Добрый вечер! Возник такой вопрос. Сгорел соседский дом, и некий гражданин утверждает, что он купил фундамент этого сгоревшего дома у владельцев. Возможно у предыдущих хозяев были документы на дом, но на землю точно никогда не было. В кадастре дом не значится, а земля принадлежит городу. Возможно ли была такая сделка? Или господин врет?
Здравствуйте, Наталья!
В соответствии со ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ, если переход права собственности произошел до июля 1997 года, то это право признается действительным даже при отсутствии сведений в ЕГРН. Так что, если покупка была совершена настолько давно, а дом никто на кадастровый учет не ставил, сведения в ЕГРН могли и не попасть.
Для прояснения ситуации нужно установить, какими документами располагает этот гражданин.
Здравствуйте, Наталья!
Получается владелец дома не регистрировал в установленном порядке права собственности на дом, который был построен на земле, находящейся в собственности муниципального органа.
Возможно ли была такая сделка?
Владелец дома вполне мог продать фундамент дома, но только как движимую вещь (ст.130 ГК РФ), например для демонтажа и последующего использования по назначению материалов из которых он состоит.
Для продажи фундамента, как недвижимого имущества, а по факту части дома требовалась постановка последнего на кадастровый учет.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Соответственно, ни дом, ни фундамент, не стоящее на кадастровом учете, не могут являться самостоятельным предметом договора купли-продажи недвижимости.
Если Ваш вопрос связан с возможным переходом права собственности на земельный участка, покупка фундамента в указанном Вами случае, не порождает у гражданина ни права собственности на землю, ни преимущественного права на ее выкуп, аренду у администрации, предусмотренную ст 35 ЗК РФ.
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Здравствуйте.
Вслучае, если документов на земельный участок нет, то любое возведенное на таком участке строение признается самовольной постройкой. (ст. 222 ГК РФ). При этом самовольная постройка не является объектом, который может участвовать в гражданском обороте. То есть его нельзя отчуждать до момента его легализации. Таким образом, все сделки, которые связаны с указанным имуществом (даже если дом бы не сгорел) являются ничтожными и мугут представлять собой лишь продажу строительных материалов без какой-либо привязки к земельному участку.
Возможно ли была такая сделка? Или господин врет?
Вероятнее всего, либо товарищ врет, либо он сам не понимает сути вопроса и его обманул бывший владелец незаконной постройки. Но сути это не меняет — сделка, даже если она совершена, либо она ничтожна, либо направлена на приобретение стройительных материалов и не имеет привязки к земельному участку.
Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за платной персональной консультацией.
