Как в таком случае можно произвести раздел земельного участка и как обезопасить себя в дальнейшем?

Question

Здравствуйте! У мамы в собственности имеется жилой дом в Подмосковье (1/2 общедолевой собственности) и земельный участок площадью 1236 кв.м. (форма собственности частная). Имущество это она получила по наследству от своей матери, моей бабушки, которая оформила собственность в 1995 г. Фактический раздел дома на два домовладения был произведён ещё в 1963 г, и был определён порядок пользования половинами дома между родственниками. Тогда по решению суда внутри бревенчатого сруба бьла возведена разделительная стена, отделяющая половины соседей. Тогда же фактически был определён порядок пользования земельным участком. Забор, разделяющий половины участка между соседями, предполагалось установить по линии разделительной стены, таким образом, что каждая половина дома стоит на своей части участка. План фактического разделения дома и участка на 2020 г. приложен к вопросу. В 2020 г. сосед, собственник 2-й половины жилого дома (земля не оформлена) подал в суд на основании того, что дом не разделён и следовательно, участок разделён быть не может. По решению суда (прилагается к вопросу) были установлены границы общего придомового участка площадью 2493 кв.м., на котором находится дом. Следом мы подали другое заявление - о реальном разделе дома. В мае этого года по решению второго суда (прилагается к вопросу) был произведён реальный раздел дома и определены в собственность строения, которые находятся на участке. Затем сосед снова обратился в суд с иском о реальном разделе земельного участка (прилагается к вопросу). Вопрос 1: действительно ли необходимо для процесса выделения долей маме признавать общедолевую собственность на общий земельный участок, как требует сосед в иске (чтобы затем произвести выдел долей), и не аннулирует ли это автоматически её право частной собственности на нынешний земельный участок (который, по факту и является половиной общего участка)? Мы опасаемся, что сосед каким-то образом сможет воспользоваться этим в своих целях. Вопрос 2.: За время пользования дома и участка все владельцы делали некоторые пристройки к дому. В частности, сосед пристроил веранду (лит. а3 на плане дома) вплотную к забору, разделяющему наши участки. Более того, она даже несколько заходит на нашу половину, если смотреть относительно середины первоначального бревенчатого сруба (забор в этой части также несколько смещён в нашу сторону). На сколько я понимаю, это нарушает требование о том, что все строения должны находиться от забора на расстоянии не менее метра. Сосед не упоминает об этом в своём иске, однако я опасаюсь, что в дальнейшем, если ситуация останется без изменения, это может стать причиной новых разбирательств и претензий к нам со стороны соседа. Как в таком случае можно произвести раздел земельного участка и как обезопасить себя в дальнейшем? PS Сосед конфликтный, диалога с ним нет. PPS Приложенное исковое заявление соседа было оставлено судом без движения, однако в настоящий момент он подал новое, по которому уже назначено предварительное заседание. Новое исковое он нам не отправил. Но вероятно, основная суть его требований осталась прежней.

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Анастасия. По факту у Вас с соседом участок и так находится в совместной долевой собственности исходя из права собственности на части дома. Спорить по этому поводу смысла нет. Реальный раздел земельного участка возможен если соблюдаются требования к предельные размерам участков согласно стать 38 Градостроительного кодекса. Также должны учитываться требования к плотности застройки, установленные градостроительными регламентам Правил землепольщования и застройки Вашего поселения. При этом, Вам лучше заявить требование о проведении экспертизы, которая бы учитывала пристройки к дому, чтобы не было претензий об их сносе, переносе с учётом требований к расстояниям от границы соседнего участка и от строений

Ольга Романова · Answer

Добрый день! Вопрос 1: действительно ли необходимо для процесса выделения долей маме признавать общедолевую собственность на общий земельный участок, как требует сосед в иске (чтобы затем произвести выдел долей), и не аннулирует ли это автоматически её право частной собственности на нынешний земельный участок (который, по факту и является половиной общего участка)? Мы опасаемся, что сосед каким-то образом сможет воспользоваться этим в своих целях. Анастасия В момент получения права собственности на участок площадью 1236 кв.м. дом у Ильиной (или у ее правопредшественников) действительно находился в общей долевой собственности с Гостевым (или его правопредшественниками). Однако это не мешало администрации поселка предоставить участок в 1995 площадью 1236 кв.м. в личную собственность одного из сособственников под его половиной дома. Ильина же уже получила этот участок по наследству. То есть, права собственности на участок возникли до введения в действие ЗК РФ (25.10.2001 г), при том что сначала этот участок предоставлялся под всем домом под застройку в 1946 году, а потом уже под одной из половин предоставлен был в собственность. А вторая половина Гостева так и осталась на участке под застройку. Хотя договор застройки на весь участок действителен и по сей день. То есть как бы «задвоение права» на участок. Хотя в 1995 году могли этот договор застройки отменить, надо сделать запрос в администрацию и узнать. Поэтому любопытно, что суд в решении от 2020 года пишет, что юридически земельный участок, находящийся в собственности стороны ответчика без принятого решения о разделе дома входит в состав единого массива общего земельного участка при доме. Поэтому установление границ участка до раздела дома невозможно. Жаль, конечно, что границы участка не согласовывались с сособственником, поскольку был договор застройки и надо было с ним согласовать. Жаль что в процессе 2020 года не изучалось законодательство на 1995 год и не приложены документы по разделу участка 1963 года, возможно поэтому не бралась подпись у соседа. Полагаю , что не до конца изучена вся история участка и дома. Но если по факту много изменений на 2020 год, возможно решение и было бы таким. Жаль, что вы его не обжаловали. Однако по решению суда вас не лишили права на земельный участок пл 1236 кв.м., но межевание отменили. То есть в данный момент ни у участка Гостева ни у вашего не определены координаты. И необходимо делать межевание. Может быть это раз в процессе и стоит поднять вопрос. Нужно чтобы было решение суда, раз уж у вас такие споры, в которых будут координаты именно вашего участка. Поскольку есть координаты 70- го участка, а координат вашего участка в решении нет, хотя после того как все утрясется, можно будет и просто вызвать КИ и сделать межевой заново (ст 22 218-ФЗ от 13.07.2015 года). Но любопытно что есть еще участок с КН 50:05:0060412:183. Он на ГКН площадью 2010 поставлен по договору застройки 1946 года, а в решении суда 2020 года определены его координаты площадью 2493 кв.м. И суд пишет что ваш участок входит в состав этого большого. Но! участок 183 на праве бессрочного пользования, а ваш на праве собственности. Итак сейчас, дом вы поделили, у вас теперь свой, у Гостева свой, у каждого в личной собственности. Есть участок у вас, отведенный в 1995 году и доставшийся вам на праве собственности по наследству и есть участок 183, который Гостев поставил на ГКН по договору застройки. А теперь Гостев хочет отменить все вышеуказанные документы и оформить участок в долевую собственность и потом поделить? То есть ему надо отменить ваше право собственности на участок 50:05:0040311:20? Полагаю, что это маловероятно, но всего можно ожидать в земельных спорах. Полагаю нецелесообразно при наличии уже личного права собственности на дома, наличии правоустанавливающих документов на участки отменять все эти документы, оформлять новые права с учетом действующих град регламентов (ст 30 ГрК РФ) и потом делить (раздела возможно вообще не получится по ПЗЗ). Полагаю, наилучший выход это при сохраненном праве собственности на ваш участок, определить точки вашего участка, а участок с КН 50:05:0060412:183 уточнить путем составления межевого плана до границ участка Гостева. То есть останется ваш участок с вашей площадью и участок 50:05:0060412:183 но под домом Гостева, его площадью и с его координатами. А вообще надо посмотреть его исковое и что он просит и потом уже определять свою линию защиты. Всего хорошего!

Юрий Колковский · Answer

Вопрос 1: действительно ли необходимо для процесса выделения долей маме признавать общедолевую собственность на общий земельный участок, как требует сосед в иске (чтобы затем произвести выдел долей), и не аннулирует ли это автоматически её право частной собственности на нынешний земельный участок (который, по факту и является половиной общего участка)? Мы опасаемся, что сосед каким-то образом сможет воспользоваться этим в своих целях. Анастасия Здравствуйте. Подключусь к обсуждению. Насколько я понял, сосед не стал вносить изменнеия в иск, которые потребовал суд своим определением и он был возвращен ему без рассмотрения. После этого он обратился с новым иском, который, вероятно в своей основе сохранился, но имеет какие-то свои особенности, не учтенные в данном иске. Исходя из этого первое, что следует сделать это ознакомиться с ним, поскольку формирование правовой позиции на основе иска, который не принят судом, может привести к негативным последствиям. Ранее в просительной части он действительно испрашивал признать общей долевой собственностью по 1/2 земельный участок, который имеет установленную общую площадь. Безусловно, двух видов прав на одном и том же земельном участке быть не может — соответственно ему следовало сначала оспорить право собственности за земельный участок, которое зарегистрировано за гр-кой Ильиной, и после того как суд придет по каким-то причинам к необходимости удовлетворить иск соседа в этой части. То есть автоматически не аннулирует, а потребует исследования этого вопроса как и собственно причин, по которым он требует такого аннулирования. При отсутствии оснований суд такое решение не примет. Вопрос 2.: За время пользования дома и участка все владельцы делали некоторые пристройки к дому. В частности, сосед пристроил веранду (лит. а3 на плане дома) вплотную к забору, разделяющему наши участки. Более того, она даже несколько заходит на нашу половину, если смотреть относительно середины первоначального бревенчатого сруба (забор в этой части также несколько смещён в нашу сторону). Анастасия Что касается пристроек надо понимать капитальные они или нет, а если капитальные, то нет ли тут признаков самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ), причем в отношении каждого соседа. Но при этом учитывая, что соседд требует определить долевую собственность по 1/2 земельного участка, то в сущности особой роли это не играет и влияния на конечное решение вопроса не окажет. А вот что касается того, как будет производиться выдел участка и насколько вариант выдела, предложенный соседом будет обоснован и логичен с точки зрения учета в том числе и прав второго дольщика это может стать предметом землеустроительной экспертизы. Учитывая, что Вы говорили о том, что в БТИ забраковали его вариант раздела участка, возможно есть смысл обратиться в указанный орган с тем, чтобы они пояснили причины, по которым пришли к выводу о невозможности регистрации таких участков. Это позволит получить какую-то основу для обоснования своей позиции в отношении требования соседа о его варианте выдела.