Какие пункты я не учел, а они важны?

Здравствуйте, Павел.

1.) Договор о задатке соответствует предварительному договору о покупке квартиры. Если впоследствии наш юрист (или нотариус) составит новый договор, как в этом случае будет учитываться задаток? (я хочу заключить договор купли-продажи у нотариуса.)

Павел

Дело в том, что Договор о задатке не заключается без основного или без предварительного договора.

Задаток — дополнительное обязательство, которое обеспечивает основное (например, купить/продать квартиру).

Статья 380 ГК РФ Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если Вам нужно «забронировать» квартиру, то можно заключить предварительный договор купли-продажи.

Статья 429 ГК РФ Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Но к составлению такого договора тоже стоить привлечь юриста, т.к. в нём будут содержаться те условия, которые потом попадут в основной.

Павел, добрый день!

1.) Договор о задатке соответствует предварительному договору о покупке квартиры. Если впоследствии наш юрист (или нотариус) составит новый договор, как в этом случае будет учитываться задаток? (я хочу заключить договор купли-продажи у нотариуса.)

1. В силу п.1 ст. 380 ГК РФ 

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторонв счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

т.е. при исполнении обязательств деньги должны за считываться в счет оплаты по договору. 

2. Вы можете определить статус денежных средств как по первому, так и по второму договору.

3. Составление договора у нотариуса не 100% гарантия. Как вы верно заметили, что важно грамотно составить договоры. 

2.) У меня есть второе гражданство, кроме российского. У меня нет внутреннего паспорта, только загранпаспорта. Какой паспорт должен быть указан в договоре?

1. Документ удостоверяющий личность.  Заграничный паспорт на территории РФ таковым не является.  Может быть указано удостоверение личности военнослужащего РФ, либо удостоверение личности гражданина РФ на срок оформления паспорта гражданина РФ.  

Однако, важно понимать, что в силу п.1 ст. 160 ГК РФ 

Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.

Учитывая, что загран. паспорт выдается гос. органами и по нему возможно установить вашу  личность, если другая сторона не возражает, то  можно указать реквизиты этого паспорта.  Ведь в статье не указаны требования  к установлению личности. 

2. Сколько дней в год вы находились на территории РФ? Вы являетесь резидентом РФ (см. ст. 207 НК РФ)?

3.) Квартиру покупают два человека, должен ли второй человек также быть в договоре о задатке? В настоящее время этот человек отсутствует.

2. Как лицо являющееся Покупателем, да. 

4.) Какие пункты я не учел, а они важны?

Мое «желание» — забронировать квартиру через задаток. Но после этого составить новый договор через моего будущего юриста. Я знаю, что в «худшем случае» задаток может пропасть. Но я не хочу, чтобы задаток был потерян, если проверка пройдет успешно.

Вообще нюансов очень много.

1. Почему речь идет о задатке? Возможно следует заключить иное соглашение об авансе, либо об обеспечительном платеже, либо иное соглашение, предварительный договор купли-продажи и т.д.  

2.  Проверка истории объекта недвижимости.

3. Проверка Продавца по открытым источниками (долги, банкротство, судебные споры и т.д.)

4.  Оценка юридических рисков.

5. Составление договоров и т.д. Обсуждение условий договоров и правильное отражение условий и т.д. 

Павел, здравствуйте!

1.) Договор о задатке соответствует предварительному договору о покупке квартиры. Если впоследствии наш юрист (или нотариус) составит новый договор, как в этом случае будет учитываться задаток? (я хочу заключить договор купли-продажи у нотариуса.)

Задаток в этом случае должен засчитываться в счет причитающегося платежа по договору купли-продажи (п. 1 ст. 380 ГК РФ), поскольку обязательство по оплате из предварительного договора возникнуть не могут.

2.) У меня есть второе гражданство, кроме российского. У меня нет внутреннего паспорта, только загранпаспорта. Какой паспорт должен быть указан в договоре?

Указанный вопрос гражданским правом не регулируется. Если идентификация лица может быть произведена при помощи заграничного паспорта, то в договоре о задатке можно указать заграничный паспорт. Хотя основным документом, удостоверяющим личность гражданина на территории РФ является все-таки паспорт гражданина РФ (Указ Президента РФ от 13 марта 1997 г. N 232).

3.) Квартиру покупают два человека, должен ли второй человек также быть в договоре о задатке? В настоящее время этот человек отсутствует.

Задаток может обеспечивать обязательство по уплате денег по договору как одного человека, так и двух лиц одновременно. Соответственно, если, например, договор купли-продажи будет предусматривать приобретение недвижимости в долях, а также оплату приобретаемой недвижимости в долях, соглашение о задатке может обеспечивать платежи лишь одного из покупателей.

4.) Какие пункты я не учел, а они важны? Мое «желание» — забронировать квартиру через задаток. Но после этого составить новый договор через моего будущего юриста. Я знаю, что в «худшем случае» задаток может пропасть. Но я не хочу, чтобы задаток был потерян, если проверка пройдет успешно.

Если задаток обеспечиват обязательство по заключению основного договора и он не будет заключен в связи с отказом от договора покупателя, задато остается у другой стороны (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Однако, если соглашение будет содержать иное регулирование данного вопроса (например, отказ в связи с недостатками недвижимости), задаток будет подлежать возврату в соответствии с условиями соглашения о задатке.

С уважением, Александр Васильев