Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

60 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
60 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Налоговое право

Патент на сдачу квартиры

Здравствуйте! Имея в собственности несколько объектов жилой недвижимости в Москве, я как ИП хотела в 2013 году перейти на патентную систему налогообложения Как рассчитать стоимость патента на сдачу в аренду недвижимости в 2013 году? зависит его стоимость от количества объектов (4) или от их общей площади (140м2)? Может быть в данной ситуации больше подойдет УСН 6%?

13 Декабря 2012, 19:49, вопрос №31933 Екатерина, г. Москва
875 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (7)

  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Для индивидуального предпринимателя осуществляющего сдачу квартиры (нежилого помещения) в аренду (найм) Налоговый кодекс РФ предусматривает следующий вид деятельности:
    Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности

    Индивидуальный предприниматель, осуществляющий сдачу квартиры (нежилого помещения) в аренду (найм) оплачивает патент в размере 60 000 рублей в год. (ставка действует с 01 января 2013 г.) Патент оплачивается двумя платежами: при его получение (1/3) и после истечения срока патента (2/3).
    Индивидуальный предприниматель на патенте оплачивает также ежегодный фиксированный платеж в Пенсионный фонд и Фонд обязательного медицинского страхования в размере 17 000 рублей.


    Патент выдаются на календарный год налоговой инспекцией с соблюдением определенной законом процедуры. Право на получение патента возникает у индивидуального предпринимателя в любом месяце года, не обязательно сначала календарного года. В этом случае его стоимость уменьшается пропорционально в зависимости от месяца получения.
    Патент можно получить на срок меньше года и в случае получения индивидуальным предпринимателем патента на более короткий срок стоимость патента подлежит пересчету в соответствии с продолжительностью того периода, на который выдан патент.

    Два обязательных условия получения патента:

    1. Физическое лицо должно быть зарегистрировано индивидуальным предпринимателем.
    2. Квартира или дом (нежилое помещение) предназначенные для сдачи в аренду (найм) должны быть в собственности физического лица (совместная собственность, собственность на долю квартиры или дома не подходят)
    3. Патент получаеться на каждый обособленный объект (квартиру или нежилое помещение)

    (Письмо Минфина России от 7 ноября 2012 г. N 03-11-11/334)

    Индивидуальные предприниматели, перешедшие на упрощенную систему налогообложения на основе патента, обязаны вести налоговый учет доходов в порядке, установленном действующим законодательством.

    Так что зависит от нахождения в собственности и количества.

    Если не в собственности, то согласно того же письма сдавать нельзя "Согласно пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Кодекса патентная система налогообложения будет применяться индивидуальными предпринимателями в отношении сдачи в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.
    Учитывая изложенное, при условии введения с 1 января 2013 г. в действие соответствующего закона г. Москвы по применению патентной системы налогообложения и соблюдения требований и ограничений, установленных гл. 26.5 Кодекса, индивидуальный предприниматель вправе на основании пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Кодекса перейти на применение патентной системы налогообложения в отношении осуществления предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (внаем) нежилых помещений (гаражей), принадлежащих ему на праве собственности.
    Что касается предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя по сдаче в аренду (внаем) нежилых помещений (гаражей), не принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности, то в отношении данного вида деятельности патентная система налогообложения не применяется.
    В связи с этим вышеуказанная предпринимательская деятельность должна облагаться в рамках упрощенной системы налогообложения или в рамках общего режима налогообложения."

    А про УСН я так скажу зависит от доходов, так что я бы не советовал, ведь 60 тр в год с 1 млн. и там 1/3 только вперед платиться а еще 2/3 по истечению.

    13 Декабря 2012, 19:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Жуков Константин
    получен
    гонорар
    42%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Добрый день!

    С 1 января 2013 года перечень специальных налоговых режимов будет дополнен патентной системой налогообложения. Порядок ее применения установлен главой 26.5 Налогового Кодекса РФ.
    Патентной системой налогообложения (ПСН) могут воспользоваться индивидуальные предприниматели. Переход на спецрежим является добровольным, и он может совмещаться с иными режимами налогообложения.

    Чтобы применять ПСН, нужно получить патент на осуществление одного из видов предпринимательской деятельности. Патент выдается налоговым органом и действует на территории того субъекта РФ, который указан в патенте.

    Заявление на получение патента индивидуальный предприниматель должен подать в течение 10 дней до начала применения ПСН в налоговую по месту жительства (если желаете применять патентную систему налогообложения с 1 января 2013 года, то должны подать заявление на получение патента не позднее 20 декабря 2012 года).

    В случае, если индивидуальный предприниматель планирует осуществлять предпринимательскую деятельность на основе патента в субъекте Российской Федерации, в котором не состоит на учете в налоговом органе по месту жительства или в качестве налогоплательщика, применяющего патентную систему налогообложения, указанное заявление подается в любой территориальный налоговый орган этого субъекта Российской Федерации по выбору индивидуального предпринимателя.

    ----------------------

    Закон г. Москвы от 31 октября 2012 г. N 53 "О патентной системе налогообложения":

    19|Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (размер потенциально возможного к получению годового дохода на один обособленный объект) - 1 млн. рублей.

    Примечание. Сдачу в аренду квартиры вместе с машиноместом в подземном паркинге того же дома считать одним обособленным объектом.

    Закон вступает в силу с 1 января 2013 года, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

    --------------------

    Стоимость патента за один объект на один год = 1 000 000 х 6% = 60 000 рублей

    --------------------

    Если годовой доход у Вас меньше чем 1 млн. руб по одному объекту, то целесообразнее применять просто УСН 6%.

    13 Декабря 2012, 20:15
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шафранова Снежана Анатольевна

    Здравствуйте, в 2013 году надо исходить из следующего, в соответствии с ФЗ от 25.06.2012 N 94-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 1 января 2013 г. часть вторая Кодекса дополняется новой гл. 26.5 «Патентная система налогообложения», которой установлен порядок применения и перехода налогоплательщиков на патентную систему налогообложения.

    В соответствии с п. 1 ст. 346.43 Кодекса вышеназванный специальный налоговый режим вводится в действие законами субъектов Российской Федерации и применяется на территориях соответствующих субъектов Российской Федерации.
    Согласно пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Кодекса патентная система налогообложения будет применяться индивидуальными предпринимателями в отношении сдачи в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.
    Учитывая изложенное, при условии введения с 1 января 2013 г. в действие соответствующего закона г. Москвы по применению патентной системы налогообложения и соблюдения требований и ограничений, установленных гл. 26.5 Кодекса, индивидуальный предприниматель вправе на основании пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Кодекса перейти на применение патентной системы налогообложения в отношении осуществления предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (внаем) нежилых помещений (гаражей), принадлежащих ему на праве собственности.

    .....Письмо Минфина России от 7 ноября 2012 г. N 03-11-11/334...

    ИП сдачу квартиры (нежилого помещения) в аренду (найм) оплачивает патент в размере 60 000 рублей в год. с 01 января 2013 г. Патент оплачивается двумя платежами: при его получение (1/3) и после истечения срока патента (2/3).
    ИП на патенте оплачивает также ежегодный фиксированный платеж в Пенсионный фонд и Фонд обязательного медицинского страхования в размере 17 000 рублей.

    Патент выдаются на календарный год налоговой инспекцией с соблюдением определенной законом процедуры. Право на получение патента возникает у индивидуального предпринимателя в любом месяце года, не обязательно сначала календарного года. В этом случае его стоимость уменьшается пропорционально в зависимости от месяца получения.
    Патент можно получить на срок меньше года и в случае получения индивидуальным предпринимателем патента на более короткий срок стоимость патента подлежит пересчету в соответствии с продолжительностью того периода, на который выдан патент.

    Патент получается на каждый обособленный объект (квартиру или нежилое помещение), т.е. за каждый объект недвижимости - 60 тыс. в год (1 000 000 x 6%).

    По мне лучше УСН 6%.

    Удачи!

    13 Декабря 2012, 20:16
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Там с 1 млн ПРЕДПОЛАГАЕМОГО дохода, т.е теоретически сумма может отличаться, но расчет идет именно с этой суммы и если будет больше то ничего не будут взыскивать дополнительно.

    13 Декабря 2012, 20:21
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна

    Стоимость патента установлена Законом г. Москвы от 31.10.2012 N 53

    "О патентной системе налогообложения"

    Статья 1. Размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода

    Установить размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения:

    Виды предпринимательской деятельности - Потенциально возможный к получению годовой доход

    19.Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (размер
    потенциально возможного к получению годового дохода на
    один обособленный объект) - 1 000 000 рублей

    Примечание. Сдачу в аренду квартиры вместе с машиноместом в подземном паркинге того же дома считать одним обособленным объектом.

    При этом согласно требованиям Налогового кодекса

    Статья 346.47. Объект налогообложения

    Объектом налогообложения признается потенциально возможный к получению годовой доход индивидуального предпринимателя по соответствующему виду предпринимательской деятельности, установленный законом субъекта Российской Федерации.

    Статья 346.50. Налоговая ставка

    Налоговая ставка устанавливается в размере 6 процентов.

    Статья 346.51. Порядок исчисления налога, порядок и сроки уплаты налога

    1. Налог исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.
    В случае получения индивидуальным предпринимателем патента на срок менее двенадцати месяцев налог рассчитывается путем деления размера потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода на двенадцать месяцев и умножения полученного результата на количество месяцев срока, на который выдан патент.
    2. Индивидуальный предприниматель, перешедший на патентную систему налогообложения, производит уплату налога по месту постановки на учет в налоговом органе:
    1) если патент получен на срок до шести месяцев, - в размере полной суммы налога в срок не позднее двадцати пяти календарных дней после начала действия патента;
    2) если патент получен на срок от шести месяцев до календарного года:
    в размере одной трети суммы налога в срок не позднее двадцати пяти календарных дней после начала действия патента;
    в размере двух третей суммы налога в срок не позднее тридцати календарных дней до дня окончания налогового периода.

    Таким образом, учитывая, что у вас в собственности 4 обособленных объекта недвижимости, ваш потенциальный годовой доход согласно Закону г. Москвы составляет 4 000 000 рублей. В соответствии со ставкой налогообложения - это 240 000 рублей в год плюс обычные взносы ИП фонды.

    Следовательно, вам выгодно переходить на патентную систему, если ваш доход с объектов недвижимости составляет 4 млн. рублей в год или 333, 33 тысяч рублей в месяц по всем четырем объектам в совокупности. Или более.

    Фактически это выгодно только для элитного жилья, стоимость месячной аренды которого выше 83 тысяч рублей в месяц или для коммерческой недвижимости значительной площади.

    В Вашем случае УСН 6% более приемлем.

    От площади объектов недвижимости стоимость патента в случае осуществления предпринимательской деятельности по сдаче недвижимости в аренду, не зависит. (Зависимость эта есть для розничной торговли, осуществляемой через объекты стационарной торговой сети, там определяется размер торгового зала)

    14 Декабря 2012, 08:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна

    И имейте в виду, что в статье на arendodatel.ru, которую частично процитировали коллеги выше, перечень неверный. Там дан перечень из Закона г. Москвы от 29 октября 2008 года. Патент на сдачу в аренду жилых помещений был предусмотрен в этом законе и ранее (с меньшим предполагаемым годовым доходом, к слову - 720 тысяч, а не 1 млн. рублей). Значимость изменений в новом законе г. Москвы в том, что была включена возможность на основе патента сдавать в аренду нежилую недвижимость, а также земельные участки (а не построенные на них жилые помещения). Новый закон направлен в основном на собственников коммерческой недвижимости, для них он может снизить налоговую нагрузку существенно.

    14 Декабря 2012, 08:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дружкин Максим Сергеевич
    Дружкин Максим Сергеевич
    Юрист, г. Москва
    • 1103ответа
    • 247отзывов

    Здравствуйте!

    Согласно п. 1 ст. 682ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

    Порядок и условия применения патентной системы налогообложения определяются

    гл. 26.5Налогового кодекса РФ, введенной Федеральнымзакономот 25.06.2012 N 94-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 94-ФЗ) с 1 января 2013 г.

    Данный специальный налоговый режим устанавливается НК РФ, вводится в действие в соответствии с НК РФ законами субъектов РФ и применяется на территориях указанных субъектов РФ (п. 1 ст. 346.43НК РФ).

    Патентная система налогообложения может применяться в отношении предпринимательской деятельности в сфере сдачи в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности

    (пп. 19 п. 2 указанной статьи).

    Документом, удостоверяющим право на применение патентной системы налогообложения, является патент на осуществление одного из видов предпринимательской деятельности, в отношении которого законом субъекта РФ введена патентная система налогообложения. Форма патента утверждается ФНС России. Патент выдается по выбору индивидуального предпринимателя на период от 1 до 12 месяцев включительно в пределах календарного года (п. п. 1и5 ст. 346.45НК РФ).

    Положения пп. 19 п. 2 ст. 346.43,п. п. 1и5 ст. 346.45НК РФ (в ред. Закона N 94-ФЗ) вступают в силу с 1 декабря 2012 г. (ч. 2 ст. 9Закона N 94-ФЗ).

    В силу п. 1 ст. 346.49НК РФ налоговым периодом признается календарный год, если иное не установленоп. п. 2и3 настоящей статьи.

    Если на основании п. 5 ст. 346.45НК РФ патент выдан на срок менее календарного года, налоговым периодом признается срок, на который выдан патент (п. 2 ст. 346.49НК РФ).

    Налог исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы. В случае получения индивидуальным предпринимателем патента на срок менее 12 месяцев налог рассчитывается путем деления размера потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода на 12 месяцев и умножения полученного результата на количество месяцев срока, на который выдан патент (п. 1 ст. 346.51НК РФ).

    Размеры потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения, устанавливаются законами субъектов РФ. При этом минимальный размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода не может быть меньше 100 000 руб., а его максимальный размер не может превышать 1 000 000 руб., если иное не установлено п. 8 ст. 346.43НК РФ. Основание -п. 7 данной статьи.

    Если патент получен на срок от 6 месяцев до календарного года, индивидуальный предприниматель, перешедший на патентную систему налогообложения, производит уплату налога по месту постановки на учет в налоговом органе:

    - в размере одной трети суммы налога - в срок не позднее 25 календарных дней после начала действия патента;

    - в размере двух третей суммы налога - в срок не позднее 30 календарных дней до дня окончания налогового периода. Таковы требования пп. 2 п. 2 ст. 346.51НК РФ.

    Налоговая ставка устанавливается в размере 6% (ст. 346.50НК РФ) на год. Поэтому, если годовой доход при таком расчете окажется меньше 1 млн. руб, то можно применить такую систему налогообложения.

    14 Декабря 2012, 09:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

Похожие вопросы

stats