Может ли собственник жилого помещения многоквартирного дома отказать в допуске компании, осуществляющей капитальный ремонт (в частности замена стояков отопления и труб водоснабжения)

Добрый вечер! Татьяна, 

В данном случае Управляющая организация совместно с представителями организации подрядчика должна составить соответствующий акт, в котором будет указано, что за собственник жилого помещения, не предоставивший доступ к общему имуществу Многоквартирного дома (стояки являются общим имуществом согласно абзацу 2 пункта 5 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491  «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»), несет ответственность за возможный ущерб, связанный с необеспечением доступа к общему имуществу МКД.

Иным образом обеспечить доступ возможно только в судебном порядке, однако Управляющие организации редко обращаются в суд по таким делам, поскольку отсутствует непосредственная угроза причинения вреда+ сам процесс проведения капитального ремонта откладывается на неопределенный срок.

Нормы на которые следует ссылаться при судебном разбирательстве:

ч.2 ст.1, ч.4 ст.17, ч.3,4 ст.30, ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ, ч.1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ, пп. д п. 2, п.5, п.6, п.10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13.08.2006г., пп. «е» п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (Судебная практика по данной категории: sudact.ru/regular/doc/UPgbeRV0T6Wv/) 

Заранее предъявить к оплате компенсацию за причиненный ущерб не получится, поскольку обязанность возмещения вреда наступит только при наступлении последствий в форме ущерба и причинно следственной связи.

Если произойдет смена собственника, то процесс возмещения вреда может затянуться, поскольку  новый собственник легко сможет доказать свою невиновность (не он отказался от предоставления доступа в жилое помещение), необходимо будет привлекать старого собственника.

Успехов Вам!

Здравствуйте, Татьяна.

Обязанность по обеспечению собственником помещения доступа к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям, проходящих через помещение, установлена Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 70.

То есть, Вы обязаны предоставить доступ в жилое помещение для проведения соответствующих работ по капитальному ремонту. Непредоставление доступа к общедомовому имуществу является поводом для обращения в суд заказчиком работ по проведению капитального ремонта или подрядной организации с целью разрешения вопроса обеспечения доступа к инженерным системам в судебном порядке. При этом, в случае причинения вреда по причине непредоставления доступа к общедомовому имуществу до рассмотрения спора в суде, вся ответственность будет возложена на Вас, как на собственника помещения.

Что касается восстановительных работ после проведения работ по замене коммуникаций, то согласно разъяснениям, данным в Письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 28 мая 2019 г. N 20295-ОГ/06 «Об обеспечении собственником помещения доступа к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям, проходящих через помещение» 

Вместе с тем, если с учетом технических характеристик отдельных элементов строительных конструкций иинженерных систем многоквартирного дома проведение их капитального ремонта невозможно без причинения вреда имуществу собственников помещений в этом многоквартирном доме, соответствующие расходы подлежат включению в проектную документацию на проведение капитального ремонта. В таком случае расходы на демонтаж и монтаж конструкций, за исключением материалов настенных и напольных покрытий должны учитываться в проектной документации.

То есть после проведения работ по замене коммуникаций подрядная организация должна будет восстановить всё, что они повредили при проведении работ, за исключением настенных и напольных покрытий. Но за качество работ отвечает Фонд капитального ремонта и все претензии в случае чего необходимо будет адресовать фонду.