Теперь тетя утверждает, что так как она (хотя это делала бабушка) платила все коммунальные + платежи по

Добрый день!

 А согласно сведениями в Росреестре (ЕГРН), кто значится собственниками квартиры?

Если внуки являются долевыми собственниками квартиры согласно сведениям Росреестра, то никакой оплатой жилищных и коммунальных платежей за них невозможно выкупить их доли.

Выкуп долей в праве собственности возможен только при заключении нотариально удостоверенного договора купли-продажи с последующей регистрацией перехода прав в ЕГРН.

Так, согласно ст. 42 Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ

1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению

Но тетя вправе взыскать доли платежей пропорционально долям в собственности каждого в судебном порядке. К данным правоотношениям применяется срок исковой давности — 3 года (ст. 196 ГК РФ).

У квартиры 4 собственника, в 2009 году она была поделена на 3 внуков несовершеннолетних и на бабушку. Сейчас после смерти бабушки ее долю получила тетя, которая всю жизнь жила с бабушкой но не являлась собственником. Теперь тетя утверждает, что так как она (хотя это делала бабушка) платила все коммунальные + платежи по квартире, а мы этого не делали, то она таким образом выкупила наши с сестой доли, что составляет 50%.

Здравствуйте!

Здесь необходимо понимание, выкупала ли тётя у вас ваши доли или она собственник только той доли, что наследовала от бабушки. Насколько я понимаю, ваша тётя собственник (статья 209 ГК РФ), только одной доли, соответственно на ваши доли она никаких прав не имеет, если вы не заключали договор купли-продажи долей и не регистрировали его в Росреестре (статьи 549-551 ГК РФ). То что она оплачивала коммунальные платежи, не означает, что она становится автоматически собственником остальных долей, принадлежащих внукам. Пока она у вас, эти доли не выкупит и не зарегистрирует на них право собственности в Росреестре, она собственник, только своей доли.

Здравствуйте, Елена.

Теперь тетя утверждает, что так как она (хотя это делала бабушка) платила все коммунальные + платежи по квартире, а мы этого не делали, то она таким образом выкупила наши с сестой доли, что составляет 50%

 Имущество, которое имеет собственника, а в данном случае  — это 3 внука, владеющие долями в праве собственности, может быть приобретено иными лицами на основании сделки -см. п.2 ст.218 ГК РФ. При этом сделки купли-продажи недвижимого имущества совершаются в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами (см. п.1 ст.550 ГК РФ). Договор в письменной форме не заключался, поэтому говорить о выкупном характере произведенных тетей платежей (даже если предположить, что она действительно это делала) в счет оплаты за доли, нельзя. 

Вместе с тем, по правилу предусмотренному ст.249 ГК РФ

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

При этом независимо от того, пользуется ли сособственник этим имуществом или нет.

Тетя, оплачивая за всех комуннальные платежи приобрела право требования о взыскании неосновательного обогащения (ст.1102 ГК РФ) к собственникам квартиры, за вычетом того, что приходится в части оплаты комуннальных на нее. 

К требованиям о взыскании неосновательного обогащения применяются сроки исковой давности, который равен 3 годам. В данном случае он исчисляется с каждого произведенного тетей платежа по комуннальным. Следовательно, взыскать она может только часть уплаченного ею в течение последних трех лет. Для применения сроков исковой давности Вам необходимо будет ходатайствовать перед судом, если тетя обратится в суд с требованиями о взыскании неосновательного обогащения.

Но насколько я понял, в суд пока никто и не обращался, спор идет на уровне разговоров и ссор, поэтому можно пока никак не реагировать.

А вот оплачивать комуннальные пропорционально доли внуков они должны сами, либо если являются несовершеннолетними, то за них это должны делать их родители. 

Словом, пока тетя не обратится в суд, решать пока и нечего.