Или, всё равно стоит сначала выделить доли на детей в старом доме, а затем продавать?

Здравствуйте, Мария.

П.4 ст.10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»  от 29.12.2006 N 256-ФЗ обязывал Вас приобрести дом в ом числе и в собственность детей.

нам сказали, что необязательно, всё равно никто не проверяет)

как раз таки обязательно, а то что никто не проверяет, требования закона не отменяет. Не проверяют до поры до времени, пока сделка в поле зрения прокуратуры не попала.

Поэтому правильные действия — это наделить детей долями сейчас (пропорционально их долям в средствах материнского капитала, направленных на приобретение дома), затем получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу дома (п.2 ст.37 ГК РФ), при этом условием продажи может быть приобретение на имя детей долей в другом жилом помещении, либо перечисление денежных средств от продажи детских долей на счета детей.

Здравствуйте, Мария!

В соответствии с пунком 15(1) Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 лицо, получившее сертификат, или супруг лица, получившего сертификат, обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей. 

Выделить доли детям, конечно, было нужно. Но если прошло уже 12 лет, и никаких претензий к Вам со стороны Пенсионного фонда  до сих пор не было, то, возможно, уже и будет.

В новом жилье доли детям можно будет оформить через договор дарения, но до погашения ипотеки это можно сделать только  с согласия залогодержателя (Банка), или уже после погашения ипотеки.

могу ли я выделить доли на детей в ипотечном жилье пока не погасили долг перед банком? Или, всё равно стоит сначала выделить доли на детей в старом доме, а затем продавать?

Мария

Мария!

У вас нет оснований для выделения долей в ипотечной квартире, т.к. она находится в залоге у банка. Вы с супругом хотя и собственники по выписке из ЕГРН, но без согласия банка просто так выделить доли не сможете.

Даже если вы бы смогли выделить доли детям в ипотечной квартире, то опека вам откажет в продаже дома, в который вложен маткапитал и есть доли детей. Опека в таких случаях считает, что если у детей есть доли в разном недвижимом имуществе, то продавать одно из них значит уменьшать имущество детей без оснований. И если даже вам разрешат продать доли детей в доме, то деньгами вы воспользоваться не сможете, т.к. опека обяжет вас положить стоимость долей на счета детей. 

Если вы по сути хотите продать дом с долями детей и при этом вложить деньги в счет частичного погашения ипотеки, которая неизвестно будет ли выплачена вами, то опека не одобрит такую продажу, потому что есть риск, что дети в конечном счете могут остаться без жилья.

Если вы продаете дом, чтобы погасить ипотеку полностью и выделить большие доли детям в более лучшем жилье, то такая сделка наверняка будет одобрена опекой. 

Да, вы можете продать дом и без выделения долей детям, но есть опасность, что такую сделку может оспорить прокуратура, которая обяжет вас вернуть деньги за доли детей на счета детей.

Так же прежде чем выделять доли в доме и продавать его, прося опеку разрешить выделить доли в квартире, посчитайте будут ли равны доли детей по метражу в доме долям по метражу в квартире? Потому что если дом был приобретен только на маткапитал, то доля каждого ребенка будет равна 1/4. При этом если ваш дом 60 кв.м., то доля ребенка равна 15 кв.м. Значит в квартире доля ребенка должна быть не менее 15 кв.м.

В опеку вы должны будете предоставить предварительный договор продажи дома и договор дарения доли в квартире. Но переход права собственности по договору дарения доли в ипотечной квартире без разрешения банка вам никто не зарегистрирует.

Взвесьте все те, моменты, на которые я сослалась выше и продумайте все до мелочей.

Вы так же можете обратиться в опеку на предварительную консультацию по вашей ситуации, может быть они предложат какой-то более удобный вариант