получится. В таких случаях возможно только аренда земли.
Также в кооперативе следует запросить документы, подтверждающие факт отвода земельного участка для образования ГСК, разрешение на строительство на территории кооператива, акт ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.
Если продавец состоит в браке и выплата паевых взносов осуществлялась в период брака, надо запросить у него нотариальное согласие супруги на сделку. В противном случае Росреестр при регистрации перехода права собственности на покупателя в выписке ЕГРН в графе «Особые отметки» поставит запись о том, что согласие супруги на отчуждение объекта не предоставлено.
Данное обстоятельство может послужить основанием для супруги продавца подать иск об оспаривании такой сделки по продаже гаража в течение года с даты, когда она узнала о ее совершении.
Также желательно ознакомиться с техническим паспортом на гараж (если он есть).
Если гараж в собственность не продавцом не оформлен и в полном объеме им не выплачены паевые взносы, приобрести такой гараж покупателю возможно только путем уступки продавцом своего членства в ГСК покупателю с переходом на покупателя обязанностей по оплате членских и паевых взносов и с согласия общего собрания членов ГСК. В этом случае необходимо обращаться к председателю кооператива, который должен созвать общее собрание пайщиков и сообщить им о вступлении в кооператив нового члена. После подачи заявления от продавца и предоставления паспорта, членская книжка переоформляется на нового владельца гаража.
Покупатель при этом оплачивает продавцу не стоимость гаража, а компенсирует ему часть уже выплаченных паевых взносов. Полностью оформить права собственности можно только при полной выплате всех паевых взносов.
Не исключено, что право собственности продавца на гараж не зарегистрировано в ЕГРН (Единый гос. реестр недвижимости).
Но тогда надо затребовать у продавца справку о полной выплате им паевых взносов за гараж в кооператив.
Если он полностью выплатил паевые взносы, то стал собственником, независимо от того, зарегистрировал ли своё право собственности в ЕГРН.
Это следует из положений пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ, согласно которому:
Но тогда при подаче Вами документов в Росреестр (МФЦ) на государственную регистрацию перехода права собственности к Вам по договору купли-продажи надо будет одновременно подавать и заявление от продавца о регистрации его права собственности. То есть одновременно будет зарегистрировано его право собственности на гараж и переход права собственности от него к Вам по договору купли-продажи.
Типовой договор купли-продажи объекта недвижимости можно найти в интернете. Но целесообразно готовить договор применительно к данному конкретному объекту недвижимого имущества.
В любом случае если потребуется помощь в подготовке договора купли-продажи гаража, то Вы можете обратиться ко мне непосредственно в чат.