Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
В отношении тех арендаторов которые откажутся перезаключать договор?
Юридическая загадка о том что делать с арендаторами если здание еще не зарегистрирована в Ростреестре.
Исходные переменные:
С. - старый собственник
Н. - новый собственник
Раньше был собственник здание (в котором сейчас арендаторы площадей) мистер - “С.” , прошли суды 1-й инстанции, апелляция, касания. Итог по решению 3-х инстанций - “ПРИЗНАТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТЬ ЗА МИСТЕРОМ - “Н.” , К “С.” ПРИМЕНИТЬ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ”
В процессе спора на здание был наложен арест на регистрационные действия. Согласно данным Росреестра собственником здания все еще является “С.” . Процесс снятия ареста затянулся в ввиду того что суд 1й инстанции отказался снять арест по причине того что “С.” обратился в верховный суд чтоб оспорить действующее решение и/или вернуть дело на повторное рассмотрение. Сроки по обжалованию “отказа снять арест” в апелляции пропущены и подано ходатайство на восстановление сроков. Пока стоим на этом месте.
ВНИМАНИЕ !!! Не пишите только о том что надо было сделать. Без советов а что вы не сдали так или иначе или еще как-то. То что сделано то сделано. Вопрос в другом.
Вопрос в том !!! ЧТО ДЕЛАТЬ С АРЕНДАТОРАМИ ? !!!!
“С.” Впал в агонию, пытается прогнать арендаторов и заварить двери.
“Н.” Уведомил часть арендаторов что произошла смена собственника и удалось с помощью одного из арендаторов препятствовать тому чтоб сварщик заварил дверь.
Получается что “С.” уже не собственник , и “Н.” Из-за судебных затяжек не может и не сможет привести здание в порядок еще минимум год.
Цель: Юридически правильно сделать так чтоб арендаторы начали платить аренду “Н.” . А то получается сейчас они никому не платят и просто пользуются зданием бесплатно!!!
Мысли: Уведомить всех арендаторов надлежащим образом о том что произошла смена по решению суда. Затребовать перезаключить договора на основании вступившего в силу решения суда. Дать разумный срок. Но правильно ли это будет? Есть ли каки-то риски со стороны “Н.” ? Какие меры может применить “Н.” в отношении тех арендаторов которые откажутся перезаключать договор ?
Вообщем все Ваши советы должны быть направлены в русло действий с арендаторами!!! Благодарю за понимание!!!
Здравствуйте, Нина.
Получается что “С.” уже не собственник, и “Н.” Из-за судебных затяжек не может и не сможет привести здание в порядок еще минимум год.Нина
Не совсем так.
Если «Н» не в реестре, то собственником по-прежнему является «С», несмотря на принятое решение суда.
Суд только признал право собственности за «Н», но собственником он станет, когда запись о нём внесут в ЕГРН:
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости»
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения
5.Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Юридически правильно сделать так чтоб арендаторы начали платить аренду “Н.”. А то получается сейчас они никому не платят и просто пользуются зданием бесплатно!!!
Бесплатно зданием они пользоваться не могут, и полагаю, они должны платить собственнику, которым пока является «С».
Сроки по обжалованию “отказа снять арест” в апелляции пропущены и подано ходатайство на восстановление сроков. Пока стоим на этом месте.
А вот на этом основании можно будет предъявить требование к «С» о возмещении убытков, вызванных арестом.
В том числе, например, в размере арендной платы, которую «Н» недополучил, пока не мог зарегистрировать своё право.
Вообщем все Ваши советы должны быть направлены в русло действий с арендаторами!!! Благодарю за понимание!!!
Пока «Н» не является собственником, то и к арендатором по сути, он предъявлять требования не может.
…
Пока я вижу эту ситуацию так.
Попробую дополнительно ещё судебную практику найти.
Здравствуйте!
Есть специальная статья 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Мысли: Уведомить всех арендаторов надлежащим образом о том что произошла смена по решению суда. Затребовать перезаключить договора на основании вступившего в силу решения суда. Дать разумный срок. Но правильно ли это будет?Нина
Вполне правильные мысли. Направьте заказной почтой данные уведомления каждому арендатору с предложением перезаключить договора аренды или вручите под роспись. В обоснование укажите., что имеется вступившее в законную силу решение суда, которое обязательно для исполнения, ст.16 АПК РФ.Подготовьте проект договора аренды с указанием своих платежных реквизитов для перечисления арендной платы.
Есть ли каки-то риски со стороны “Н.”Нина
Рисков, непосредственно связанных с самим направлением уведомлений, нет у «Н».
Здравствуйте.
. А то получается сейчас они никому не платят и просто пользуются зданием бесплатно!!!Нина
всё равно они кому-платят. А вот кому — вопрос другой. И тут уже надо разбираться конечно. Поскольку формально возможно ст. 1102 ГК РФ может быть
1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Но это уде арендаторы должны заниматься.
Итог по решению 3-х инстанций — “ПРИЗНАТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТЬ ЗА МИСТЕРОМ — “Н.”, К “С.” ПРИМЕНИТЬ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ”Нина
по судам да, но по Ростреестру нет. Получается застряли в пограничном состоянии я бы сказал.
Уведомить всех арендаторов надлежащим образом о том что произошла смена по решению суда. Затребовать перезаключить договора на основании вступившего в силу решения суда.Нина
как вариант вполне здравая мысль, но тогда опять же без данных в Росреестре что будете указывать, где указано, кроме решения суда, право собственности? Поскольку как верно указал коллега, ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ«О государственной регистрации недвижимости» указывает, что является единственным подтверждением права собственности, а там ещё старое лицо указано. Если не получится перезаключить договора, то остаётся лишь ждать решения ВС РФ и уже после него снимать арест.
Попробуйте предложить с ними перезаключить договора, ссылаясь на решения судов. Но в договоре надо указывать, на каком основании Вы владеете собственностью и чем это подтверждается.
Решение суда служит лишь основанием для изменения права собственности. Так что у Вас одно из основании для полного права собственности как такового. Ст. 8.1 ГК РФ
2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Точно знаю что один из арендаторов пользуется ситуацией и некому не платит. Вообщем цель — сделать так чтоб платили «Н». Право собственности думаю указать «Н» с подпиской «на основании решения суда». Без этого никак.
Ну а если арендаторы не захотят платить аренду ) Что «Н» может сделать без ответки в Ростреестре. Обратиться в суд для выселения арендатора?
Здравствуйте, Алексей.
Н — как собственник здания на основании вступившего в силу решения суда праве требовать оплаты по действующим договорам аренды.
Позиция Верховного Суда в подтверждение
https://www.garant.ru/files/8/...
Направьте арендаторам копии судебных актов с отметками об их вступлении в силу с Вашими реквизитами для оплаты, сошлитесь на вышеуказанный пример судебной практики, на нормы ГПК или АПК об обязательности судебных актов (в зависимости от того каким судом у Вас признано право собственности общей юрисдикции или арбитражным) укажите на то, что перезаключение Договоров при смене собственника не обязательно и достаточно только уведомления о переходе права собственности и новых реквизитов для смены оплаты. Также укажите что уплаченные ими платежи бывшему собственнику С неправомерно и повлечет для них взыскание арендной платы с них за тот же период.
На основании судебного акта Н также вправе требовать устранения препятствий в пользовании зданием, нанять охрану, установить сигнализацию, поменять замки.
С уважением! Г.А. Кураев
Как вариант можете рассматривать иск к старому собственнику на основании статьи 1107 ГК о взыскании уплаченных арендаторами платежей старому владельцу.
Либо подать иск о замене стороны Арендодателя по Договорам аренды.
Высший арбитражный суд по этому поводу высказался, можете более подробно ознакомиться по ссылке
Приложение
ОБЗОР
ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ
23. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
С уважением! Г.А. Кураев
Добрый день, Нина.
Учитывая сложность и противоречивость ситуации, советую поступить следующим образом.
1). Уведомить всех арендаторов о фактическом смене собственника на основании вступившего в законную силу решения суда.
2). Предложить арендаторам вносить денежные средства в счет оплаты арендной платы в депозит нотариуса.
В силу ст. 327 ГК РФ
Должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса — если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:
3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;
В силу ст. 327 ГК РФ
Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.
Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора.
Таким образом, арендаторы будут исполнять свои обязательства на данном этапе надлежащим образом.
Хотя можно поступить иным, и без депозита нотариуса.
Дело в том, что норма о том, что
права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Утратила силу с 1 марта 2013 года. — Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ. Т.е. сегодня п. 2 ст. 8 ГК РФ уже не действуют.
Исходя из этого, не нужно руководствоваться положением о том, что
В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ
права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
о чем было дано разъяснение в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав.
Таким образом, старый собственник С. уже не может получать арендную плату.
Другое дело, если бы у Н. возникло право собственности по договору.
Тогда в силу ст. 223 ГК РФ
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Иное в законе — это, к примеру, при приобретении права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).
Очень интересно, а как такое может быть, ведь арест накладывал не «С». А накладывал суд так как объект под спором. Решение от отказе снять арест тоже «С» не принимал. Его принял судья посчитав что у «С» есть шансы поменять исход событий через верховный суд. Поэтому не понятно почему «С» должен нести отвественность за то что «Н» не может сейчас арес снять.
Арест накладывали по инициативе «Н»?
Тогда да, это может быть проблемой, хотя, с другой стороны — арест ведь сохранили в интересах «С», а не «Н».
Может быть даже в деле есть возражения «С» о снятии ареста.
Но, как вариант, попробовать взыскать не как убытки от обеспечительной меры, а как неосновательное обогащение.