Или сколько м2 в процентном соотношении от всего МКД должны быть положительны настроены?

Михаил, добрый день! перевод нежилого в жилое в мкд требует гораздо меньших условий чем жилого в нежилое. Основное требование изложено в ч. 4 ст. 22 ЖК РФ

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

указанные требования установлены разделом 2 Положения, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47. Порядок перевода определен ст. 23 ЖК РФ. При этом услове о наличии согласия собственников и решения общего собрания законом предъявляются только и именно для случаев перевода жилого в нежилое, но не наоборот. Соответственно для перевода нежилых помещений в жилые согласие собственников иных помещений в мкд НЕ требуется (п.п. 6,7 п. 2 ст. 23 ЖК РФ).

Здравствуйте,  Михаил.

Если указанные Вами помещение относятся к общему имуществу многоквартирного дома, обслуживают более одного помещения, то их использование в том числе перевод в жилые помещения возможен только с согласия всех собственников МКД.

Утверждены

Постановлением Правительства

Российской Федерации

от 13 августа 2006 г. N 491

ПРАВИЛА

СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ 

2. В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); 

Собственники МКД голосуют площадями, приходящимися на них пропорционально их доле в общей площади.

Жилищный кодекс

Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме

3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. 

Если указанные помещения не относятся к общему имуществу МКД или были выведены в установленном порядке из состава общего имущества МКД, то проблем с переводом быть не должно при соответствии жилых помещений требований к жилым помещениям.

С уважением!  Г.А. Кураев

Здравствуйте, Михаил.

Есть нежилые помещения в жилом доме, на мансардном этаже. Хочу эти нежилые помещения перевести в жилой фонд.

Понимаю, что необходимо проводить собрание, затем будет протокол, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое.

Уточните, пожалуйста, Вам нужно перевести нежилые в жилые или наоборот?

Если нежилой фонд в жилой, то по общему правилу согласие собственников не требуется.

Но!

Скорее всего Вам понадобится осуществить переустройство (чтобы помещение соответствовало требованиям к жилым). 

И вот если в процессе такого переустройства будет присоединяться общее имущество МКД, то понадобится согласие собственников.

При том нужно получить согласие всех собственников, 100% голосов.

Статья 40 ЖК РФ Изменение границ помещений в многоквартирном доме

2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Поэтому всё зависит от конкретного проекта переустройства — что Вам нужно будет сделать для приведения помещения к соответствию жилому.

+ как указал коллега Кураев — нужно иметь ввиду, не являются ли эти помещения сами по себе общим имуществом, какое у них назначение.

Здравствуйте, Михаил!

Ключевой вопрос здесь — какого рода помещения Вы имеете в виду. Если это кладовка или подобное помещение, находящееся в личной собственности каких-либо лиц, — это одно. Здесь ОСС собирать не нужно, поскольку это личная собственность, и в силу ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться этим помещением в пределах закона.

Единственное,  помещение должно отвечать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям Разделом II Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47, в противном случае перевод будет невозможен в силу ч. 4 ст. 22 ЖК РФ.

Если же это чердак или подобная часть общего имущества, здесь уже без ОСС не обойтись. Поскольку перевод помещений в жилые будет фактически означать их вывод из состава общего имущества МКД (и, соответственно, его уменьшение), то в силу ч. 3 ст. 36 ЖК РФ на это требуется согласие всех собственников (100%).

Уточнить, входят ли интересующие Вас помещения в состав общего имущества, можно, в частности, из договора управления МКД, где перечислены все его элементы.

И еще момент — должны ли быть ОБЯЗАТЕЛЬНО согласны на 100% верхние этажи, чьи потолки будут задействованы (то есть та часть этажа, которая под нашими помещениями)? будем переводить только часть помещений.

Согласно п. 7 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, это необходимо в случае перевода жилого помещения в нежилое. Но поскольку, как я указала выше, Вам потребуется согласие 100% собственников, владельцы смежных квартир в любом случае будут входить в их число.