Проектировщики рекомендуют формулировку: разрешить использование части домового имущества в виде части подвала, для подключения к инженерным сетям ну и тд

Добрый вечер! Этот вопрос касается пользования и в данном случае перепланировки ( ее еще нужно узаконить) общего имущества - 

п1)ч.2 ст.44 ЖК РФ

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;

Поэтому в соответствии с ч.1 ст.46 ЖК РФ —

принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме

Добрый вечер, Борис!

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Жилищного кодекса: 

Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Следовательно, скорее всего у Вас переустройство, а если еще меняется конфигурация помещения — то перепланировка (пункт 2 статьи 25 ЖК).

На основании пункта 3 статьи 26 ЖК: 

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. 

В указанных частях согласие собственников МКД или ТСЖ отсутствует. Нормы статьи 44 ЖК так же не относят данный вопрос к компетенции общего собрания собственников МКД, несмотря на то, что сети относятся к общему имуществу МКД.

 Согласно пункта 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме:

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения. В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения.

Но на основании пункта 2 статьи 548 Гражданского кодекса: 

К отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, правила о договоре энергоснабжения (статьи 539 — 547) применяются, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.

Законами и иными актами по водоотведению порядок подключения к сетям МКД не установлен, следовательно при подключении к таким сетям следует руководствоваться правилами, установленными для подключения к сетям электроснабжения. А в них устанавливается правило (часть ж) пункта 10 Правил технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии) о предоставлении следующего документа:

в случае технологического присоединения энергопринимающих устройств, указанных в абзаце первом пункта 8(4) настоящих Правил, копия документа, подтверждающего согласие организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, при наличии у такой организации соответствующих полномочий либо при ее отсутствии или отсутствии у нее полномочий согласие общего собрания владельцев жилых помещений многоквартирного дома на организацию присоединения нежилого помещения отдельными линиями от вводного устройства.

Если у ТСЖ нет таких полномочий, то на подключение требуется согласие общего собрания. В этом случае на основании пункта 1 статьи 46 ЖК: 

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 3 статьи 45 ЖК:

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

На основании вышеизложенного делаю вывод, что на подключение к сетям водоснабжения и отведения необходимо согласие организации, управляющей МКД, если у нее нет таких полномочий, то решение общего собрания с количеством проголосовавших более 50 % от числа собственников МКД.

ПС. Мы проводим собрание со следующей формулировкой: Разрешить ИП техническое присоединение нежилого помещения к инженерным коммуникациям системы водоснабжения и водоотведения в соответствии с разработанной проектной документацией согласованной с управляющей компанией.

Проектировщики рекомендуют формулировку: разрешить использование части домового имущества в виде части подвала, для подключения к инженерным сетям ну и тд.

Борис

Вижу более правильной формулировку проектировщиков. Вы действительно используете общее имущество — подвал, производите подключение к инженерным сетям. В Вашей формулировке про общее имущество ничего не сказано. 

Добрый день, Борис! 

Вы пишете:

Созданы дополнительные мокрые точки, канализация и вода проведена через перекрытие в подвал.

Тут Вы не точно выразились, я так понимаю. Не в подвал, а из подвала в Ваше нежилое помещение. Эта неточность в формулировке, как я понимаю, сбила с толку коллегу Смирнову.  

Суть вопроса, необходимо ли согласование подключения коммуникаций в подвале с жильцами и если да, то каков кворум.

Попробую объяснить, потому в этой части в законодательстве есть некоторый пробел. В статье 44 Жилищного кодекса РФ, где по пунктам перечислено, что относится к компетенции общего собрания собственников (далее — ОСС), нет пункта, который касался бы пользования одним из собственников общим имуществом (инженерные коммуникации, которые проходят по подвалу — это безусловно общее имущество). 

Там есть вот такой пункт:

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.....

Иные лица — это в данном случае не собственники. А вот принятие решения о пользовании общим имуществом собственниками, там не прописано отдельно. В то же время, это не значит, что собственник может самовольно подключаться к инженерным сетям в подвале.

Согласно статье 36 ЖК РФ общее имущество в МКД принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности. 

Согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ:

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Но это общая норма закона. На практике в МКД, когда вопрос касается пользования общим имуществом одним из собственников, проводится ОСС. Что касается кворума, то действует общее правило:

Статья 45 ЖК РФ:

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов  

Решение принимается если «За» проголосуют 50% плюс один голос от числа лиц, принимающих участие в собрании. 

Резюмирую. Несмотря на то, что ЖК РФ прямо не относит к компетенции ОСС вопрос об использовании одним из собственников общего имущества в МКД, на практике надзорные органы (Жил инспекция, к примеру) может затребовать Протокол общего собрания, ссылаясь на то, что статья 247 ГК РФ не предполагает возможности самовольного пользования общим имуществом. 

Вы можете не проводить собрание. Но не факт, что потом с Вас не затребуют протокол ОСС. Его лучше иметь в наличии, в любом случае. 

Что касается формулировок, это не столь принципиальный момент. Обе формулировки приемлемы, на мой взгляд. Они обе отражают суть того, что Вы хотите сделать.  Единственный момент, вот это:

 Разрешить ИП техническое присоединение нежилого помещения 

Не ИП разрешить, а собственнику нежилого помещения №____ ФИО собственника разрешить…

Вы же как собственник выступаете в данном случае.

Если Вы не собственник, тогда инициировать собрание должен собственник. 

С уважением!