Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

288 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
288 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Как перевести ИЖД в МЖД с минимумом затрат

Есть участок в городе 10 соток под ИЖС . Планируем построить трехэтажный жилой дом . Оформить кадастровый паспорт , оформить право собственности . Впоследствии планируем каким то образом переоформить дом в многоквартирный и продать отдельно квартиры . Разрешение на строительство имеется .

Вопрос : 1) Как осуществить процесс разделения дома на несколько квартир ( документарно ) ?

2) Кому в результате будет принадлежать земля ?

3) Если потребуют изменение разрешенного пользования земельного участка ?

4) Если поставят вопрос о сносе по 222 ГК РФ

Посоветуйте . Столько противоречивой информации .

Прикрепляю решение одного из судов по схожей проблеме . Видно такие же "умники" хотели и не получилось .

Заранее спасибо за ответ .

  • Решение суда.doc
28 Ноября 2013, 22:26, вопрос №315800 Заболотников Антон Павлович, г. Курган
700 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (6)

  • Юрист - Чабин Сергей Юрьевич
    Чабин Сергей Юрьевич
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    • 1277ответов
    • 346отзывов

    Добрый час, Антон Павлович.

    Начнем с того, что для начала нужно суметь решить главную проблему, а именно запрет строительства (и ввода в эксплуатацию) МКД на землях ИЖС.

    Проблема эта, по сути, не имеет правового решения. То есть легитимного ответа на ваш первый вопрос просто не существует.

    Есть у нас регион-рекордсмен (Краснодарский край), где граждане массово балуются таким строительством. Люди там идут по другому пути — вводят дом как ИЖС и продают доли (1/8 строения, 17/384 и т.д.). Но и там, по свидетельствам коллег, «халява»заканчивается.

    В других субъектах подобные постройки сносят едва ли не чаще, чем разрешают сохранить.

    Если заинтересуют «южные» варианты с выделением долей, могу поделиться опытом, но не в качестве консультации, а как обмен данными.

    28 Ноября 2013, 23:19
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Сергей , т.е. в свидетельстве о собственности у будущих покупателей будет написано "доля" в какой то жилой собственности , а не квартира ?

    29 Ноября 2013, 16:24
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте Антон Павлович!
    Согласно
    ст.16 ЖК РФ 

    к жилым помещениям относятся:



    1)
    жилой дом, часть жилого дома;



    Жилым
    домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат,
    а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для
    удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в
    таком здании.



    Определение
    многоквартирного дома содержится в
    Постановлении
    Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 08.04.2013) «Об утверждении
    Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным
    для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или
    реконструкции» 



    Согласно
    п .6  Положения

    многоквартирным домом признается совокупность двух и
    более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок,
    прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
    Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников
    помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.



    То
    есть, если  комнаты в доме будут оборудованы частично коммуникациями
     (туалет, ванна) и  имеют отдельный выход на общую площадку или земельный участок, то дом может считаться многоквартирным.



    При
    этом, не имеет значения состав лиц, которые будут в нем проживать.



     Все вопросы,
    связанные с квалификацией  здания
    относятся к  компетенции ФГУП
    «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ».При инвентаризации и получении нового техпаспорта (ин.докумнтов), 

     БТИ  определит в Вашем объекте признаки многоквартирности и Вы сможете поменять статус жилья.





    Согласно п.71-74
    Постановления Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (ред. от 22.11.2006)
    «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на
    недвижимое имущество и сделок с ним»

     Свидетельство о государственной регистрации
    прав (далее именуется — свидетельство), выдаваемое правообладателю, является
    документом строгой отчетности, имеет степень защищенности полиграфической
    продукции уровня «Б», а также учетную серию и номер.



    Форма
    свидетельства устанавливается настоящими Правилами и приведена в Приложении N
    14.



    Свидетельство
    выдается правообладателю при регистрации любого вещного права на объект
    недвижимого имущества.



    В
    свидетельстве указываются в следующем порядке:



    описание
    объекта права, его адрес (местонахождение) и кадастровый или условный номер;



    существующие
    ограничения (обременения) права.



    То есть, в свидетельстве  о рег. Пр.собствен.  содержится описание объекта. Поэтому  получив новый техпаспорт БТИ, вы сможете внести изменения в Росреестр и получить новое  свидетельство с  указанием, что объектом является мноквартирный дом, 

    Смогу проконсультировать по успешному решению вопроса исходя из практики в Чате.

    С уважением Ф. Тамара

    29 Ноября 2013, 01:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

     В соответствии со ст.36 и ст. 37 ЖК РФ

    собственникам помещений
    в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее
    имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на
    котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные
    предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и
    расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер
    земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в
    соответствии с требованиями земельного законодательства изаконодательства о
    градостроительной деятельности.

     Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.



    То есть, земельный участок, на котором расположен дом
    является общей долевой собственностью  всех собственников  квартир
    дома.

    Таким образом, при соблюдении всех правил, Вы сможете провести перевод жилого дома в многоквартирный  с общим зем. уч.



     

    29 Ноября 2013, 01:30
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Ковалёв Артур Тоомасович
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Здравствуйте. В первую очередь — если категория земли ИЖС, то изменить категорию земли на какую-либо другую практически нереально так как земельному комитету вашего района придётся изменять эту категорию и в Ген. Плане города, изменение категории земли к тому же длительная процедура, примерно пол года. К тому же на какую категорию менять? На малоэтажное строительство — земельный комитет на это не пойдёт, в стране и так воюют с незаконными многоквартирными домами на участках ИЖС. Однако, если вы планируете строить «небольшой» многоквартирный дом (квартир 10-20) можете построить дом как индивидуальный, главное что бы этот дом не нарушал градостроительных норм по размерам и высоте, тогда вы избегаете в будущем проблем со сносом дома. Да и вообще спроектировать такой дом максимально похожий на индивидуальный (это уже работа архитектора).  А продажа квартир в таком доме идёт обычно по одной схеме — единый собственник дома и земли каждому новому покупателю выделяет соразмерную долю земли и дома, и каждая такая сделка идёт через разделение долей — пока собственник не продаст последнюю квартиру и дом не станет полностью долевым. 

    Что касается ввода дома в эксплуатацию, то как правило сначала получают разрешение на строительство индивидуального жилого дома (экстерьер которого соответствует проектному) а после принятия его гос.комиссией просто делают внутреннюю перепланировку под нужное количество квартир — то есть архитектор делает два взаимозаменяемых проекта — проект для приёма и сдачи в эксплуатацию (где в планировке индивидуальный жилой дом) и проект многоквартирного жилого дома (внутренняя перепланировка после сдачи дома в эксплуатацию, естественно сделать её максимально быстро и дешёво а для этого грамотно спроектировать несущие стены).

    29 Ноября 2013, 14:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Артур , я так понимаю , что покупатели этого имущества никогда не увидят в своем свидетельстве о собственности слово "квартира" , а в собственности их будет указано "доля в общей собственности" ?

    29 Ноября 2013, 16:22
  • Юрист - Батурина Наталия
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Добрый день, Антон Павлович! Как раз категорию земельного участка Вам изменять и не нужно. У Вас она, как я понимаю, «замли населенных пунктов». А вот вид разрешенного использования зем.уч. подлежит изменению. Правовой режим земельного участка определяется исходя из его принадлежности к определенной категории и вида разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Использование земельного участка возможно только в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и виду разрешенного использования. Таким образом, построить на земельном участке жилой дом Вы сможете. Однако, переоформить его в будущем в многоквартирный у Вас не получится, так как постройка многоквартирного жилого дома на земельном участке с ВРИ «ИЖС» не законна.
    На самом деле в приложенном Вами решении суда все очень подробно расписано.

    В настоящий момент Вам необходимо поменять ВРИ с «ИЖС» на «МЖС» и получить градостроительный план земельного участка с приемлемым видом разрешенного использования. А далее в установленном порядке получить разрешение на строительтсво. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

    К сожалению Ваш план не осуществим, если Вы будете действовать в рамках закона. В противном случае — это снос по ст. 222 ГК РФ. Лучше Вам пойти по правильному пути, сколько бы это времени не заняло. Надеюсь, что приемлемый для Вас вид разрешенного использования предусмотрен в Правилах землепользования и застройки в данной территориальной зоне. Удачи Вам!

    29 Ноября 2013, 14:48
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Батурина Наталия
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

     Антон Павлович, это наилучшее решение! Я думаю, что и денег это принесет больше. Честно говоря, сейчас сама впутана в ситуацию, в которой застройщик меняет вид разрешенного использования с ИЖС на МЖС. Хлопотно все это и дорого у нас в стране.

    29 Ноября 2013, 16:28
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

Похожие вопросы

stats