В отношении тех арендаторов которые откажутся перезаключать договор?

Здравствуйте, Нина.

Получается что “С.” уже не собственник, и “Н.” Из-за судебных затяжек не может и не сможет привести здание в порядок еще минимум год.

Нина

Не совсем так.

Если «Н» не в реестре, то собственником по-прежнему является «С», несмотря на принятое решение суда.

Суд только признал право собственности за «Н», но собственником он станет, когда запись о нём внесут в ЕГРН:

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости»
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения

5.Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

 Юридически правильно сделать так чтоб арендаторы начали платить аренду “Н.”. А то получается сейчас они никому не платят и просто пользуются зданием бесплатно!!!

Бесплатно зданием они пользоваться не могут, и полагаю, они должны платить собственнику, которым пока является «С».

Сроки по обжалованию “отказа снять арест” в апелляции пропущены и подано ходатайство на восстановление сроков. Пока стоим на этом месте.

А вот на этом основании можно будет предъявить требование к «С» о возмещении убытков, вызванных арестом.

В том числе, например, в размере арендной платы, которую «Н» недополучил, пока не мог зарегистрировать своё право.

Вообщем все Ваши советы должны быть направлены в русло действий с арендаторами!!! Благодарю за понимание!!!

Пока «Н» не является собственником, то и к арендатором по сути, он предъявлять требования не может.

…

Пока я вижу эту ситуацию так.

Попробую дополнительно ещё судебную практику найти.

Здравствуйте!

Есть специальная статья 617  ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Мысли: Уведомить всех арендаторов надлежащим образом о том что произошла смена по решению суда. Затребовать перезаключить договора на основании вступившего в силу решения суда. Дать разумный срок. Но правильно ли это будет?

Нина

Вполне правильные мысли. Направьте заказной почтой  данные уведомления каждому арендатору с предложением перезаключить договора аренды или вручите под роспись. В обоснование укажите., что имеется вступившее в законную силу решение суда, которое обязательно для исполнения, ст.16 АПК РФ.Подготовьте проект договора аренды с указанием своих платежных реквизитов для перечисления арендной платы.

Есть ли каки-то риски со стороны “Н.”Нина

Рисков, непосредственно связанных с самим направлением уведомлений, нет у «Н».

Здравствуйте.

. А то получается сейчас они никому не платят и просто пользуются зданием бесплатно!!!

Нина

всё равно они кому-платят. А вот кому — вопрос другой. И тут уже надо разбираться конечно. Поскольку формально возможно ст. 1102 ГК РФ может быть

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Но это уде арендаторы должны заниматься.

Итог по решению 3-х инстанций — “ПРИЗНАТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТЬ ЗА МИСТЕРОМ — “Н.”, К “С.” ПРИМЕНИТЬ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ”

Нина

по судам да, но по Ростреестру нет. Получается застряли в пограничном состоянии я бы сказал.

Уведомить всех арендаторов надлежащим образом о том что произошла смена по решению суда. Затребовать перезаключить договора на основании вступившего в силу решения суда.

Нина

как вариант вполне здравая мысль, но тогда опять же без данных в Росреестре что будете указывать, где указано, кроме решения суда, право собственности? Поскольку как верно указал коллега, ст. 1 ФЗ  от 13.07.2015 N 218-ФЗ«О государственной регистрации недвижимости» указывает, что является единственным подтверждением права собственности, а там ещё старое лицо указано. Если не получится перезаключить договора, то остаётся лишь ждать решения ВС РФ и уже после него снимать арест.

Попробуйте предложить с ними перезаключить договора, ссылаясь на решения судов. Но в договоре надо указывать, на каком основании Вы владеете собственностью и чем это подтверждается.

Здравствуйте,  Алексей.

Н — как собственник здания на основании вступившего в силу решения суда праве требовать оплаты по действующим договорам аренды.

Позиция Верховного Суда в подтверждение

https://www.garant.ru/files/8/...

Направьте арендаторам копии судебных актов с отметками об их вступлении в силу с Вашими реквизитами для оплаты, сошлитесь на вышеуказанный пример судебной практики, на нормы ГПК или АПК об обязательности судебных актов (в зависимости от того каким судом у Вас признано право собственности общей юрисдикции или арбитражным) укажите на то, что перезаключение Договоров при смене собственника не обязательно и достаточно только уведомления о переходе права собственности и новых реквизитов для смены оплаты. Также укажите что уплаченные ими платежи бывшему собственнику С неправомерно и повлечет для них взыскание арендной платы с них за тот же период. 

На основании судебного акта Н также вправе требовать устранения препятствий в пользовании зданием, нанять охрану, установить сигнализацию, поменять замки.

С уважением!  Г.А. Кураев

Добрый день, Нина.

Учитывая сложность и противоречивость ситуации, советую поступить следующим образом.

1). Уведомить всех арендаторов о фактическом смене собственника на основании вступившего в законную силу решения суда.

2). Предложить арендаторам вносить денежные средства в счет оплаты арендной платы в депозит нотариуса.

В силу ст. 327 ГК РФ 

Должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса  — если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:
3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;