Какие риски обязанности перед гос

Question

Здравствуйте! Предыстория вопроса. При покупке нежилой недвижимости (апартамента в здании бывшей гостиницы на территории Москвы) продавец предлагал выгодные условия по стоимости, но вместе с тем навязал свои условия по эксплуатации здания в договоре. Не желая терять финансово выгодную сделку, на некоторые пункты договора, в которых не было явного риска для моих прямых интересов, но вызывали внутреннее возмущение, я закрыл глаза. Поясню, что я при подписании договора купли-продажи предлагал внести изменения в некоторые пункты, на что был «вежливый» словесный отказ. Суть в том, что продавец навязал свою управляющую компанию (далее УК) , а «директор» этой УК является аффилированным лицом продавца (или группой лиц, связанных с продажей). В Договоре на эксплуатационное и техническое обслуживание здания было прописано следующее (цитата из текста договора): … «6.1. Исполнитель оказывает исключительно те услуги, которые указаны в Договоре и/или дополнительных соглашениях к нему. Учитывая, что Помещения являются нежилыми, Исполнитель не является управляющей организацией/компанией (многоквартирного дома) в смысле, понимаемом Жилищным кодексом Российской Федерации. В связи с изложенным, положения Жилищного кодекса Российской Федерации, иных нормативно-правовых актов, регулирующих статус управляющей организации/компании, на Исполнителя не распространяются.» На протяжении владения помещениями (а с момента распродажи помещений уже прошло более 2-х лет) у владельцев собственности возникало много вопросов к этой УК, а так же недовольство ею. В итоге, всё это «вылилось» в решение создать Товарищество собственников недвижимости. Теперь ближе к вопросам. Создать ТСН по правилам Жилищного Кодекса у нас не получается, т.к. не видим возможности оповестить всех владельцев имущества в этом здании о проведении собрания, проведения самого собрания и дальше по пунктам… Действия в этом направлении приостановились. Узнали, что можно для нежилых помещений создать ТСН из малого числа собственников, опираясь на Гражданский Кодекс. Вопрос: 1. какие риски (обязанности перед гос. структурами (ресурсными, фин. инспекциями), перед остальными владельцами помещений в здании, не вступившими в ТСН) появляются у председателя и у членов правления ТСН при его регистрации в таком формате? 2. будут ли обязанности по сбору средств с владельцев помещений за коммунальные услуги и расчёта с ресурсными организациями оставаться за УК? 3. будет ли ответственность возлагаться на ТСН, в случае возникновения долгов за коммунальные услуги у владельцев собственности в этом здании, не входящих в ТСН? 4. в связи с тем, что наша УК отказалась выступать посредником в расчётах между владельцами помещений и Департаментом городского имущества, по зданию в целом накапливается задолженность по налогу, т.к. далеко не все жильцы перезаключили договор с ДГИ после отказа УК от оказания этой услуги. В случае регистрации ТСН какие могут возникнуть обязательства у ТСН как юр. лица перед ДГИ? 5. какие еще «подводные камни» могут возникнуть при создании Товарищества после его регистрации в вышеописанном виде?

Олег Чемоданов · Answer

Добрый вечер, Александр! Пока законодательное регулирование по управлению общим имуществом в нежилых зданиях находится на стадии законопроектов, судебная практика идет по пути законодательного регулирования управления общим имуществом в нежилых зданиях по аналогии с МКД. Создание ТСН собственниками нескольких нежилых помещений возможно (пункт 1 статьи 123.12 Гражданского кодекса). Но согласно пунктам 2, 9 статьи 161 Жилищного кодекса: Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Исходя из этого, общим имуществом дома должна управлять только одна организация. На основании пункта 3.1 статьи 161 ЖК: При прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным или жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество, кооператив в течение трех рабочих дней с даты принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа управления таким домом обязаны передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений , входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом. Следовательно, чтобы прекратить деятельность УК по управлению домом, Вам необходимо на общем собрании собственников помещений вынести решение о прекращении управления домом указанной УК. Ответственность ТСН по оплате коммунальных ресурсов и содержанию дома возникнет после перехода к ней пра впо управлению домом. На основании пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса: В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее — неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. То есть ответственность по оплате арендной платы за использование участка под зданием лежит на собственниках помещений, ТСН не является в данном случае субъектом отношений. Все обязанности по содержанию здания будут возложены на ТСН. Требование оформления лицензии законом возложены на УК, ТСН не обязана оформлять лицензию.