Как перевести ИЖД в МЖД с минимумом затрат

Добрый час, Антон Павлович.

Начнем с того, что для начала нужно суметь решить главную проблему, а именно запрет строительства (и ввода в эксплуатацию) МКД на землях ИЖС.

Проблема эта, по сути, не имеет правового решения. То есть легитимного ответа на ваш первый вопрос просто не существует.

Есть у нас регион-рекордсмен (Краснодарский край), где граждане массово балуются таким строительством. Люди там идут по другому пути — вводят дом как ИЖС и продают доли (1/8 строения, 17/384 и т.д.). Но и там, по свидетельствам коллег, «халява»заканчивается.

В других субъектах подобные постройки сносят едва ли не чаще, чем разрешают сохранить.

Если заинтересуют «южные» варианты с выделением долей, могу поделиться опытом, но не в качестве консультации, а как обмен данными.

Здравствуйте Антон Павлович!
Согласно
ст.16 ЖК РФ 

к жилым помещениям относятся:

1)
жилой дом, часть жилого дома;

Жилым
домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат,
а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для
удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в
таком здании.

Определение
многоквартирного дома содержится в Постановлении
Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 08.04.2013) «Об утверждении
Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным
для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или
реконструкции» 

Согласно
п .6  Положения

многоквартирным домом признается совокупность двух и
более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок,
прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников
помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

То
есть, если  комнаты в доме будут оборудованы частично коммуникациями
 (туалет, ванна) и  имеют отдельный выход на общую площадку или земельный участок, то дом может считаться многоквартирным.

При
этом, не имеет значения состав лиц, которые будут в нем проживать.

 Все вопросы,
связанные с квалификацией  здания
относятся к  компетенции ФГУП
«Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ».При инвентаризации и получении нового техпаспорта (ин.докумнтов), 

 БТИ  определит в Вашем объекте признаки многоквартирности и Вы сможете поменять статус жилья.

Согласно п.71-74
Постановления Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (ред. от 22.11.2006)
«Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним»

 Свидетельство о государственной регистрации
прав (далее именуется — свидетельство), выдаваемое правообладателю, является
документом строгой отчетности, имеет степень защищенности полиграфической
продукции уровня «Б», а также учетную серию и номер.

Форма
свидетельства устанавливается настоящими Правилами и приведена в Приложении N
14.

Свидетельство
выдается правообладателю при регистрации любого вещного права на объект
недвижимого имущества.

В
свидетельстве указываются в следующем порядке:

описание
объекта права, его адрес (местонахождение) и кадастровый или условный номер;

существующие
ограничения (обременения) права.

То есть, в свидетельстве  о рег. Пр.собствен.  содержится описание объекта. Поэтому  получив новый техпаспорт БТИ, вы сможете внести изменения в Росреестр и получить новое  свидетельство с  указанием, что объектом является мноквартирный дом, 

Смогу проконсультировать по успешному решению вопроса исходя из практики в Чате.

Здравствуйте. В первую очередь — если категория земли ИЖС, то изменить категорию земли на какую-либо другую практически нереально так как земельному комитету вашего района придётся изменять эту категорию и в Ген. Плане города, изменение категории земли к тому же длительная процедура, примерно пол года. К тому же на какую категорию менять? На малоэтажное строительство — земельный комитет на это не пойдёт, в стране и так воюют с незаконными многоквартирными домами на участках ИЖС. Однако, если вы планируете строить «небольшой» многоквартирный дом (квартир 10-20) можете построить дом как индивидуальный, главное что бы этот дом не нарушал градостроительных норм по размерам и высоте, тогда вы избегаете в будущем проблем со сносом дома. Да и вообще спроектировать такой дом максимально похожий на индивидуальный (это уже работа архитектора).  А продажа квартир в таком доме идёт обычно по одной схеме — единый собственник дома и земли каждому новому покупателю выделяет соразмерную долю земли и дома, и каждая такая сделка идёт через разделение долей — пока собственник не продаст последнюю квартиру и дом не станет полностью долевым. 

Что касается ввода дома в эксплуатацию, то как правило сначала получают разрешение на строительство индивидуального жилого дома (экстерьер которого соответствует проектному) а после принятия его гос.комиссией просто делают внутреннюю перепланировку под нужное количество квартир — то есть архитектор делает два взаимозаменяемых проекта — проект для приёма и сдачи в эксплуатацию (где в планировке индивидуальный жилой дом) и проект многоквартирного жилого дома (внутренняя перепланировка после сдачи дома в эксплуатацию, естественно сделать её максимально быстро и дешёво а для этого грамотно спроектировать несущие стены).

Добрый день, Антон Павлович! Как раз категорию земельного участка Вам изменять и не нужно. У Вас она, как я понимаю, «замли населенных пунктов». А вот вид разрешенного использования зем.уч. подлежит изменению. Правовой режим земельного участка определяется исходя из его принадлежности к определенной категории и вида разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Использование земельного участка возможно только в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и виду разрешенного использования. Таким образом, построить на земельном участке жилой дом Вы сможете. Однако, переоформить его в будущем в многоквартирный у Вас не получится, так как постройка многоквартирного жилого дома на земельном участке с ВРИ «ИЖС» не законна.
На самом деле в приложенном Вами решении суда все очень подробно расписано.

В настоящий момент Вам необходимо поменять ВРИ с «ИЖС» на «МЖС» и получить градостроительный план земельного участка с приемлемым видом разрешенного использования. А далее в установленном порядке получить разрешение на строительтсво. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

К сожалению Ваш план не осуществим, если Вы будете действовать в рамках закона. В противном случае — это снос по ст. 222 ГК РФ. Лучше Вам пойти по правильному пути, сколько бы это времени не заняло. Надеюсь, что приемлемый для Вас вид разрешенного использования предусмотрен в Правилах землепользования и застройки в данной территориальной зоне. Удачи Вам!