Есть совладельческий участок в 754кв.м в пригороде Краснодара, кадастровый номер 23: 43: 0118001: 6059, поделенный на 2

Добрый вечер, Валентин!

Гараж является вспомогательной постройкой, регистрация прав на него проводится по заявлению собственника. Так же надо уточнить, есть какой то документ, который определяет как может использоваться участок между соседями, почему у одного 304, а у другого 450 м2. Построен гараж на своей части участка? 

Главные вопросы:

— процент застройки участка;

— отступы от границ участка до объектов недвижимости.

На основании статьи 38 Градостроительного кодекса утверждаются Правила землепользования и застройки города, в которых определяются указанные параметры.

Вы сможете узнать в какой градостроительной зоне находится участок?

Здравствуйте, Валентин.

Хотелось бы узнать все риски и проблемы для покупателя этих обектов(дома и доли участка).

для начала запросите у продавца выписки егрн на участок и дом, а так же документ  основание по которому он приобрел право собственности на эти обьекты (ДКП, ДД и тд). Если приобрел в браке, то нужно нотариальное согласие супруга на отчуждение. Без изучения, как минимум выписок ЕГРН и документов основания приобретения права, ничего предметно сказать о рисках нельзя.

По гаражу: Пoскольку участок под  ИЖC, то гараж можно будет зapегиcтpирoвaть собственником, если он не заходит на границы участка соседа.

При оформлении ДКП следует руководствоваться ГК РФ Статья 454. Договор купли-продажи

 1. По договору купли-продажи одна сторона обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

выписки егрн так же может заказать  любой гражданин через официальный сайт реестра, это платная конечно услуга. У продавца они должны быть. Прикрепленные вами фото не информативны  в части правообладателей, оснований  приобретения и тд.

Здравствуйте, Валентин!

Получите Выписки из ЕГРН на покупаемые объекты.

Если земельный участок находится в общей долевой собственности, то, возможно,  на  дома также зарегистрирована  общая долевая собственность.  

Сделка по продаже доли в праве должна быть нотариально удостоверена..

Добрый день! Позволю себе добавить ответ на вопрос, поскольку мне показалось вам не ответили до конца на ваши вопросы. 

1. По поводу нотариуса, я полагаю, что в данном случае он не должен заверять сделку, поскольку ст 250 ГК РФ как раз подобные случае предусматривает. 

 При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Тут речь идет о частях здания или помещениях, а вашем случае тем более здание, а в соответствии со ст 35 ЗК РФ здание продать без земли нельзя, если у них один собственник. Согласие на продажу здания не требуется, значит и на долю земли тоже. Если для вас это экономия бюджета, то можно обойтись без нотариуса. Можете уточнить данный момент в МФЦ на приеме. 

Что касается рисков. Да, они есть. Состоят в том, что могут быть споры между сособственниками. Во-первых, надо уточнить на основании чего состоялся раздел земельного участка по факту. То есть юридически это долевая земля, фактически произошел раздел, видимо участок неделимый. Интересно правда что на участке в долевой у каждого свой личный дом. Скорее всего было решение суда. 

То что гараж не оформлен и права на него не зарегистрированы в ЕГРН — плохо. Лучше это сделать. Но это можно сделать и после покупки. Отступ менее 1 метра (как правило в ПЗЗ (ст 30 ГрК РФ) не менее метра должно быть) тоже предмет будущего спора со стороны соседей. Суд может рассмотреть дело как в вашу пользу, так и в пользу соседа. Важно нарушаются ли противопожарные нормы и не угрожает ли жизни данный гараж. 

Пока это все что можно сказать с ваших слов. лучше всего с сособственника сейчас перед продажей еще взять письменное согласие на размещение указанных построек с нарушением отступа. Согласие можно заверить нотариально. 

Ну и проверить все данные в ЕГРН тоже нужно перед сделкой и возможность вообще строить на участке тоже. 

Всего хорошего!