2 Можно ли это всё узаконить после покупки и как это сделать?

Здравствуйте Иван!

в техпаспорте указано, что совмещен санузел без разрешения; между комнатами №1 и №3 заложен дверной проем, а между комнатами №3 и №4 пробит без разрешения; в комнате №4 увеличен дверной проем без разрешения

 Во-первых, совмещение туалета и ванной комнаты не является критичным, если при этом между ними была не капитальная стена, а перегородка.

То же самое относится и к обустройству проема между комнатами № 3 и № 4, а также увеличению проема в комнате № 4.

Если эти проемы сделаны не в капитальной стене, то такая перепланировка может быть узаконена.

Заложение проемов между комнатами № 1 и № 3 также не является перепланировкой, которую нельзя бы было узаконить.

Чтобы узаконить перепланировку, необходимо обращаться в районный суд по месту нахождения квартиры с исковым заявлением о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии на основании части 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ:

4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

При этом до подачи иска надо провести независимую строительную экспертизу на предмет установления того, что существующая перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни или здоровью.

Заключение экспертизы приложить к исковому заявлению.

Здравствуйте, Иван.

Если в жилом помещении произведена самовольная (несогласованная) перепланировка, то есть риск того, что впоследствии собственника могут обязать привести такое помещение в первоначальное состояние, а если собственник этого не сделает в установленный срок, то дело может дойти вплоть до продажи квартиры с публичных торгов на основании судебного решения. 

Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ

3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано… обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Но при этом в силу ч. 4 ст. 29 ЖК РФ

4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

То есть, всегда есть шанс «узаконить» самовольную перепланировку в судебном порядке. Получится ли это сделать или нет зависит от того, какие именно изменения были произведены в результате перепланировки, затрагивают ли они несущие конструкции (что может повлиять на безопасность), нарушаются ли в результате таких изменений права и законные интересы других граждан и т.д. 

совмещен санузел без разрешения; между комнатами №1 и №3 заложен дверной проем, а между комнатами №3 и №4 пробит без разрешения; в комнате №4 увеличен дверной проем без разрешения.

Исходя из представленного плана помещения и характера произведенных изменений следует, что помимо перепланировки было также произведено и переустройство жилого помещения, включающее в себя перенос ванны, прокладку новых трубопроводов и т.д.

В соответствии с Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда 

1.7.1.… Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, „джакузи“, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Вместе с тем, полагаю, что узаконить такую перепланировку и переустройство в судебном порядке вполне возможно. 

P.S. И как наиболее оптимально поступить в данной ситуации (как бы поступили вы)? Если конечно такой вопрос правомочен )))

Лучшим вариантом было бы конечно, чтобы продавец перед продажей квартиры сам обратился в суд и узаконил произведенную им самовольную перепланировку (переустройство). Также можно предложить ему до сделки получить экспертное заключение, подтверждающее безопасность произведенных изменений и соответствие их установленным требованиям, а потом уже Вам, как новому собственнику, обратиться в суд с иском о сохранении помещения в перепланированном и переустроенном состоянии. 

Стоит ли вообще покупать такую квартиру (если продавец не планирует ничего менять)

Это в любом случае решать Вам с учетом предоставленных выше разъяснений, но на мой взгляд, каких либо особых проблем с узакониванием такой перепланировки (переустройства) возникнуть не должно.

Здравствуйте!

3) Подводные камни

 За самовольную перепланировку и переустройство жилого помещения возможно наложение административного штрафа в размере 2000-2500 рублей, согласно статьи 7.21 КоАП РФ.

Если узакониванием будет заниматься продавец ему придется уплачивать этот штраф, а если Вы после покупки — Вы.

Сама по себе наложение административного штрафа не влияет на возможность узаконить перепланировки 9переустройства).