8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
786 ₽
Вопрос решен

Либо все же стоит искать другой объект?

Здравствуйте!

Хочу приобрести квартиру, есть нюансы, прошу помочь оценить риски для принятия решения.

Квартиру покупаю за деньги, без кредитных средств. У квартиры 5 собственников (семья), по 47/100 у мужа с женой и по 1/50 у каждого из трех их несовершеннолетних детей (8,10 и 13 лет). Квартира покупалась 2,5 года назад, среди предыдущих хозяев, кстати, тоже были несовершеннолетние собственники, маткапитал при покупке квартиры не использовался.

Все собственники прописаны в квартире и по договору, который мне предлагается заключить, обязуются выписаться до конца мая. Постановление органов опеки получили, срок там 3 месяца.

Продавцы, в свою очередь, также приобретают недвижимость и, после перехода права собственности, часть полученных от меня денег передают по предварительному договору купли-продажи продавцу квартиры, которую хотят купить (продавцу 2). Продавец 2 полученными деньгами закрывает ипотеку, которая висит на его объекте в Банке 1 и, после снятия обременения, заключает основной договор купли-продажи с моими продавцами, причем, мои продавцы при покупке используют как остаток денег, полученных от меня, так и одобренную им ипотеку в Банке 2.

Таким образом ,возникает ситуация, при которой у Продавца 2 в какой-то момент будет иметься квартира, свободная от обременений и предварительный договор.

Я вижу здесь риски в том, что мои продавцы могут не купить новый объект (даже не столько имея умысел, сколько могут сами стать жертвой обстоятельств) и есть риск детям не будет выделена доля и/или они не будут зарегистрированы по новому месту жительства.

Правильно ли я понимаю, что при самом плохом сценарии моим продавцам по суду может отойти обратно квартира (или детские доли в ней), а мне достанется исполлист о взыскании денег и детей выписать не удастся? Можно ли в данной ситуации риски исключить/исключить частично? Либо все же стоит искать другой объект? Спасибо.

Показать полностью
Уточнение от клиента
По поводу, если опека признает договор незаключенным — получается, если мои продавцы все сделают, выделят доли, пропишут детей, но, спустя какое-то время ИХ сделка аннулируется (например, Продавец 2 будет объявлен банкротом и будет доказан вывод имущества), то дети останутся без имущества и опека сможет аннулировать мой договор и вернуть в их собственность квартиру? Или я неверно понимаю? У меня, кстати, тоже несовершеннолетние дети, у которых сейчас временная регистрация. Возможно, оформив квартиру и на них в том числе это как-то обезопасит ситуацию? По поводу исключения рисков — я имею ввиду, например, какой-нибудь иной алгоритм — трехсторонний договор (я, продавец 1, продавец 2), где деньги на аккредитивах или, если бы у моих продавцов и Продавца 2 был один и тот же банк, снятие ипотеки тут же сопровождалось наложением новой (чтобы Продавец 2 не смог уйти от продажи) или что-то подобное.
Уточнение от клиента
Господа, небольшое уточнение.Предлагают так поступить.11 мая. Регистрация ДКП моего и ДКП 2 у нотариуса. ДКП 2 хранится у риелтора.16 мая. Раскрытие аккредитива, деньги за мою квартиру уходят Продавцу 1 в Банк 1.17 мая Банк 1 переводит необходимую для снятия ипотеки с Объекта 2 сумму Продавцу 2 в Банк 2.17 мая Продавец 1 и Продавец 2 ногами несут в ФРС 2 пакета документов — на снятие обременения и регистрацию ДКП 2.21 мая Продавец 1 становится собственником Объекта 2.После 16 мая можно еще титул застраховать, РГС вроде согласен.
Уточнение от клиента
И еще, правильно ли понимаю, что подавая 2 пакета в ФРС одновременно, ФРС будет рассматривать их в одной канве, т.е. это НЕ 2 не связанных друг с другом действия, которые могут делаться вне зависимости друг от друга. То есть ФРС сперва снимет обременение потом тут же займется регистрацией перехода права? Что это технически так? Что не получится, что один регистратор делает регистрацию права сегодня — а там ипотека, он приостанавливает процесс на месяц, а завтра другой регистратор ипотеку снимает.
, Евгений, г. Санкт-Петербург
Владимир Куковякин
Владимир Куковякин
Юрист, г. Оренбург
рейтинг 9
Эксперт

Здравствуйте, Евгений! 

У Вас верное понимание последствий, которые наступят в том случае, если Ваши продавцы не исполнят постановление органа опеки и попечительства и не приобретут несовершеннолетним детям доли в другом жилом помещении. 

В вышеуказанном случае у органа опеки и попечительства будет основание обратиться в суд с исковым заявлением о признании заключенного между Вами договора купли-продажи недействительным на основании ст. ст. 168, 173.1. ГК РФ. 

При этом, при признании сделки недействительной наступают последствия, установленные ч. 2 ст. 167 ГК РФ, в соответствии с которой 

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, Вы осуществите возврат квартиры продавцам, а они в свою очередь, обязаны будут осуществить возврат уплаченной суммы. В то же время, как Вы верно отметили, при отсутствии у них денежных средств Вам придется взыскивать их принудительно в рамках ФЗ «Об исполнительном производстве» через ФССП. 

0
0
0
0

Можно ли в данной ситуации риски исключить/исключить частично? Либо все же стоит искать другой объект?

Исключить эти риски Вы не сможете, так как у Вас нет возможности проконтролировать и обеспечить заключение продавцами сделки по приобретению другого жилья впоследствии. Более того, Вы не можете гарантированного знать и быть уверенным в добросовестности этих людей (то есть, в части того, что они надлежащим образом исполнят постановление органа опеки и попечительства). 

0
0
0
0
Ахтаналиев Руслан
Ахтаналиев Руслан
Юрист, г. Саратов

Добрый день. Евгений, отвечу на ваши вопросы по порядку, поскольку вы заказали опцию «мнение трех юристов». В целом буду практически полностью солидарен с коллегой выше. 

Что касается ваших вопросов. 

1. Правильно ли я понимаю, что при самом плохом сценарии моим продавцам по суду может отойти обратно квартира (или детские доли в ней), а мне достанется исполлист о взыскании денег и детей выписать не удастся? 

Да, вы полностью правы, здесь будут применены последствия недействительности сделки, предусмотренные п.2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ. Если коротко, вы продавцу (продавцам) — квартиру, а они вам деньги, только не факт, что деньги когда-либо они вам возвратят, таких примеров масса.  

При разрешении органа опеки на продажу квартиры на вышеупомянутых условиях, есть существенный риск, что в случае если родители не приобретут своим детям равноценное жилье (долю в нем), то органы опеки и попечительства (либо прокуратура) обратятся в суд с иском о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 168 Гражданского кодекса РФ и ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ.

К слову, уже подобная практика есть, почитать об этом можете здесь (дело дошло до Верховного суда РФ и исход был явно не в пользу покупателя квартиры). 

2. Можно ли в данной ситуации риски исключить/исключить частично?

Лично я вижу вариант, связанный с титульным страхованием.

Титульное страхование — это страхование риска утраты права собственности на недвижимость. Правда здесь есть вопрос в том, пойдет ли страховая компания на такой риск или нет. 

3. Либо все же стоит искать другой объект?

Скажу прямо — лично я не рекомендовал бы вам связываться с данной квартирой и советовал бы искать другое жилье для приобретения, так как ваша гипотетическая сделка является довольно рискованной. 

0
0
0
0

4. По поводу, если опека признает договор незаключенным — получается, если мои продавцы все сделают, выделят доли, пропишут детей, но, спустя какое-то время ИХ сделка аннулируется (например, Продавец 2 будет объявлен банкротом и будет доказан вывод имущества), то дети останутся без имущества и опека сможет аннулировать мой договор и вернуть в их собственность квартиру?

На мой взгляд, это уже немного другая ситуация, только прежде чем ответить, сначала поправлю Вас. Не опека признает договор недействительным, а суд по иску органа опеки. 

Начну с того, что здесь лично я (коллеги возможно имеют другое мнение) не вижу оснований для признание сделки вашей недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 168 и 173.1 Гражданского кодекса РФ, если родители детей выполнят условия органов опеки и выделят детям равноценные доли в новом приобретаемом жилье.

Что касается сделки в рамках процедуры банкротства Продавца 2 — не любая сделка может быть оспорена в рамках процедуры банкротства, а только подозрительная (более подробнее в ст. 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

5. У меня, кстати, тоже несовершеннолетние дети, у которых сейчас временная регистрация. Возможно, оформив квартиру и на них в том числе это как-то обезопасит ситуацию?

Если они будут тоже покупателями по сделке, а позже собственниками, то не думаю. Риски все равно есть. 

6. По поводу исключения рисков — я имею ввиду, например, какой-нибудь иной алгоритм — трехсторонний договор (я, продавец 1, продавец 2), где деньги на аккредитивах или, если бы у моих продавцов и Продавца 2 был один и тот же банк, снятие ипотеки тут же сопровождалось наложением новой (чтобы Продавец 2 не смог уйти от продажи) или что-то подобное.

Здесь есть самая главная проблема — продавец 1 может не выделить доли детям. 

0
0
0
0
Похожие вопросы
Семейное право
Имеет право проживать вместе с дарителем в объекте дарения его сушительница?
Если одариваемый - это ребёнок 15 лет ,а даритель - это его отец, который до сих пор прописан в объекте дарения , даже после подписания документа о дарении (дарственной), а ребёнок (одариваемый) проживает со своей матерью в совершенно другой квартире который и прописан со своей матерью (это благоустроенная квартира с хорошим метражом жилплощади, в другом районе города). Мать ребёнка (одариваемого) и отец (даритель) никогда не состояли в законном браке. Являясь ближайшими родственниками (дочь и отец ) и до сих пор будучи прописанным в квартире ( объект дарения) и проживая в ней сам 1). Имеет право проживать вместе с дарителем в объекте дарения его сушительница? 2). Возможно хо оформить служительнице дарителя регистрацию в объекте дарения 3). Какие права на квартиру(объект дарения) между отцом (дарителем ), своему 15-летнему ребёнку (одариваемый) имеет мать этого ребёнка (одариваемого), бывшая сожительница никогда не состоявшая в законном браке с отцом (дарителем) этого ребёнка (одариваемого)?
, вопрос №4153207, Infinity Neo, г. Москва
Недвижимость
Скажите если одариваемый квартирой и ребёнок не достигший 18-летие проживает в совершенно другой квартире
Скажите если одариваемый квартирой и ребёнок не достигший 18-летие проживает в совершенно другой квартире имеет ли право даритель проживать в объекте дарения со своей сожительницей либо прописать её хотя бы временно?
, вопрос №4153123, Infinity Neo, г. Москва
Земельное право
Не в РФ Как составить договор, чтобы в нем с одной стороны была указана вся стоимость, реальная с другой стороны минимализировать выплату налогов
Добрый день, мне нужно продать дом и участок за 16 000 000 рублей: Здание Кадастровая стоимость, руб 1795106.32 Год завершения строительства 2021 Земля Земля приобретена в 2019 году Кадастровая стоимость, руб 698532.31 Я не резидент РФ нахожусь более 6 мес. не в РФ Как составить договор, чтобы в нем с одной стороны была указана вся стоимость, реальная с другой стороны минимализировать выплату налогов
, вопрос №4152853, Alex Factor, г. Москва
Недвижимость
Является ли это гарантией безопасности или квартира все же может участвовать где-то в судах?
Хочу снять квартиру в аренду. Квартира находится на праве безвозмездного пользования в соответствии со ст. 689 ГК РФ. В договоре собственник тоже будет ставить подпись. Также в договоре указано « Собственник и Наймодатель подтверждают, что помещение не находится под арестом, не является залогом или предметом судебного разбирательства и они являются его полноправными владельцами». Является ли это гарантией безопасности или квартира все же может участвовать где-то в судах?
, вопрос №4151751, Александр, г. Москва
Трудовое право
Подскажите, что делать в таком случае, стоит ли мне обратиться с заявлением в трудовую
Здравствуйте, произошла следующая ситуация. Работал на неофициальной работе, если это важно - общепит. Зарплата выплачивалась еженедельно в определенный день. Произошел конфликт с руководителем и после этого принял решение уволиться, работодатель не желает выплачивать зарплату за отработанную неделю, напротив, придумывает какие то штрафы, о которых ранее не было оговорено абсолютно ничего. Подскажите, что делать в таком случае, стоит ли мне обратиться с заявлением в трудовую инспекцию/прокуратуру/ФНС будет ли от этого реальная польза и смогут ли мне там помочь, а также, как узнал, возможно подать заявление в суд и также вопрос, будет ли это действенно и захотят ли мне там помочь. Есть доказательства моей работы которые представлены в нахождение в рабочих чатах, переписках с руководителем, и также, моя подпись в ежедневных отчетных листах в бумажном виде. Также хотел бы знать, как я могу подтвердить в случае чего в суде, сумму, выплачиваемую мне за работу, если другие сотрудники не захотят взаимодействовать с судом и откажутся назвать хоть какие либо данные и т.д. Заранее спасибо за ответ!
, вопрос №4151688, Антон, г. Москва
Дата обновления страницы 06.05.2022