Продажа коммерческой недвижимости

Здравствуйте.
Одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5) п.1 ст. 1 ЗК РФ). Согласно ст 552 ГК РФ

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
…
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

При этом при отчуждении недвижимости на участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, оформление земельных прав осуществляется после регистрации перехода права собственности на недвижимость. То есть ответом на этот вопрос:

Можем ли мы сейчас заключить договор продажи на 2 здания без передачи права аренды на землю? а договор уступки права аренды на часть земельного участка заключить позже?

поля

будет — да, вы можете осуществить продажу интересующих покупателя зданий, а оформление (переоформление) прав на земельный участок произвести после того, как сделка будет совершена. Для этого потребуется выделить земельный участок, который необходим для пользования проданными объектами недвижимости и покупателю заключить договор аренды с муниципалитетом, а в Ваш договор внести соответствующие изменения (по параметрам арендованного земельного участка).  

Добрый день.

Можем ли мы сейчас заключить договор продажи на 2 здания без передачи права аренды на землю? а договор уступки права аренды на часть земельного участка заключить позже?

поля

Да, такой вариант возможен.

В силу ст. 552 ГК РФ

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Учитывая принцип единства судьбы земельного участка и находящегося на нем здания, а также учитывая, что земля в аренде, то при продаже 2 зданий право на использование части земельного участка у покупателя возникнет, но только после покупки зданий  и регистрации права собственности на них в Росреестре. 

Уже после регистрации права собственности возможно переоформление договора аренды на покупателя. 

Здравствуйте!

и как быть в случае, если Администрация не согласует разделение участка?

поля

Администрация может не согласовать вопрос о разделе земельного участка, если участок является неделимым  (ч.2 ст.39.20 ЗК РФ). Но если Вы пишите, что проведено межевание, то скорее всего участок делимый, Вам бы уже кадастровый инженер сообщил о неделимости участка.

Вы можете оформить договоры купли-продажи этих двух зданий, но при этом в договоре ( ах) указать, что земельный участок  с таким -то кадастровым номером такой-то площадью находится у продавца на праве аренды.

При этом согласно ст 552 ГК РФ

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

 а договор уступки права аренды на часть земельного участка заключить позже?

Да, можете заключить позже.