Является ли такой протокол МКД правоустанавливающим документом на земельный участок, предоставляемый для кад учета и регистрации права на линейный объект

Добрый день!

Является ли такой протокол МКД правоустанавливающим документом на земельный участок, предоставляемый для кад учета и регистрации права на линейный объект.

Не является. На основании пункта 3 статьи 274 Гражданского кодекса:

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Правоустанавливающим документом о возникновении сервитута будет соглашение, подписанное представителем собственников МКД, или решение суда. 

Если данный земельный участок находится в едином землепользовании реально ли в соглашении об установлении частного сервитута указать формулировку:

Клиент

Не вижу оснований, почему Вы не сможете применить такую формулировку. Замечу лишь, что в соглашении или приложении к нему должны быть определены границы сервитута в соответствии с законодательством о кадастровой деятельности.

Границы земельного участка не установлены, право собственности за МКД не зарегистрировано. Возможно ли в соглашении об установлении частного сервитута указать, что границы сервитута определены в схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории и приложить данную схему.

Клиент

Нет, указал выше. При этом если права не зарегистрированы, участок не сформирован, на каком собственники МКД могут решать вопросы об использовании участка.

какие ещё есть варианты чтоб получить документ на часть земельного участка, который находится в едином землепользовании МКД, чтоб в последствии без проблем зарегистрировать право собственности на построенные линейные объекты.

Клиент

Поскольку границы участка под МКД не установлены, участок считается находящимся в неразграниченной собственности. 

На основании статьи 39.23 ЗК:

Соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в случаях, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, и, в частности, в следующих случаях: размещение линейных объектов.

В соответствии со статьей 39.37 ЗК:

В порядке, предусмотренном настоящей главой, публичный сервитут устанавливается для использования земельных участков и (или) земель в следующих целях: размещение объектов электросетевого хозяйства, тепловых сетей, водопроводных сетей, сетей водоотведения, линий и сооружений связи, линейных объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, их неотъемлемых технологических частей, если указанные объекты являются объектами федерального, регионального или местного значения, либо необходимы для организации электро-, газо-, тепло-, водоснабжения населения и водоотведения, подключения.

Согласно пункту 4 статьи 39.25 ЗК: 

В случае заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до трех лет допускается по соглашению сторон установление сервитута в отношении части такого земельного участка без проведения работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о части земельного участка, в отношении которой устанавливается данный сервитут, без осуществления государственного кадастрового учета указанной части земельного участка и без государственной регистрации ограничения (обременения), возникающего в связи с установлением данного сервитута. В этом случае граница действия сервитута определяется в соответствии с прилагаемой к соглашению об установлении сервитута схемой границ сервитута на кадастровом плане территории.

На основании изложенного, можно сделать вывод, что для строительства линейного объекта Вы вправе заключить публичный сервитут, и если срок его действия будет до 3 лет, то установление границ и регистрация в Росреестре не требуется. Границы сервитута будут определяться на кадастровом плане территории.

Кроме того, Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300 «Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов» предусмотрено, что строительство следующих линейных объектов на публичных землях, земельных участках может осуществляться при отсутствии договора аренды (соглашения о сервитуте, публичного сервитута):

— Подземные линейные сооружения, а также их наземные части и сооружения, технологически необходимые для их использования, для размещения которых не требуется разрешение на строительство;
— Водопроводы и водоводы всех видов, для размещения которых не требуется разрешение на строительство;
— Линейные сооружения канализации (в том числе ливневой) и водоотведения, для размещения которых не требуется разрешение на строительство;
— Линии электропередачи классом напряжения до 35 кВ, а также связанные с ними трансформаторные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для осуществления передачи электрической энергии оборудование, для размещения которых не требуется разрешение на строительство;
— Нефтепроводы и нефтепродуктопроводы диаметром DN300 и менее, газопроводы и иные трубопроводы давлением до 1,2 МПа, для размещения которых не требуется разрешение на строительство;
— Тепловые сети всех видов, включая сети горячего водоснабжения, для размещения которых не требуется разрешение на строительство;
— Линии связи, линейно-кабельные сооружения связи и иные сооружения связи, для размещения которых не требуется разрешение на строительство;
— Проезды, в том числе вдольтрассовые, и подъездные дороги, для размещения которых не требуется разрешение на строительство.

Перечисленные в этом Постановлении Правительства РФ объекты строятся без получения разрешения на строительство в следующих случаях:

— линейный объект не является объектом капитального строительства, т. е. не соответствует характеристикам сооружения, предусмотренным ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (пп. 2 п. 17 ст. 51 ГрК РФ);
— линейный объект предназначен для транспортировки природного газа под давлением до 0,6 мегапаскаля включительно (пп. 4.4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ);
— линейный объект является вспомогательным объектом капитального строительства (пп. 3 п. 17 ст. 51 ГрК РФ). С учётом позиции Росреестра (Письмо Росреестра от 13.04.2020 № 3215-АБ/20), к числу объектов капитального строительства вспомогательного использования могут относиться здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства, создание таких объектов должно быть предусмотрено в проектной документации основного объекта капитального строительства, подобные объекты возводятся на одном земельном участке с основным объектом.

В Постановлении Правительства РФ от 12.11.2020 № 1816 установлен перечень случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство: строительство и реконструкция линий связи и сооружений связи (кроме особо опасных, технически сложных объектов связи), водопроводов и водоводов всех видов диаметром до 500 мм, автомобильных дорог IV и V категорий, парковых дорог, проездов, велосипедных дорожек и ряда иных объектов.
Так же региональные власти вправе принять нормативные акты, разрешающие строительство отдельных линейных объектов без оформления разрешения на строительство.