Продаём коммерческую недвижимость, Расположенную на втором этаже двухэтажного здания, на первом этаже

Добрый вечер, Александр!

Сбербанк прав, Вам не надо оформлять согласие сособственника на отчуждение доли земельного участка. На основании пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Закон делает исключение для такой недвижимости. Приостановки сделки из-за отсутствия согласия Сбербанка не будет. 

Здравствуйте, Александр!

В Вашем случае основной объект продажи — нежилое помещение. Если бы оно было жилым, вопросов не было бы вовсе, т.к. в силу ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в общем имуществе МКД (к котором относится и земельный участок под ним) следует судьбе жилого помещения. Если бы нежилое помещение находилось в МКД, эта норма применялась бы по аналогии.

В Вашей ситуации мы имеем дело с нежилым помещением в нежилом здании, и в контексте таких объектов отношения между сособственниками относительно общего имущества законом прямо не урегулированы. В п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 рекомендуется в таких случаях применять

нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

То есть правовой статус земельного участка под нежилым зданием будет сходным с тем, что имеет земельный участок под МКД. Соответственно, доля следует судьбе помещения автоматически, поэтому согласие на продажу второго собственника (Сбербанка) Вам не требуется.

      Здравствуйте Александр!
      Полагаю, что причины для беспокойства у Вас не должно быть. Проводите сделку до конца, не приостанавливая ее. Действительно в действующем законодательстве (ст. 250 ГК РФ) определено, что в случае продажи помещения, право преимущественной покупки другими сособственниками доли в общей собственности на земельный участок – не предусмотрено. Следовательно, Вы не обязаны обращаться, например, к нотариусу (или непосредственно к сособственникам) для составления и направления им предложения выкупа доли в земельном участке. Таким образом, Банк не может создать Вам препятствия в реализации  Вашего права, предусмотренного статьей 209 ГК РФ (ст. 260 ЗК РФ), в соответствие с которым собственник владеет, пользуется ираспоряжается своим имуществом и вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия.
       При этом согласно статьи 35 Земельного кодекса РФ определяет, что:

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

       С уважением.