Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
5 Каковы ваши рекомендации в данной ситуации?
Здравствуйте!
Заключен договор найма жилого помещения, действует с 16 мая 2019 года, договор в приложении. Согласованная плата - 20 000 рублей в месяц, оплата осуществляется до 20-го числа каждого месяца. Спустя 2 года проживания Наймодатель отправляет заказное письмо (еще не получено) и письмо на E-mail Нанимателя с официальным уведомлением следующего содержания:
...
"Настоящим, на основании п. 5.4 указанного Договора, уведомляю Вас о повышении с 22 октября 2021 года наемной платы до 30 000 (Тридцати тысяч) рублей в месяц. Повышение обусловлено измененим ситуации на рынке недвижимости и реальной стоимости аналогичных предложений"
...
Таким образом, повышение составило 50% от согласованной по договору платы - с 20 000 до 30 000 руб. Разумеется, столь высокое повышение никак не соответствует предложениям по жилым помещениям. Предполагаемая причина - выжить Нанимателя из квартиры без какого-либо повода (не было ни проверок, ни жалоб соседей, ни просрочки оплаты).
В договоре нет пункта, который бы фиксировал размер увеличения размера ежемесячной платы, как это обычно бывает, например, на 10% или на процент инфляции. Однако Наймодатель ссылается на п. 5.4, который гласит: "Размер наёмной платы подлежит увеличению в случае изменения конъюнктуры рынка по согласованию сторон.". Согласования со мной, как с Нанимателем, не было - только уведомление об одностороннем повышении.
Вопросы:
1) Имеет ли право Наймодатель увеличить размер ежемесячной платы сразу на 50% в отсутствие ограничивающего в договоре пункта?
2) Имеет ли право Наймодатель увеличить размер ежемесячной платы без согласования с Нанимателем в соответствии с п. 5.4?
Также в договоре в 1.5 указано: "Срок найма составляет 11 месяцев с даты передачи Квартиры Нанимателю по акту приёма-передачи.". Договор заключен в мае 2019, и 11 месяцев уже прошли. Пункт про автоматическую пролонгацию отсутствует. Но Наниматель продолжал оплачивать, а Наймодатель - получать ежемесячную плату.
Вопросы:
3) Означает ли это, что договор продлевается автоматически? Каков срок такого продления - 1 месяц (в соответствии с ежемесячной платой) или же на 11 месяцев (первоначальный срок действия договора)? Если продление на 11 месяцев, означает ли это, что Наймодатель не может увеличить плату вплоть до истечения этих очередных 11 месяцев?
4) Есть ли в указанном договоре пункты, которые позволят отбиться от повышения платы или хотя бы отсрочить период, с которого начинается повышенная плата?
5) Каковы ваши рекомендации в данной ситуации?
- dogovor.pdf
Здравствуйте, Антон.
В силу статьи 421 ГК в толковании Вашего пункта 5.4. Договора уведомление Наймодателя не имеет силы и плата за найм не подлежит увеличению поскольку не было Вашего согласия на это.
Гражданский кодекс
Статья 682. Плата за жилое помещение
1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
При этом, Наймодатель не лишен возможности подать иск в порядке статьи 451 ГК об изменении платы за найм, если докажет существенное изменение стоимости найма и что указанное увеличение не могло быть спрогнозировано.
На претензию можете не отвечать и платить по старым ценам.
Если дойдет до суда о взыскании с Вас платы за найм по расценка Наймодателя или до ее увеличению на основании статьи 451 ГК, или до Вашего выселения Наймодателем, можете написать мне в чат для составления мотивированных возражений на иск.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте, Антон.
В претензии наймодатель фактически констатирует тот факт, что им в одностороннем порядке увеличивается размер платы за найм. При этом в качестве обоснования он ошибочно приводит п.5.4 договора, но данный пункт не предоставляет ему такого права, поскольку в нем прямо указано
5.4. Размер наёмной платы подлежит увеличению в случае изменения конъюнктуры рынка по согласованию сторон.
Во-первых, нет речи о праве наймодателя повышать плату в одностороннем порядке, как требует того п.2 ст.682 ГК РФ.
Во-вторых, выделенная фразу недвусмысленно говорит о повышении только при изменении предусмотренной платы на основании доп.соглашения.
Следует отметить, что исходя из толкования п.5.4. следует, что сторонами, заключившими договор фактически приняты на себя добровольно обязательства заключить соглашение об увеличении платы в случае изменения конъюктуры рынка. Это вполне допускается исходя из п.1 ст.421 ГК РФ.
В свою очередь, доп. соглашение должно быть заключено в той же форме, что и сам договор найма (ст.452 ГК РФ), при этом исходя из ее п.2 наймодатель может обратиться в суд, но либо после получения отказа, либо при его неполучении в срок, указанный в предложении.
Кроме того, нужно сказать, что условие, необходимое для обоснования заключения соглашения, во-первых не конкретизировано в договоре, ибо что понимать под «изменением конъюктуры рынка» -не ясно, а во вторых, еслм под ним понимать изменение средней рыночной цены найма, либо еще какие-либо критерии, то в уведомлении такие изменения не обоснованы.
Выводы:
1) Имеет ли право Наймодатель увеличить размер ежемесячной платы сразу на 50% в отсутствие ограничивающего в договоре пункта?
2) Имеет ли право Наймодатель увеличить размер ежемесячной платы без согласования с Нанимателем в соответствии с п. 5.4?
На оба вопроса -ответ: нет, не имеет, и прежде всего потому что у него нет права увеличивать плату в одностороннем порядке, а предложения заключить доп.соглашение Вам не поступало.
3) Означает ли это, что договор продлевается автоматически? Каков срок такого продления — 1 месяц (в соответствии с ежемесячной платой) или же на 11 месяцев (первоначальный срок действия договора)? Если продление на 11 месяцев, означает ли это, что Наймодатель не может увеличить плату вплоть до истечения этих очередных 11 месяцев?Антон
Договор у Вас пролонгируется автоматически в случае, если арендодатель не предупреждал об отказе от продления договора в связи с решением далее его не сдавать -см.абз.2 ст.684 ГК РФ. Судя по всему никаких уведомлений не было.
Поэтому договор считается продленным.
5) Каковы ваши рекомендации в данной ситуации?Антон
Ничего отвечать на данное уведомление я бы не стал. Разъяснять наймодателю в том, что он не прав не в Ваших интересах. Если обратится в суд -нужно будет исходить из требований иска, а его пока нет.
2. В будущем можно подготовить документы о среднерыночной цене найма квартиры с аналогичными характеристиками (район, тип дома, площадь, этажность, кол-во комнат, наличие мебели и т.д.) на случай спора о размере увеличения, если Вы намерены судиться, Вас устраивают складывающиеся правоотношения с наймодателем или есть необходимость проживать именно в этой квартире.
Каким должен быть этот ответ? Отказ с ссылкой на некорректное приведение пункта 5.4 и неконкретизированное обоснование повышения платы?
Правильно ли я понимаю, что в соответствии с приведенной Вами ст.684 ГК РФ "..., договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.", я имею полное право оплачивать первоначальную сумму вплоть до 16 февраля 2022 года? Договор заключался 16 мая 2019 на 11 месяцев, первое автоматическое продление до — 16 марта 2020 г, второе — до 16 февраля 2022 г. — всё верно?
Антон, не нужно давать никаких ответов. Если хотите его дать, это ваше решение, а не совет юриста. Поэтому подумывать, о чем этот ответ должен быть, я не могу. По второй части вопроса — я разъяснил вам норму, она содержит и то как ее применять в части подсчёта сроков. Если вы хотите консультации в более расширенном формате — это в рамках отдельной услуги в чате
Вы не спрашивали, но напишу.
У Вас есть другие сложности по этому Договору.
Договор не предусматривает его продление по истечение срока, а срок Договора истек если квартира была передана по акту в мае 2019 года, как я понял.
При этом, по аналогии с частью 2 статьи 621 ГК Договор может быть признан возобновленным на неопределенный срок, хотя это позиция спорная.
Если Вы поднимите стоимость вопроса, разберем более подробно этот момент.
Либо можете ко мне в чат обратиться по указанному вопросу за платной консультацией.
С уважением! Г.А. Кураев
Также в договоре в 1.5 указано: «Срок найма составляет 11 месяцев с даты передачи Квартиры Нанимателю по акту приёма-передачи.». Договор заключен в мае 2019, и 11 месяцев уже прошли. Пункт про автоматическую пролонгацию отсутствует. Но Наниматель продолжал оплачивать, а Наймодатель — получать ежемесячную плату.
Вопрос: Означает ли это, что договор продлевается автоматически? Каков срок такого продления — 1 месяц (в соответствии с ежемесячной платой) или же на 11 месяцев (первоначальный срок действия договора)? Если продление на 11 месяцев, означает ли это, что Наймодатель не может увеличить плату вплоть до истечения этих очередных 11 месяцев?