Когда подавать заявление: до "даты выселения" или после?

Question

Договор найма жилого помещения заключен в ноябре 2014 года. Ежегодно мы подписывали Дополнительное соглашение о продлении сроком на 1 год, в котором согласовывали сумму платежа. Постепенно мы ее снизили до 50000 руб. с 15.07.2021 по 14.07.2022. 15.07.2021 мы договорились, что подпишем само соглашение 15.08.2021. Также 15.07.2021 собственник квартиры на мой вопрос, предполагается ли передача полномочий Наймодателя третьему лицу, ответил прямым отказом. 03.08.2021 (за 12 дней до очередной оплаты) собственник уведомил меня в СМС сообщении о передаче своих полномочий Наймодателя своему племяннику (он присутствовал 15.07.2021) по нотариальной доверенности от 16.07.2021. 04.08.2021 представитель собственника выставил ультиматум: либо сумма за наем увеличивается до 120000-145000 руб. (это даже больше, чем первоначальная сумма по договору), либо я должен освободить квартиру. 09.08.2021 собственник подтвердил условия продления договора смс сообщением и по электронной почте. С этого момента собственник уклоняется от контакта. Позже представитель собственника также подтвердил соглашение. 15.08.2021 собственник не явился для подписания Доп.соглашения. 15.07.2021 и 15.08.2021 мною было уплачено за наем по 50000 руб.. Моя письменная просьба собственнику прибыть 17.09.2021 года для подписания доп.соглашения также была проигнорирована. Вместо этого его представитель вручил мне уведомление (требование) освободить квартиру до определенной даты и выразил намерение не возвращать обеспечительный платеж. В обоснование досрочного расторжения договора найма и удержания обеспечительного платежа выдвинул претензию о несвоевременном уведомлении собственника о неполадках (трещины в стенах, разгерметизация окон и т.п.) и тот факт, что я не делал ремонт. В договоре способ уведомления не определен и, несмотря на то, что обо всех неполадках говорилось устно, собственник по словам его представителя отрицает этот факт. 19.09.2021 я уведомил собственника о предъявленном мне уведомлении (требовании) и о приостановке всех платежей по договору до урегулирования ситуации. На текущий момент никаких попыток урегулировать ситуацию ни собственник, ни его представитель не предпринимали. Вопросы: 1. Должен ли был собственник уведомить меня о назначении доверенного лица и в какие сроки? 2. Мог ли собственник без моего согласия передавать мои и моей супруги персональные данные своему представителю (ФИО, номера телефонов, паспортные данные и т.п.)? 3. За время действия договора при обмене информацией с собственником использовались только телефонные звонки, смс сообщения и электронная почта. Может ли представитель собственника без моего согласия использовать мессенджеры? 4. Нужно ли готовить ответ на уведомление (требование)? В какие сроки? 5. Стоит ли подавать исковое заявление в суд о неправомерном отказе от подписания доп.соглашения и о незаконном расторжении договора и в какие сроки? Или лучше дождаться подачи собственником (или его представителем) искового заявления о выселении и подавать встречный иск? 6. Есть ли перспектива уголовного преследования по ч.2 ст. 163 УК РФ («Вымогательство»)? Какие для этого потребуются доказательства помимо переписки? Когда подавать заявление: до «даты выселения» или после? Заранее благодарю.

Александр Рощупкин · Answer

Добрый день, Елена! Положения Гражданского кодекса РФ о найме жилого помещения (гл. 35) не определяют те частности, которые Вас интересуют, поскольку предполагается, что стороны могут установить их (при желании) в условиях договора. 1. Должен ли был собственник уведомить меня о назначении доверенного лица и в какие сроки? Нет, если такого обязательства нет в договоре. 2. Мог ли собственник без моего согласия передавать мои и моей супруги персональные данные своему представителю (ФИО, номера телефонов, паспортные данные и т.п.)? Формально не мог в силу ст. 7 Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 152-ФЗ «О персональных данных»: Операторы и иные лица, получившие доступ к персональным данным, обязаны не раскрывать третьим лицам и не распространять персональные данные без согласия субъекта персональных данных, если иное не предусмотрено федеральным законом. 3. За время действия договора при обмене информацией с собственником использовались только телефонные звонки, смс сообщения и электронная почта. Может ли представитель собственника без моего согласия использовать мессенджеры? Порядок обмена юридически значимыми сообщениями должен быть установлен договором и стороны договора должны руководствоваться таким порядком прежде всего (такой порядок будет иметь значение для суда). Если порядок обмена сообщениями не определялся, значение имеет «исторически» установившаяся между сторонами практика обмена сообщениями. Иными словами, отправителю нужно будет доказать в суде, что сообщение он отправил надлежащим образом с учетом сложившейся в ходе исполнения договорных обязательств практики. 4. Нужно ли готовить ответ на уведомление (требование)? В какие сроки? На Ваше усмотрение. 5. Стоит ли подавать исковое заявление в суд о неправомерном отказе от подписания доп.соглашения и о незаконном расторжении договора и в какие сроки? Или лучше дождаться подачи собственником (или его представителем) искового заявления о выселении и подавать встречный иск? Вы не вправе требовать заключить с Вами сделку по истечении срока найма, за исключением случая, когда предпочтение отдано другому арендатору (в этой связи иск, не важно какой — встречный, первоначальный, скорее всего будет отклонен). 6. Есть ли перспектива уголовного преследования по ч.2 ст. 163 УК РФ («Вымогательство»)? Какие для этого потребуются доказательства помимо переписки? Когда подавать заявление: до «даты выселения» или после? Полагаю, что нет (см. состав преступления Вымогательство): 1. Вымогательство, то есть требование передачи чужого имущества или права на имущество или совершения других действий имущественного характера под угрозой применения насилия либо уничтожения или повреждения чужого имущества, а равно под угрозой распространения сведений, позорящих потерпевшего или его близких, либо иных сведений, которые могут причинить существенный вред правам или законным интересам потерпевшего или его близких, — Повышение арендной платы это право арендодателя (наймодателя) в силу ст. 614 Гражданского кодекса РФ.

Бесплатная консультация юриста

Когда подавать заявление: до "даты выселения" или после?

У вас похожая ситуация?