Как подстраховаться и какие судебные практики на это счет имеются?

Добрый день.

1. Собственник жилого помещения вправе выписать зарегистрированных там лиц принудительно в случаях, если указанные лица там фактически не проживают или не несут бремени расходов на его содержание (не платят коммунальные платежи)

2. В новом жилье правильное требовать долю, так как см. П.1.

Юридически гарантировать регистрацию в новом жилье невозможно. Единственный вариант: при продаже квартиры с несовершеннолетними детьми органы опеки и попечительства вправе потребовать от продавца обеспечения несовершеннолетних детей другим жилым помещением.

3.е Квартиру на продажу с прописанными детьми выставить можно. Такая сделка может быть зарегистрирована. Потом можно будет спокойно выписать их.

4. Единственный вариант страховки: сделку по продаже квартиры оформлять у нотариуса одновременно со сделкой по покупке нового жилья, где одним из собственников нового жилья будет один из детей.

Здравствуйте, Татьяна!

всё это время прожили в квартире с его родителями. Квартира принадлежит матери, прописаны в ней муж, сын, я и двое наших детей

Татьяна

Приведенные Вами условия указывают на то, что в квартире, собственником которой является Ваша бывшая свекровь (мать бывшего супруга), Вы и Ваши дети всего лишь зарегистрированы по месту жительства (прописаны) и фактически вселены. Но долей в праве собственности на данную квартиру ни Вы, ни дети, ни, впрочем, и бывший супруг не имеете.

Таким образом, по закону Вы и Ваши дети являетесь членами семьи собственника жилого помещения. Точнее, являлись членами семьи собственника жилого помещения, поскольку брак с сыном собственника (Вашей свекрови) расторгнут.

Сама по себе регистрация в жилом помещении по месту жительства и вселение в квартиру не дают право претендовать на долю в праве собственности на жилое помещение.

Пунктом 2 статьи 31 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что:

2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

То есть члены семьи собственника имеют право пользования (проживания) в жилом помещении. Но права на долю в праве собственности не имеют.

А согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ:

4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи...

Как я уже указал выше, поскольку брак с сыном собственника жилого помещения у Вас расторгнут, то Вы перестали быть членом семьи собственника жилого помещения (свекрови).

В силу ч. 1 ст. 31 ЖК РФ:

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Вы (по отношению к бывшей свекрови) и Ваши дети (по отношению к их бабушке) напрямую к членам семьи собственника жилого помещения в данном случае законом не отнесены.

И это означает то, что бывшая свекровь по закону (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ) вправе требовать признания Вас не сохранившими (утратившими) право пользования данной квартирой. В том числе, такое требование она может заявить в судебном порядке.

1. если я откажусь, могут ли выписать принудительно?

Татьяна

Да, это означает как раз то, что бывшая свекровь вправе в судебном порядке требовать Вас и детей утратившими право пользования квартирой на основании ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

2. если я соглашаюсь как можно оформить по закону, чтобы бывший муж в новой квартире прописал одного из наших детей? Что лучше выделить долю или прописать (чтобы в будущем ребенок мог претендовать на его жилье)?

Татьяна

Такое соглашение с бывшим супругом (как с одним из родителей детей) Вы можете заключить. Это будет соглашение о месте жительства одного из детей при раздельном проживании родителей. Это предусмотрено статьей 65 Семейного кодекса РФ:

3. Место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей.

Если бывший супруг выделит (подарит или приобретет) ребенку долю в праве собственности в новом жилом помещении, то это будет, конечно лучше для ребёнка, поскольку он будет не просто прописан, а будет являться одним из собственников и, соответственно, в будущем лишить его права проживания в новом жилом помещении будет значительно сложнее.

Однако принудить бывшего супруга к тому, чтобы он выделил ребенку именно долю в праве собственности в своем новом жилом помещении, нельзя. К этому не вправе принудить даже суд.

3. Можно ли уже выставить квартиру на продажу с прописанными детьми, а потом в момент сделки выписаться?

Татьяна

Да, это вполне возможно. Регистрация в квартире членов (бывших членов) семьи собственника жилого помещения не является препятствием для продажи жилого помещения.

4. Как подстраховаться и какие судебные практики на это счет имеются?

Татьяна

Для этого желательно договориться с бывшим супругом и заключить с ним письменное соглашение о месте жительства одного из детей с ним (в его новом жилом помещении).

Но повторюсь, что принудить его к тому, чтобы он выделил ребенку долю в праве собственности, невозможно.

При этом также надо учитывать, что у Вас ведь приобретена квартира по мат. капиталу. А это значит, что в ней должны быть выделены по закону доли в праве собственности не только Вам, но и всем детям, и супругу (если на момент распоряжения средствами мат. капитала Ваш брак ещё не был расторгнут).

Добрый день. Татьяна, отвечу на ваши вопросы по порядку и дополню ответ коллег. 

1.  если я откажусь, могут ли выписать принудительно?

В отношении Вас это возможно сделать. Ваша свекровь может в судебном порядке признать вас утратившей правом пользованиям жилым помещением  в силу п.4 ст.31 Жилищного кодекса РФ как бывшего члена семьи собственника. На мой взгляд, с детьми так не получится сделать, так как при расторжении брака дети не прекращают семейных отношений со своей бабушкой. 

2. если я соглашаюсь как можно оформить по закону, чтобы бывший муж в новой квартире прописал одного из наших детей? Что лучше выделить долю или прописать (чтобы в будущем ребенок мог претендовать на его жилье)?

Если вы говорите про квартиру, которую приобрели за счет средств мат. капитала, то выделение долей детям в такой квартире обязательно в силу пункта 4 статьи 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

3. Можно ли уже выставить квартиру на продажу с прописанными детьми, а потом в момент сделки выписаться?

Да, это возможно, законодательство такого запрета не содержит.  Кроме того, продать квартиру возможно вместе с зарегистрированными детьми и уже новый собственник в силу п.2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ может признать вас и ваших детей утратившими правом пользования жилым помещением. Более подробно здесь - http://www.consultant.ru/docum...

Главная проблема — квартиры с зарегистрированными несовершеннолетними, как правило стоят дешевле, но никто не мешает Вам сняться с регистрационного учета перед подписанием сделки. 

4. Как подстраховаться и какие судебные практики на это счет имеются?

Здесь буду солидарен с коллегой Берестовым Сергеем. 

Дополню его ответ лишь тем, что сделки, где участвуют доли в недвижимости требуют обязательного нотариального удостоверения в силу ст. 42 Федерального закона «О регистрации недвижимости» (если отец решит подарить свою выделенную долю детям): 

1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению

Если у Вас остались вопросы, то можете их задать, обратившись в том числе ко мне в чат.