Вы можете продать если имеется согласие, так и она имеет право оспорить но она должна доказать что не давала согласие, вам лучше сначала продать а после разводится. Если мой ответ полезен можете отблагодарить положительным отзывом
Здравствуйте, Сергей! Продать дом по кадастровой стоимости вы можете, но супруга с высокой вероятностью сможет успешно оспорить эту сделку и взыскать с вас разницу. Согласие на продажу не означает согласие на заниженную цену. Формально да, закон не запрещает указывать любую цену, хоть 1 рубль (для недвижимости, не являющейся предметом ипотеки). Но есть серьезные последствия:
Если кадастровая стоимость (КС) значительно ниже рыночной (ниже 70% от рыночной), налоговая может доначислить НДФЛ покупателю или вам (если срок владения менее минимального), исходя из 70% кадастровой стоимости. Однако главная опасность не в налоговой, а в отношениях с супругой.
Данное согласие это разрешение на сам факт отчуждения, а не на цену. По умолчанию вы как собственник (если записаны в ЕГРН) действуете в интересах семьи.
Супруга сможет оспорить сделку, это самое важное. Согласие супруги не лишает ее права на половину вырученных денег. Продажа по кадастровой стоимости (которая сейчас часто приближена к рыночной, но не всегда) или, тем более, умышленно заниженной, создает огромный риск.
Тут два основных механизма оспаривания:
Взыскание компенсации за долю (наиболее вероятный сценарий): Даже при наличии согласия, если супруга не получила свою половину от рыночной цены, она подаст иск о разделе совместно нажитого имущества. Она потребует взыскать с вас половину от реальной рыночной стоимости дома на момент продажи. Приведу пример: Продали дом с КС 2 млн руб., хотя его рыночная цена 5 млн. Суд назначит экспертизу, установит, что дом стоил 5 млн, и взыщет с вас в пользу бывшей жены 2,5 млн руб. Вы останетесь должны, даже если все 2 млн уже потрачены.
Признание сделки недействительной. Это сложнее, но возможно, если она докажет сговор между продавцом и покупателем с целью вывести актив. Если покупатель знал о вашем намерении «кинуть» жену (например, это ваш друг, родственник, или в договоре стоит явно бросовая цена при наличии согласия с фразой «на условиях по своему усмотрению»). Сделку могут признать мнимой или совершенной в ущерб интересам супруги (ст. 35 СК РФ, ст. 10 и 168 ГК РФ). Последствия — возврат сторон в первоначальное положение.
Критически важно, как сформулировано ваше нотариальное согласие, а оно обязательно должно быть нотариальным!:
Вариант А (стандартный): «… дает согласие на продажу… за цену и на условиях по своему усмотрению». Такая формулировка не страхует вас от иска. Суд скажет: согласна была на продажу, но не на дарение или вывод денег. Делить будем рыночную цену.
Вариант Б (детальный): «… дает согласие на продажу… по цене не ниже X рублей» (где X — кадастровая или конкретная сумма). Если супруга согласилась на конкретную низкую цену, оспорить раздел денег будет сложнее. Но и здесь суд может встать на ее сторону, если она заявит, что вы ввели ее в заблуждение.
Если появятся другие детали, требующие уточнения, вы можете обратиться в мой личный чат.
С уважением, Юрист Макарян Карен Левонович.
