Нотариальная ли это сделка или в простой письменной форме?

? Нотариальная ли это сделка или в простой письменной форме?

Сергей

Сергей, добрый день! Поскольку продавать Вы планируете по документам именно долю в праве, то нотариальное оформление такой сделки обязательно в силу ст. 42 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Что касается вопроса отчуждения не просто доли а по сути определенного помещения то данный вопрос до документального оформления изменения статуса помещения может быть решен соглашением между Вами и новым владельцем части помещения на основании соглашения

ст. 257 ГК РФ

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Здравствуйте!

Пока вновь образованные помещения не поставите на кадастровый учет, то продавать Вы их отдельно не можете. 

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. При этом исходит из того, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет. Вот так это записано в законе:

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Здравствуйте!

Согласно п.1.1.  ст.42 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости»

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке

Чтобы избежать нотариального оформления сделки вы можете продать полностью помещение одному покупателю, или найти несколько покупателей и продать помещение одним договором по долям. Те в свою очередь определят порядок пользования помещениями или доведут до конца раздел помещения 

Здравствуйте Сергей. 

Но в настоящий момент по документам помещение остаётся с одним кадастровым номером, полностью принадлежащее мне на праве собственности. 

В настоящее время имеет место незаконная перепланировка, что исключает возможность распоряжения вновь образовавшимися помещениями. Дело в том, что действующее законодательство связывает возможность купли-продажи недвижимого имущества зарегестрированного в ЕГРН. 

п.2 ст. 8.1 ГК РФ

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Так как перепланировка не внесена в реестр, то и сделки с едвижимостью совершать вы не вправе.

Когда вы легализуете перепланировку, тогда появится возможность отчуждения доли, что необходимо будет засвидетельствовать у нотариуса.

По возникшим вопросам готов проконсультировать.

С уважением, юрист Валерий.

 Здравствуйте! Сергей,  поскольку помещение находится в Вашей индивидуальной, а не долевой собственности (у Вас на данный момент ещё нет сособственников), то в случае отчуждения Вами доли, положение ст. 42 ФЗ №218-ФЗ  об обязательном удостоверении сделки не применяется, и обращаться к нотариусу в таком случае не требуется.  

Добрый день! Не требуется обращаться к нотариусу в случае отчуждения доли от целого: когда собственность у продавца  не долевая, а индивидуальная (ст 42 218-ФЗ от 13.07.2015 года). То есть вы можете продать долю по договору в простой письменной форме. Так как в настоящий момент для перехода права доли или помещения (здания в целом) не требуются никакие дополнительные документы (тех паспорта, тех планы и т.д.), то регистратор будет ориентироваться на данные в ЕГРН и договоре. Если в договоре вы пропишете, что продаете долю такого -то размера, которая соответствует по площади такому-то помещению, то никакое помещение вы не продадите, а продадите просто долю. Целесообразнее после сделки заключить соглашение о порядке пользования зданием между двумя сособственниками. Риск в том, что в последствии так как у вас незаконная  реконструкция и перепланировка, то в случае каких-то споров с новым собственником это может вскрыться и тогда не избежать судебных процессов. Да и сейчас, чтобы узаконить помещения уже придется обращаться в суд, поскольку разрешения на основании ст 51 ГрК РФ вы не получали. Если ваш покупатель осознает все риски, понимает, что ему придется еще нести денежные расходы на судебные процессы и готов к покупке, помешать сделке ничто не должно. 

Всего хорошего!